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N3716BIH
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le 07 Octobre 2010
I - Sous-traitance
Dans un arrêt du 3 décembre 2008, la Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC), 1er et 6 de la loi du 31 décembre 1975 (N° Lexbase : L5127A8E), que l'institution, dans les marchés publics, d'un paiement direct du sous-traitant par le maître de l'ouvrage ne fait pas disparaître le contrat de sous-traitance et laisse au sous-traitant la faculté d'agir en paiement contre l'entrepreneur principal ou de solliciter la fixation de sa créance, sans être contraint d'épuiser auparavant les voies de recours contre le maître de l'ouvrage (voir déjà Cass. civ. 3, 15 janvier 1992, n° 90-11.356, Société Levaux et fils et autre c/ Société Sondages étanchements forages injections N° Lexbase : A5001AHP).
Ainsi, même si les marchés publics prévoient des modalités de paiement direct par le maître d'ouvrage, il n'en demeure pas moins que le lien contractuel existant entre l'entrepreneur principal et le sous-traitant persiste.
En l'espèce, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel, qui avait refusé l'inscription de la créance du sous-traitant au passif de l'entreprise aux motifs qu'il n'aurait pas épuisé ses voies de recours contre le maître d'ouvrage, et confirme, ainsi, que le paiement direct dont bénéficie le sous-traitant n'est pas exclusif de sa liberté d'action à l'encontre de l'entreprise principale.
II - Vente immobilière
La vente d'immeuble à rénover (VIR) a été instituée par la loi portant engagement national pour le logement (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite "ENL" N° Lexbase : L2466HKK).
Pour mémoire, il résulte de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L1974HPS) que toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat de vente d'immeuble à rénover.
Le décret rendant effectives ces dispositions législatives a été publié au Journal officiel du 18 décembre 2008.
Il est d'application immédiate.
Dès lors que le vendeur d'un bien immobilier, même profane, a connaissance de la présence de mérules affectant la structure du plancher, il ne peut, pour se soustraire à la garantie des vices cachés, se retrancher derrière la clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente.
En l'espèce, la connaissance du vice résultait du fait que la structure du plancher était menacée par l'attaque de champignons, lesquels étaient suffisamment développés pour que le vendeur ne puisse y voir l'expression d'une simple vétusté.
Les solives étaient, en outre, totalement dégradées sur 30 à 40 cm, créant un vide par rapport au mur porteur si bien que le vendeur avait mis en place des poutres de soutien et de renforcement à côté des solives infestées.
De telles dégradations ne pouvaient, même pour des profanes, ne pas induire la présence de mérule.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise également, au visa des articles 1643 (N° Lexbase : L1746ABB) et 1645 (N° Lexbase : L1748ABD) du Code civil l'étendue de la réparation due par le vendeur de mauvaise foi au titre de la garantie des vices cachés.
Les juges du fond avaient fait application de la clause élusive de responsabilité pour les atteintes de mérules dans les autres zones que celles pour lesquelles la connaissance du vice par le vendeur était établie.
La Cour de cassation censure les juges du fond et indique que la connaissance de la présence de mérules dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice.
Ainsi, dès lors qu'il a connaissance d'une partie du vice, le vendeur est présumé de mauvaise foi pour la totalité du vice.
Attirer l'attention de l'acquéreur d'un bien immobilier sur le fait que, quelques années plus tôt, il avait été relevé la présence d'insectes ennemis dans les bois d'une partie de la charpente, suffit-il à voir qualifier le vice d'"apparent" au moment de la vente et ainsi exonérer le vendeur de toute garantie ?
C'est notamment à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 17 décembre 2008.
Elle retient que, dès lors que la charpente se trouvait, au moment de la vente, en mauvais état à la suite d'une infestation quasi généralisée due aux insectes à larves xylophages, qui avait dégradé de nombreux éléments dont beaucoup étaient à la limite de la rupture et qui s'étendait à des lames du parquet du plancher des combles et à des solives, l'existence d'un vice caché au moment de la vente était caractérisée.
Le fait que, dans l'acte de vente, le vendeur ait attiré l'attention de l'acquéreur sur la présence, quelques mois après sa propre acquisition de l'immeuble, d'insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente ainsi que sur travaux d'éradication entrepris, ne suffit pas à établir que l'acquéreur avait connaissance du vice lors de la vente, ni même que le vice puisse être qualifié d'"apparent".
La Cour de cassation précise, au demeurant, qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs de soulever la laine de verre qui recouvrait les bois de la charpente pour voir les pièces dégradées.
Ainsi, les acquéreurs, même s'ils ont eu connaissance de la présence, antérieurement à la vente, d'insectes xylophages, n'étaient pas tenus d'une obligation "renforcée" de s'informer sur l'état de l'immeuble au moment de la vente.
III - Copropriété
Le déploiement des réseaux de communications électroniques à très haut débit en fibre optique sur tout le territoire constitue un enjeu économique majeur de sorte que le Gouvernement s'est fixé un objectif ambitieux d'au moins 4 millions d'abonnés au très haut débit d'ici à 2012.
Pour atteindre cet objectif, le Gouvernement a défini un programme pour le très haut débit visant notamment à réduire les coûts de déploiement, à faciliter le câblage des immeubles et à permettre l'accès de tous aux débits nécessaires pour les services du futur.
Dans le cadre de ce programme, plusieurs dispositions ont été inscrites dans la loi de modernisation de l'économie, et notamment :
- l'inscription de droit à l'ordre du jour des assemblées de copropriété des propositions commerciales des opérateurs ;
- l'instauration d'un droit à la fibre optique, inspiré du "droit à l'antenne" ;
- l'encadrement des conventions entre propriétaires et opérateurs ;
- la mutualisation des câblages installés dans les immeubles ;
- le pré-équipement des immeubles neufs en fibre optique.
Les décrets publiés le 16 janvier 2009 au Journal officiel permettront ainsi l'entrée en vigueur :
- du "droit au très haut débit" selon lequel le propriétaire d'un immeuble ne pourra pas s'opposer à ce qu'un occupant soit raccordé à un réseau très haut débit, sauf motif sérieux et légitime, tout comme il a, aujourd'hui, le droit d'avoir accès à une antenne TV ;
- de l'encadrement par voie conventionnelle des relations entre propriétaires et opérateurs. Les conventions ainsi conclues protégeront les propriétaires des démarches abusives et garantiront que le coût des travaux est bien à la charge des opérateurs ;
- du pré-câblage des immeubles neufs en fibre optique. Ainsi tous les immeubles de plus de 25 logements seront pré-câblés en fibre optique à partir de 2010.
IV - Droit des biens : action en bornage
Par cet arrêt du 7 janvier 2009, la Cour de cassation rappelle les règles de compétence juridictionnelle applicables aux actions en bornage.
Il résulte de l'article R. 221-12 du Code de l'organisation judiciaire (N° Lexbase : L6637IA3) que les actions en bornage relèvent de la compétence du tribunal d'instance.
Et, l'article R. 321-22 du Code de l'organisation judiciaire applicable à la cause (devenu R. 221-40 N° Lexbase : L6609IAZ) précise que le tribunal d'instance connaît de toutes les demandes incidentes, exceptions ou moyens de défense, qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction, alors même qu'ils exigeraient l'interprétation d'un contrat.
Toutefois, si l'exception ou le moyen de défense implique l'examen d'une question de nature immobilière pétitoire, le tribunal d'instance pourra se prononcer, mais à charge d'appel.
En application de ces textes, une cour d'appel a exactement retenu que le juge d'instance, saisi d'une action en bornage, était compétent pour statuer sur la revendication de propriété d'une parcelle opposée comme moyen de défense à l'action (voir déjà Cass. civ. 3, 23 février 2005, n° 03-17.899, FS-P+B+I N° Lexbase : A8709DGN).
James Alexandre Dupichot,
Avocat associé
Contact :
SELARL Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés,
22 avenue de Friedland
75008 Paris
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