[Brèves] La volonté des parties ne peut constituer le seul critère de la convention d'occupation précaire

Dans un arrêt du 9 novembre 2004, la Cour de cassation rappelle qu'un contrat ne peut être qualifié de convention précaire en l'absence de circonstances particulières constituant un motif légitime de précarité autres que la seule volonté des parties (Cass. civ. 3, 9 novembre 2004, n° 03-15.084, F-P+B N° Lexbase : A8498DD4. Voir également en ce sens : Cass. civ. 3, 19 novembre 2003, n° 02-15.887, FS-P+B N° Lexbase : A2035DAM et Cass. civ. 3, 10 février 2004, n° 02-20.439, F-D N° Lexbase : A2772DBB). Certaines des dispositions du statut des baux commerciaux sont d'ordre public dont celle relative à la durée de neuf ans (C. com., art. L. 145-4 N° Lexbase : L5732AI7 et art. L. 145-15 N° Lexbase : L5743AIK). Il apparaît donc justifié que les parties ne puissent éluder son application par l'opération de qualification. Cependant, dans la mesure où l'ordre public en cause est un ordre public de protection, la partie protégée peut valablement renoncer à l'application d'une disposition pourtant d'ordre public une fois que le droit consacré par cette disposition est né. Ainsi, la Cour de cassation avait-elle décidé que le preneur laissé en possession des lieux après l'expiration d'un bail de courte durée pouvait renoncer à l'application du statut pourtant applicable en concluant une convention d'occupation précaire (Cass. civ. 3, 10 juillet 1973, n° 72-11.005, Bartsch c/ Vomacka N° Lexbase : A6918AGC). Elle est revenue sur cette jurisprudence par l'arrêt du 19 novembre 2003 (Cass. civ. 3, 19 novembre 2003, n° 02-15.887, précité). L'arrêt rapporté confirme la solution dans une hypothèse où les parties avaient ab initio conclu un bail commercial et y avaient mis fin, à l'amiable, avant son expiration et dans laquelle le preneur invoquait l'existence d'une convention précaire à compter de la date d'effet de cette résiliation.

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