[Brèves] De l'intérêt de s'informer de l'évolution des PPRI

Si le plan de prévention des risques inondation (PPRI) est modifié entre la promesse de vente et la vente, l’acquéreur doit en être informé.
À défaut, l’omission prive l’acquéreur de poursuivre la résolution de la vente ou de demander une diminution du prix.

La procédure d’élaboration et d’approbation d’un PPRI est initiée par l’État, représenté par le préfet, qui prescrit l’établissement du plan par arrêté. Selon l’article L. 562-1 du Code de l'environnement N° Lexbase : L1761MHP, « L'État élabore et met en application des plans de prévention des risques naturels prévisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes ou les cyclones. (...) Ces plans ont pour objet, en tant que de besoin : 1° De délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de la nature et de l'intensité du risque encouru, d'y interdire tout type de construction, d'ouvrage, d'aménagement ou d'exploitation agricole, forestière, artisanale, commerciale ou industrielle, notamment afin de ne pas aggraver le risque pour les vies humaines ou, dans le cas où des constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations agricoles, forestières, artisanales, commerciales ou industrielles, pourraient y être autorisés, prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités ; (...) ». Le PPRI est un document essentiel à consulter lors de l’achat d’un bien. Il faut donc qu’il soit porté à la connaissance de l’acquéreur tout comme ses modifications, comme en témoigne l’arrêt rapporté.

Les faits de l’espèce sont classiques. Par promesse de vente synallagmatique, des vendeurs cèdent un terrain à bâtir à des acquéreurs. Ces derniers décident d’entreprendre la construction de leur maison mais cela leur est refusé par la commune, le terrain se trouvant sur une zone présentant un aléa très fort de risque d’inondation. Les acquéreurs assignent les vendeurs et le notaire aux fins de dommages et intérêts et en résolution de la vente.

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt rendu le 16 novembre 2023 (CA Montpellier, 16 novembre 2023, n° 19/02346 N° Lexbase : A008314T), rejette la demande en résolution de la vente. Ils forment un pourvoi en cassation dont seul un des moyens sera développé. La cassation est encourue aux visas des articles L. 125-5 N° Lexbase : L1481MIP et L. 562-4 N° Lexbase : L2813KIZ du Code précité ainsi que des articles L. 271-4 N° Lexbase : L0996MMT et L. 271-5 N° Lexbase : L6846L7P du Code de la construction et de l’habitation. Les conseillers ont estimé que le PPRI annexé à la promesse étant encore valide au jour de la vente, pour dater de moins de 6 mois, les acquéreurs étaient informés de ce risque.

La Haute juridiction censure. Après avoir constaté que, depuis la promesse de vente, le PPRI avait été approuvé et que l’état joint à l’acte de vente ne mentionnait pas l’arrêté promulgué depuis, les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle.

Le passage du statut de projet de PPRI à celui de PPRI approuvé constitue donc une information substantielle que l’acquéreur doit recevoir.

La solution n’est pas nouvelle mais elle est précisée. Si la Cour avait déjà pu indiquer que le défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRI entraîne la résolution de la vente (Cass. civ. 3, 19 septembre 2019, n° 18-16.700, FS-P+B+I N° Lexbase : A8471ZN3), elle fait montre de sévérité en exigeant l’information de toutes les modifications du PPRI, même tenant à son approbation par arrêté préfectoral.

La solution mérite d’être approuvée tant les conséquences sont lourdes pour l’acquéreur dans un contexte d’inflation des risques naturels.

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