[Jurisprudence] La passerelle de majorité de l'article 25-1 : rappel de la nécessité d'un premier vote

Une assemblée générale de copropriétaires au cours de laquelle aucune décision n'a été prise ne peut permettre à une assemblée ultérieure, sur le fondement de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5476IGW), de statuer à la majorité de l'article 24 de la loi (N° Lexbase : L4824AH7) sur des questions initialement soumises à celle de l'article 25 (N° Lexbase : L4825AH8). Tel est le sens de la décision rendue le 14 avril 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 comporte la liste des décisions dont l'adoption nécessite l'obtention de la majorité des voix de tous les copropriétaires membres du syndicat. Ainsi en va-t-il par exemple de la désignation du syndic.

Toutefois, l'article 25-1 dispose, à l'alinéa 1, que lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à cette majorité, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, cette même assemblée "peut" décider à la majorité prévue à l'article 24 -c'est-à-dire majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés- en procédant "immédiatement" à un second vote.

Il est ajouté à l'alinéa 2 que lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

La faculté offerte par cet article 25-1 a donné lieu à diverses difficultés d'interprétation et d'application. Ainsi dans la mesure où le texte prévoit qu'en cas de recueil d'au moins le tiers des voix l'assemblée "peut" décider de procéder immédiatement à un second vote, la question s'est posée des conditions d'exercice de cette possibilité.

La jurisprudence a, en premier lieu, confirmé qu'il s'agissait là d'une simple faculté et non d'une obligation. Les copropriétaires peuvent donc décider, pour des raisons d'opportunité, de convoquer une nouvelle assemblée s'ils l'estiment préférable (CA Paris, 23ème ch., sect. B, 27 mars 2008, n° 07/03795 N° Lexbase : A6731D8S, Loyers et copropriété, 2008, comm. 197). C'est d'ailleurs ce qui est expressément prévu par l'article 19 du décret du 17 mars 1967 modifié (N° Lexbase : L5507IG3). Selon ce texte, il est en effet procédé à un vote en seconde lecture au cours de la même assemblée "à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure".

Mais lorsque le choix est celui d'un vote immédiat, il reste à en déterminer le processus. Un copropriétaire a ainsi soutenu que l'exercice de cette faculté nécessitait une décision préalable en ce sens émanant de l'assemblée des copropriétaires. La Cour de cassation, appelée à se prononcer, a validé la décision de rejet de cette thèse qui avait été retenue par la cour d'appel en considérant "que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi" (Cass. civ. 3, 23 janvier 2013, n° 11-26.800, FS-P+B N° Lexbase : A8757I3Q, Administrer, avril 2013, p. 55).

Il résulte de cet arrêt de la Cour suprême que lorsqu'un tiers de voix favorable a été obtenu, il n'est pas nécessaire de voir l'assemblée se prononcer par une sorte de vote intermédiaire pour décider du recours immédiat à l'article 24. En réalité, il s'agit d'une prérogative appartenant au Président de séance qui peut décider, ou au moins proposer par consensus, la mise en oeuvre du processus de l'article 25-1.

Cependant, dans toutes ces hypothèses, il est d'abord procédé à un premier vote soumis à approbation des copropriétaires à la majorité de l'article 25. Or dans l'espèce donnant lieu à l'arrêt de la Cour de cassation du 14 avril 2016, le bureau d'une première assemblée convoquée, compte tenu du faible nombre de millièmes de copropriétaires présents ou représentés, avait jugé inutile de faire un vote sur la désignation du syndic. Alors qu'aucun premier vote n'était ainsi intervenu, l'assemblée subséquente s'est néanmoins prononcée sur cette question de la nomination du syndic directement à la majorité de l'article 24.

Un copropriétaire a alors assigné en annulation de la décision prise. Pour rejeter cette demande, la cour d'appel de Douai avait retenu que la seconde assemblée générale qui s'était tenue le 17 février 2011 à la suite d'une première assemblée du 20 décembre 2010 n'avait pas à être précédée de la preuve revendiquée par le requérant de ce qu'au moins le tiers des voix avait été atteint lors de l'assemblée du 20 décembre 2010 (CA Douai, 24 septembre 2014, n° 13/05178 N° Lexbase : A1859MX7).

La Cour suprême a, sans surprise, censuré cette décision, au motif "qu'en statuant ainsi, sans constater que les résolutions litigieuses avaient été soumises à un premier vote lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2010, la cour d'appel a violé le texte susvisé" (à savoir l'article 25-1).

Cet arrêt du 14 avril 2016, qui est un arrêt de principe, vient par conséquent affirmer qu'il n'est possible, lors d'une assemblée ultérieure, de voter à l'article 24 que si la résolution concernée a fait l'objet d'un premier vote lors de l'assemblée précédente.

Il s'agit d'une espèce pour laquelle le débat se situe dans le cadre de l'article 25-1 alinéa 1, c'est-à-dire nécessité d'un premier vote ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Le contenu peut évidemment en être transposé pour l'application de l'alinéa 2 de l'article 25-1 concernant le cas où le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Là aussi, il est indispensable qu'un premier vote intervienne pour permettre qu'il soit statué par une assemblée générale devant être convoquée dans un délai maximal de trois mois -étant souligné ici que ce délai s'applique à la convocation et non à la tenue elle-même de l'assemblée qui peut donc avoir lieu au-delà des trois mois-.

Mais on relèvera que la décision de la Cour de cassation du 14 avril 2016 lève aussi une ambiguïté par rapport aux libellés respectifs des alinéas 1 et 2 de l'article 25-1.

En effet, alors que l'alinéa 2 prévoit expressément, d'une part la convocation -dans un délai de trois mois- d'une assemblée générale ultérieure, d'autre part l'intervention d'un vote à la majorité de l'article 24, l'alinéa 1 ne comporte ni l'une ni l'autre de ces précisions en indiquant simplement que "la même" assemblée peut statuer à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Or, il résulte bien de l'arrêt du 14 avril 2016 qu'à condition qu'un projet ait recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, il peut, en l'absence de second vote immédiat, y avoir réunion d'une assemblée générale postérieure, ce qui est la confirmation de la jurisprudence antérieure, et il peut alors également intervenir un vote à la majorité de l'article 24.

Certains commentateurs s'étaient en effet interrogés sur le point de savoir, en l'absence d'indication expresse dans l'alinéa 1 de l'article 25-1, si à la différence d'un deuxième vote immédiat, la décision à nouveau soumise à une assemblée ultérieure ne relevait pas toujours de l'article 25.

L'arrêt du 14 avril 2016 a donc le mérite de clarifier la jurisprudence. Un vote doit en tout état de cause intervenir lors de la première assemblée, en étant soumis à la majorité de l'article 25, même s'il apparaît totalement inutile du fait d'une insuffisance de copropriétaires présents ou représentés.

C'est seulement si ce premier vote est intervenu que la seconde assemblée pourra valablement se prononcer sur la même question soumise, et elle pourra le faire à la majorité de l'article 24. A défaut, la décision directement votée en première lecture à la majorité simple de l'article 24 ne pourra qu'être déclarée irrégulière.

Il va de soi que le même raisonnement est applicable lorsque c'est la même assemblée qui est appelée à se prononcer. Il ne peut lors de cette assemblée être procédé à un vote à la majorité de l'article 24 qu'après intervention d'un premier vote soumis à la majorité de l'article 25, et ayant recueilli au moins un tiers de voix favorable.

Le texte de l'article 25-1 est d'ailleurs à cet égard très clair, et il ne peut y avoir passerelle de majorité que s'il existe passage d'un point (un premier vote) à un autre (un second vote).

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