Le Quotidien

► Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a communiqué une nouvelle préconisation, en date du 5 avril 2024, concernant la cession de parties communes spéciales bâties.

Il est rappelé qu’il y a cession de parties communes lorsque la propriété d’une « partie commune » est transférée par les propriétaires indivis de cette partie de l’immeuble à un copropriétaire ou à un tiers. Les parties communes sont générales ou spéciales.

En application de l’article 6-2 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L6784LNL dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101, du 30 octobre 2019, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».

Préalablement à la cession d’une partie commune bâtie, il convient de s’assurer que, dans le règlement de copropriété, la fraction d’immeuble dont il est envisagé la cession constitue une partie commune générale ou spéciale.

La cession de parties communes spéciales bâties suppose de répondre à plusieurs questions qui suscitent des pratiques divergentes, et sur lesquelles le GRECCO propose d’apporter ses réponses à travers la présente préconisation : qui décide de la cession ? Que cède-t-on ? Quelles sont les modalités de la cession ? Quelles sont les conséquences de la cession ?

Après analyse détaillée (lire le texte intégral de la préconisation n° 17), le groupe de travail parvient aux conclusions suivantes, en l’état actuel du droit :

• seuls les copropriétaires ayant des droits indivis dans une partie commune spéciale peuvent décider de l’aliénation de celle-ci. La vente est parfaite dès lors que la partie d’immeuble à céder est suffisamment déterminée, et que l’accord des parties est intervenu, indépendamment de la création d’un lot ;
• pour autant, il demeure nécessaire de faire valider par une assemblée la modification apportée à l’état descriptif de division du fait de la création d’un lot. Lorsque la méthode par adjonction est utilisée, la décision doit être soumise à l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Lorsque la méthode par retrait est utilisée, seuls les copropriétaires ayant des droits indivis dans la partie commune spéciale se prononcent ;
• la modification des charges et du règlement de copropriété consécutive à la cession relève d’une décision de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Faute d’adoption, tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire fixer une nouvelle répartition des charges.

Proposition de modification législative. Considérant ces difficultés pratiques, le GRECCO suggère de compléter l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin de tirer les conséquences de la consécration des parties communes spéciales :

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► La décision du conseil d'administration d'une société anonyme de confier à son président la direction générale de la société, qui a pour effet de mettre fin aux fonctions jusqu'alors exercées par le directeur général, ne constitue pas une révocation de ce dernier, sauf à ce que celui-ci démontre que cette décision a été prise dans le but de l'évincer de son mandat social.

Faits et procédure. Le 10 décembre 2015, M. A. a été nommé directeur général d’une société anonyme. Le 28 juin 2016, M. B. a été désigné président du conseil d'administration.

Lors du conseil d'administration du 23 novembre 2016, les administrateurs ont voté à l'unanimité la réunion des fonctions de président et de directeur général entre les mains du président du conseil d'administration, M. B., entraînant ainsi la fin du mandat social de M. A.

Soutenant que la cessation de ses fonctions procédait d'une révocation sans juste motif, M. A. a assigné la SA en paiement de dommages et intérêts (C. com., art. L. 225-55 N° Lexbase : L5926AIC).

Par arrêt du 8 juin 2022, la cour d’appel (CA Bordeaux, 8 juin 2022, n° 18/03513 N° Lexbase : A022577H) a refusé de lui accorder l’indemnisation demandée aux motifs que le conseil d'administration est totalement souverain dans le choix de son mode de gouvernance.

Le directeur révoqué a formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

Décision. Pour rejeter le pourvoi, la Haute juridiction énonce que la décision du conseil d'administration d'une société anonyme de confier à son président la direction générale de la société, qui a pour effet de mettre fin aux fonctions jusqu'alors exercées par le directeur général, ne constitue pas une révocation de ce dernier, sauf à ce que celui-ci démontre que cette décision a été prise dans le but de l'évincer de son mandat social.

Or, la Cour constate – comme l’a fait la cour d’appel – que le directeur général n'a pas été révoqué de son mandat pour être remplacé par un nouveau directeur général, mais que son mandat dissocié de directeur général, qui n'existait que du fait de la gouvernance dualiste votée précédemment par les administrateurs, a été supprimé.

Dès lors, c’est à bon droit que les juges du fond ont retenu que le directeur révoqué ne démontrait pas que la suppression de son mandat de directeur général procédait d'une volonté de l'évincer, méritant ainsi d’être analysée en une révocation déguisée.

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► La faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d'annulation de la mesure, ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l'exécution ;

Plus encore, et outre la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur, la Cour fait interdiction au créancier de prendre toute garantie ou sûreté sur les biens du débiteur une fois sa recevabilité au surendettement.

Par un arrêt du 28 mars 2024, la deuxième chambre civile connaît une nouvelle fois de la difficile articulation entre les effets de la recevabilité d’un débiteur au bénéfice du surendettement et la recherche de mise en œuvre de voies d’exécution par un créancier.

Par une décision du 19 juin 2019, une commission de surendettement a déclaré recevable la demande d’un débiteur au traitement de de sa situation financière et son bénéfice des dispositions du surendettement des particuliers.

S’ensuit une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, autorisée par ordonnance d’un juge de l’exécution, sur les biens des débiteurs.

Saisi d’une demande d’annulation de cette sûreté, le juge de l’exécution en confirme la régularité, tout en la cantonnant.

On sait que la recevabilité au surendettement interdit la mise en œuvre de toute voie d’exécution. La question se pose par contre de savoir si une mesure conservatoire, et plus particulièrement l’inscription d’une sûreté, en l’occurrence une hypothèque sur un bien du débiteur, est admissible.

La cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt n° 19/03715, du 8 septembre 2020 N° Lexbase : A09973T4, de préciser qu’en l’absence de précision particulière, la suspension et l’interdiction prévues par l’article L. 742-7 du Code de la consommation N° Lexbase : L0687K7L ne concernaient que les procédures d’exécution au sens strict. De fait, les mesures conservatoires prévues au livre V du Code des procédures civiles d’exécution ne sont pas concernées par cette interdiction.

Cette solution était ainsi emprunte de bon sens en ce que les mesures conservatoires n’ont pour effet que de garantir le paiement d’une créance, sans pour autant réduire le patrimoine du débiteur, à la différence d’une voie d’exécution. 

Dans l’arrêt du 28 mars 2024 ici commenté, la deuxième chambre civile rappelle la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution à compter de la recevabilité par application de l’article L. 722-2 du Code de la consommation N° Lexbase : L0752K7Y.

Cependant, au visa de l’article L. 722-5, alinéa 1^er du Code de la consommation N° Lexbase : L4237LSQ, la deuxième chambre d’ajouter que les dispositions précitées interdisent également la mise en œuvre de toute garantie ou sureté.

Ainsi, la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1^er du Code de la consommation emporte, dès la recevabilité du débiteur au bénéfice du surendettement des particuliers, la suspension et l’interdiction de toute voie d’exécution, mais également la mise en œuvre de toute mesure conservatoire, en ce compris l’hypothèque judicaire.

Cette solution est surprenante, s’agissant de la mise en œuvre d’une hypothèque dont on doit rappeler qu’elle n’entraîne aucune dépossession du débiteur et donc aucune réduction du gage des créanciers, pas plus qu’une quelconque aggravation de sa situation.

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