[Brèves] Interprétation, par le juge, des termes d’une promesse de vente révélant la volonté des parties d’étendre le champ d’application de la disposition légale réservant la faculté de rétractation à l’acquéreur non professionnel

► N’est pas une clause de style mais traduit la volonté expresse des parties à une promesse de vente d’un bien immobilier, d’offrir à un acquéreur professionnel la faculté de se rétracter, dérogeant ainsi à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0024LN9) ne réservant cette opportunité qu’à l’acheteur non professionnel, la clause, insérée dans cet avant-contrat conclu entre un particulier et une société ayant la qualité de professionnel de l’immobilier et sciemment acceptée par ceux-ci, par laquelle ils avaient donné mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation et au sein de laquelle les termes «acquéreur non professionnel» avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur clairement identifié comme étant la société contractante, de sorte qu’il relève de l’intention des parties, qui ne démontrent pas que les termes du contrat n’auraient pas été négociés conférant à la clause litigieuse le caractère d’une clause de style, de déroger aux dispositions légales en offrant la faculté, à l’acquéreur professionnel, de se rétracter ; droit exercé en l’espèce excluant, dès lors, le jeu de la clause pénale.

Telle est, par une interprétation des termes d’une promesse de vente portant sur un bien immobilier, la force obligatoire conférée à la clause contractuelle dérogeant à une disposition légale par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 5 décembre 2019 (Cass. civ. 3, 5 décembre 2019, n° 18-24.152, FS-P+B+I N° Lexbase : A9842Z4B).

En l’espèce, par la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, un particulier a promis de vendre une maison d’habitation à une société ayant la qualité de professionnel de l’immobilier. A la suite de la conclusion de cet avant-contrat, la société a exercé la faculté de rétractation qui était prévue au contrat et qui lui avait été notifiée par le notaire rédacteur de la promesse de vente. Alléguant, sur le fondement de l’article L. 271 du Code de la construction et de l’habitation, l’absence de faculté de rétractation de l’acquéreur du fait de sa qualité de professionnel, le vendeur a, alors, assigné son cocontractant en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 12 octobre 2018, n° 16/22505 N° Lexbase : A2417YGM) ayant rejeté la demande du vendeur, celui-ci a formé un pourvoi en cassation arguant, dans un premier temps, que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ne consacrant une faculté du rétractation postérieure à la conclusion de la promesse de vente qu’à l’acheteur non professionnel, est d’ordre public, rendant, ainsi, l’intention des parties sans incidence sur le champ d’application de ce texte, de sorte que l’acheteur, ayant la qualité de professionnel, ne doit, en vertu de cet article, pouvoir se rétracter.

Dans un second temps, le demandeur au pourvoi a soutenu, comme moyens, que la clause litigieuse par le jeu de laquelle la cour d’appel a déduit qu’il relevait de l’intention des parties d’offrir à l’acheteur une faculté de rétractation et qui ne constituait que le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d’un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style, ne permettant pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l’acquéreur d’un quelconque droit de rétractation. En outre, le vendeur a énoncé que la clause litigieuse stipulait, sans équivoque, qu’elle ne s’appliquait qu’à un acquéreur non professionnel ; qu’en conséquence, elle ne pouvait s’appliquer à l’acheteur qu’à la condition que celui-ci soit non professionnel au sens de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; la qualité de professionnel de l’immobilier de la société contractante n’étant pas remise en cause.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par les juges du fond ayant jugé que la présence de cette clause établissait, à elle seule, la volonté des parties d’étendre le champ d’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, faisant, dès lors, échec au jeu de la clause pénale. En effet, la Haute juridiction affirme, qu’en dépit de la qualité de l’acquéreur, non contestée en l’espèce, de professionnel de l’immobilier, les parties avaient, sciemment, négocié et accepté la clause par laquelle ils avaient donné mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation à l’acheteur et qu’elles ne démontraient pas que les termes du contrat auraient échappé à leur négociation conférant, à la clause litigieuse, le caractère d’une simple clause de style. De surcroît, le juge du droit appuie la position adoptée par la cour d’appel en affirmant que les termes «acquéreur non professionnel» figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur ; mise en œuvre de ce droit qui ne peut, dès lors, pas être contestée par le vendeur réclamant le jeu de la clause pénale.

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