Le Quotidien

►Ne sont pas couvertes par le secret professionnel les conclusions qui sont remises à la juridiction et qui constituent des actes de procédure.

Tel est l’enseignement de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 26 novembre 2019 (CA Angers, 26 novembre 2019, n° 17/01591 N° Lexbase : A6326Z3P).

Espèce. Des époux (les appelants) demandaient à la cour d'appel d'écarter des débats les pièces produites par la société adverse en première instance consistant en leurs conclusions n° 3 et les conclusions n° 5 déposées dans le cadre de l'instance qui avait abouti à un arrêt de la cour d'appel d’Angers du 8 juin 2010.

Textes. La cour relève que, devant la cour d'appel, ce n'est pas la société qui produit ces pièces, mais les appelants. Ces derniers concluent donc au rejet de pièces qu'ils versent eux-mêmes aux débats. Elle énonce, par ailleurs, qu’en application de l'article 66-5 alinéa 1er de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1970 (N° Lexbase : L6343AGZ) 'En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention ‘officielle’, les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel'. Elle note que l’article est inséré dans un titre II relatif à la réglementation de la consultation en matière juridique et de la rédaction d'actes sous seing privé, et non à un titre relatif aux conclusions remises aux juridictions. L'article 66-5 vise en outre les pièces du dossier de l'avocat. Or, les conclusions ont vocation à devenir des pièces du dossier du tribunal. Au surplus, les articles 3.1 et 3.2 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat disposent qu'en principe 'Tous échanges entre avocats, verbaux ou écrits quel qu'en soit le support (papier, télécopie, voie électronique...), sont par nature confidentiels. Les correspondances entre avocats, quel qu'en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice ni faire l'objet d'une levée de confidentialité' ; mais que par exception, «Peuvent porter la mention officielle et ne sont pas couverts par le secret professionnel, au sens de l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 [...] : - une correspondance équivalant à un acte de procédure ; - une correspondance ne faisant référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels».

Décision. Il en résulte, pour la cour, ainsi que l'a retenu le premier juge, que ne sont pas couvertes par le secret professionnel les conclusions qui sont remises à la juridiction et qui constituent des actes de procédure. Elle précise aussi qu'il n'est, en outre, pas plus établi en appel qu'il ne l'avait été en première instance que ces conclusions auraient été obtenues dans des conditions contraires au principe de la loyauté de la preuve.

Confirmation. La cour confirme le jugement en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de rejet des pièces n° 1 et 2 qu'ils ont produites (cf. l’Ouvrage «La profession d’avocat» N° Lexbase : E6617ETA).

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► Il résulte des anciens articles 1244 (N° Lexbase : L1357ABU) et 1253 (N° Lexbase : L1370ABD) du Code civil, que, si le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter, l’exercice de ce droit implique, sauf accord de son créancier, qu’il procède au paiement intégral de cette dette.

Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 2019 (Cass. civ. 1, 27 novembre 2019, n° 18-21.570, FS-P+B+I N° Lexbase : A3494Z48).

L’affaire. M. et Mme Y avaient, entre 2000 et 2005, contracté plusieurs prêts en vue de l’acquisition de biens immobiliers situés à Courchevel, Annecy et Cannes, auprès de la banque A, aux droits de laquelle était venue la banque B, aux droits de laquelle se trouvait désormais le fonds commun de titrisation C, représenté par la société E.

A la suite d’incidents de paiement, le prêteur avait, par lettre du 7 novembre 2012, prononcé la déchéance du terme des prêts. Puis, après différents règlements partiels effectués par les emprunteurs et de nouvelles défaillances de leur part, le prêteur avait, par lettre du 9 octobre 2014, de nouveau prononcé la déchéance du terme des prêts. Enfin, par l’intermédiaire d’actes en date des 18 mars, 13 avril et 4 septembre 2015, il avait délivré aux emprunteurs des commandements de payer différentes sommes emportant saisie de biens immobiliers. Or, ces commandements étant demeurés sans effet, le prêteur avait assigné devant le juge de l’exécution les emprunteurs qui avaient, notamment, sollicité l’annulation des commandements de payer pour défaut de décompte sincère et vérifiable en l’absence de respect par le prêteur d’ordres d’imputation des paiements et, à titre subsidiaire, invoqué la prescription de l’action en recouvrement des prêts relatifs aux biens situés à Annecy et Cannes.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait toutefois, par une décision du 18 mai 2018, rejeté la demande en annulation des commandements de payer. Les emprunteurs avaient alors formé un pourvoi en cassation. Ils reprochaient ainsi à la banque de n’avoir pas respecté leur ordre d’imputation s’agissant des deux sommes de 4 000 euros chacune qu’ils avaient payées respectivement le 5 novembre 2014 et le 15 décembre 2014 pour les avoir imputées sur le prêt contracté pour l’acquisition du bien situé à Cannes et non sur les deux prêts consentis pour l’acquisition du bien de Courchevel conformément à leur demande formulée dans leurs emails des 30 juin 2013 et 8 juillet 2014.

La décision. Cependant, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon elle, il résulte des dispositions des articles 1244 et 1253 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (N° Lexbase : L4857KYK), que, «si le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu’il paye, quelle dette il entend acquitter, l’exercice de ce droit implique, sauf accord de son créancier, qu’il procède au paiement intégral de cette dette».

Or, la Cour de cassation relève que les juges du fond avaient constaté qu’à l’issue de la première déchéance prononcée par le prêteur, les emprunteurs avaient effectué différents paiements partiels dont ils avaient demandé l’affectation au remboursement des deux prêts relatifs au bien de Courchevel, laquelle avait été refusée par le prêteur. Il s’en déduisait alors que les emprunteurs n’étaient pas fondés à se prévaloir de leur droit légal d’imputer leurs paiements.

Précisions. On notera que la solution dégagée par cette décision est toujours d’actualité. En effet, si l’ancien article 1244 du Code civil disposait que «le débiteur ne peut forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d'une dette, même divisible», une règle analogue figure désormais à l’article 1342-4 du Code civil (N° Lexbase : L0677KZ4), résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : «le créancier peut refuser un paiement partiel même si la prestation est divisible». De même, le contenu de l’ancien article 1253, prévoyant que «le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter», est à présent repris par l’alinéa 1^er de l’article 1342-10 (N° Lexbase : L0683KZC).

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► La clause limitative ou élusive de la garantie des vices cachés étant opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose, sauf mauvaise foi de ce dernier, d’une part, le fabricant produisant des machines destinées aux exploitants forestiers et le vendeur étant spécialisé dans le commerce de ce type de matériel dont il assurait l’entretien, ils sont des professionnels de même spécialité et, d’autre part, l’action engagée par l’acheteur final à l’encontre du fabricant étant de nature contractuelle, celui-ci est fondé à opposer au premier les moyens de défense dont il peut se prévaloir en l’encontre du vendeur intermédiaire, de sorte que la clause limitative de garantie contre les vices cachés insérée dans le contrat conclu entre le fabricant et le vendeur joue pleinement limitant, ainsi, le montant dû à l’acheteur final par le fabricant en restitution du prix de vente résultant de la résolution de la vente.

Telle est la solution dégagée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 27 novembre 2019 (Cass. civ. 1, 27 novembre 2019, n° 18-18.402, F-D N° Lexbase : A3543Z4Y).

En l’espèce, par la conclusion d’un contrat de vente, un acheteur a acquis, auprès d’une société spécialisée dans le commerce et l’entretien de machines destinées aux exploitants forestiers, une abatteuse fabriquée par une société tierce spécialisée dans la fabrication de telles machines. Un an après la conclusion de la vente, l’abatteuse, alors entreposée dans un hangar, a pris feu ayant pour conséquence la destruction totale de la machine et des dommages causés au bâtiment et aux équipements. L’expertise diligentée ayant révélé que l’incendie était imputable à un vice de conception de la machine résultant de l’enchevêtrement de câbles dans le compartiment moteur, l’acquéreur a, alors, assigné son vendeur en garantie contre les vices cachés, lequel a appelé en garantie le fabricant.

Contestant l’arrêt rendu par la cour d’appel (CA Colmar, 8 mars 2018, n° 16/01109 N° Lexbase : A4406XGB) qui a, par le jeu de la clause limitative de garantie contre les vices cachés insérée dans le contrat conclu entre le vendeur et le fabricant, limité la somme due par ce dernier à l’acheteur au titre de la restitution du prix de vente, le vendeur et l’acquéreur ont formé un pourvoi en cassation.

Les demandeurs, pour faire échec à la mise en œuvre de cette clause, ont, tout d’abord, argué, comme moyens au pourvoi, que le fabricant, n’ayant pas la même spécialité que son revendeur, était présumé connaître les vices affectant la chose vendue à l’égard de ce dernier, de sorte que la clause limitative de garantie ne peut jouer en l’espèce.

Ils ont, ensuite, allégué que, même si fabricant et revendeur sont qualifiés de professionnels de même spécialité, il doit être fait échec au jeu de la clause limitative de garantie car, d’une part, relevant de l’expertise que le dommage résultait d’un vice de conception, ce vice, affectant la chose vendue, ne pouvait être ignoré par le fabricant ; mauvaise foi de celui-ci de nature à exclure le jeu de la clause limitative de garantie et, d’autre part, le vendeur ne peut se voir opposer la clause limitative de garantie que lorsqu’il était raisonnablement à même de déceler le vice au moment de la vente ce qui n’était pas le cas, en l’occurrence, le vice ne pouvant être découvert qu’à la suite d’investigations approfondies.

Enfin, les demandeurs au pourvoi rappelant que, si le sous-acquéreur dispose d’une action contractuelle directe à l’encontre du fabricant de la chose vendue, au titre de la garantie contre les vices cachés, il ne peut, en revanche, se voir opposer par le fabricant que les moyens de défense que celui-ci peut opposer à son propre cocontractant, affirment que, dès lors que garantie ne joue pas entre le vendeur et le fabricant, elle ne peut, ainsi pas jouer, à l’encontre du sous-acquéreur.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par le vendeur et l’acquéreur, la Cour de cassation confirme l’arrêt par lequel la cour d’appel a fait jouer la clause limitant la garantie du fabricant à la restitution du prix. En effet, après avoir rappelé que le fabricant n’étant présumé connaître le vice affectant la chose vendue qu’à l’égard de l’acquéreur profane, une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui vend la chose, sauf mauvaise foi de celui-ci, la Haute juridiction énonce que, dans la mesure où le fabricant produisait des machines destinées aux exploitants forestiers et que le vendeur était spécialisé dans le commerce de ce type de matériels dont il assurait l’entretien, ces deux sociétés sont des professionnels de même spécialité. En outre, en relevant que la simple ouverture du capot du compartiment moteur permettait de déceler l’enchevêtrement de câbles et de tuyaux à l’origine de l’incendie, le juge du droit rejette le moyen selon lequel le vice affectant la chose n’était pas aisément décelable par le vendeur professionnel.

Aussi, après avoir énoncé que l’action engagée par l’acheteur final à l’encontre du fabricant étant de nature contractuelle, ce dernier est fondé à opposer au premier les moyens de défense dont il peut se prévaloir envers le vendeur intermédiaire, la Cour de cassation affirme que la clause limitative de la garantie contre les vices cachés joue pleinement dans les rapports entre le fabricant, le vendeur et l’acquéreur.

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► L’article 327 du Code civil (N° Lexbase : L8829G9U) instituant l’action en recherche judiciaire de paternité hors mariage, en ce qu’il empêche tout homme géniteur de se soustraire à l’établissement d’une filiation non désirée, est-il contraire aux principes d’égalité et de liberté constitutionnellement garantis ?

► il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ainsi soulevée qui, d’une part n’est pas nouvelle, d’autre part ne présente pas un caractère sérieux, ni au regard du principe d’égalité entre les hommes et les femmes, ni au regard du principe de liberté.

C’est en ce sens que s’est prononcée la première chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 4 décembre 2019 (Cass. civ. 1, 4 décembre 2019, n° 19-16.634, F-P+B+I N° Lexbase : A7492Z4A).

On se souviendra, en effet, que la question n’est pas nouvelle, ayant déjà (en 2013) été soumise à la Cour de cassation, en des termes similaires, laquelle avait décidé de ne pas la renvoyer au Conseil constitutionnel (Cass. QPC, 28 mars 2013, n° 13-40.001, FS-D N° Lexbase : A3975KBT, et le commentaire d’Adeline Gouttenoire, L'homme qui ne voulait pas être père, Lexbase, éd. priv., n° 525, 2013 N° Lexbase : N6813BTI).

Tout comme en 2013, la Cour de cassation relève que la question posée ne présente pas un caractère sérieux, en premier lieu, au regard du principe d’égalité entre les hommes et les femmes, dès lors, d’abord, que la maternité hors mariage est susceptible d’être judiciairement déclarée, comme la paternité hors mariage et dans les mêmes conditions procédurales, y compris en cas d’accouchement dans le secret, lequel ne constitue plus une fin de non-recevoir à l’action en recherche de maternité, ensuite, que ni la question elle-même ni le mémoire qui la soutient n’exposent pour quels motifs d’intérêt général une différence de traitement devrait être instaurée entre les enfants nés en mariage et ceux nés hors mariage pour priver ces derniers du droit d’établir leur filiation paternelle en cas de refus de leur père de les reconnaître.

En second lieu, au regard du principe de liberté, la question ne présente pas non plus un caractère sérieux dès lors que l’homme, qui a la possibilité de prendre des mesures de nature à éviter une procréation, ne peut se voir, de ce fait, imposer une paternité dont il n’aurait pas accepté l’éventualité.

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►La valeur locative plancher à retenir est celle qui a été retenue pour l'imposition du crédit-bailleur au titre de l'année d'acquisition, telle que définitivement établie après exercice, le cas échéant, du droit de reprise de l'administration ou du droit de réclamation du crédit-bailleur.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 2 décembre 2019 (CE 8° et 3° ch.-r., 2 décembre 2019, n° 421454, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6565Z4W).

En l’espèce, la société L. est propriétaire à Roubaix d'un ensemble immobilier qu'elle a acquis le 24 juin 2008 par voie de levée d'option dans le cadre d'un contrat de crédit-bail conclu avec la société F.. L'administration, estimant que la valeur locative de cet immeuble qu'il convenait de retenir, en application de l'article 1499-0 A du Code général des impôts (N° Lexbase : L5072ICT), n'était pas d'un montant de 26 277 euros, montant qui avait été retenu pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties due, au titre de l'année 2008, par la société F., mais d'un montant de 976 263 euros correspondant à l'évaluation de cet immeuble selon la méthode comptable de l'article 1499 du même Code (N° Lexbase : L0268HMU), telle qu'elle aurait dû être appliquée en 2008, lui a notifié les redressements correspondants. Le tribunal administratif de Lille rejette les demandes de la société tendant à la décharge des cotisations supplémentaires mises à sa charge.

Les dispositions dérogatoires de l'article 1499-0 A du Code général des impôts, qui instituent une valeur locative plancher pour l'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties d'un crédit-preneur acquérant un bien immobilier industriel pris en crédit-bail, ne trouvent à s'appliquer que dans l'hypothèse où cette valeur plancher est supérieure à la valeur locative des immobilisations industrielles en cause déterminée, dans les conditions de droit commun prévues à l'article 1499, à partir du prix de revient de ces immobilisations pour le crédit-preneur (CE 8° et 3° ch.-r., 18 juillet 2018, n° 414120, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A0971XYM).

Par suite, en jugeant que l'administration avait légalement pu retenir, pour établir les bases d'imposition de la société L. au titre des années 2013 à 2015, pour l'immeuble concerné, une valeur locative plancher différente de celle retenue pour l'imposition du crédit-bailleur en 2008, année d'acquisition de cet immeuble par la société requérante, alors qu'aucune rectification de la valeur locative retenue pour l'imposition du crédit-bailleur en 2008 n'était intervenue, à l'initiative de l'administration ou du contribuable, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

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► Dans l'hypothèse où l'acheteur a résilié unilatéralement le marché, puis s'est abstenu d'arrêter le décompte de liquidation dans le délai qui lui était imparti, si le titulaire ne peut saisir le juge qu'à la condition d'avoir présenté au préalable un mémoire de réclamation et s'être heurté à une décision de rejet, les stipulations du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de fournitures courantes et de services (N° Lexbase : L4154GUE), relatives à la naissance du différend et au délai pour former une réclamation, ne sauraient lui être opposées.

Ainsi statue le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 27 novembre 2019 (CE 2° et 7° ch.-r., 27 novembre 2019, n° 422600, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A6996Z3I).

Rappel. Un arrêt du 22 novembre 2019 (CE, 22 novembre 2019, n° 417752, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A4879Z34) a dit pour droit que l'apparition d'un différend, au sens des stipulations de l'article 34.1 du CCAG-FCS, entre le titulaire du marché et l'acheteur, résulte, en principe, d'une prise de position écrite, explicite et non équivoque émanant de l'acheteur et faisant apparaître le désaccord.

Elle peut également résulter du silence gardé par l'acheteur à la suite d'une mise en demeure adressée par le titulaire du marché l'invitant à prendre position sur le désaccord dans un certain délai.

En revanche, en l'absence d'une telle mise en demeure, la seule circonstance qu'une personne publique ne s'acquitte pas, en temps utile, des factures qui lui sont adressées, sans refuser explicitement de les honorer, ne suffit pas à caractériser l'existence d'un différend au sens des stipulations précitées.

Faits. Postérieurement à la résiliation du marché, prononcée le 6 août 2013 et en l'absence de communication par l'acheteur de décompte de résiliation, le titulaire du marché a adressé à l'acheteur, le 7 février 2014, une demande tendant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de la résiliation du marché contesté, qui doit être regardée comme le mémoire en réclamation prévu par les stipulations de l'article 37 du CCAG, laquelle a été rejetée par l'acheteur par une décision du 12 mars 2014.

Solution. Commet une erreur de droit la cour administrative d'appel (CAA Marseille, 23 mai 2018, n° 17MA02282 N° Lexbase : A4855XPI) qui juge que la demande du 7 février 2014 n'avait eu pour seul objet que de faire naître le différend et que, par suite, les stipulations de l'article 37 du cahier des clauses administratives générales n'avaient pas été respectées (cf. l'Ouvrage "Marchés publics" N° Lexbase : E7217E98).

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► Si, selon l'article L. 8221-6-1 du Code du travail (N° Lexbase : L2380IBR), dans sa rédaction applicable à la date d'exigibilité des cotisations litigieuses, les personnes physiques ou dirigeants de personnes morales, dans l'exécution de l'activité donnant lieu à immatriculation ou inscription sur les registres que ce texte énumère, sont présumés ne pas être liés avec le donneur d'ordre par un contrat de travail, cette présomption légale de non-salariat, qui bénéficie aux personnes sous le statut d'auto-entrepreneur, peut être détruite s'il est établi qu'elles fournissent directement ou par une personne interposée des prestations au donneur d'ordre dans des conditions qui les placent dans un lien de subordination juridique permanente à l'égard de celui-ci.

Telle est la solution retenue par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 28 novembre 2019 (Cass. civ. 2, 28 novembre 2019, n° 18-15.333, F-P+B+I N° Lexbase : A3474Z4G ; voir aussi : Cass. civ. 2, 7 juillet 2016, n° 15-16.110, FS-P+B (N° Lexbase : A0051RX8).

Dans cette affaire, l’URSSAF a procédé au contrôle de la société W. dont il est ressorti trois chefs de redressement consécutifs à l’existence d’un travail dissimulé. Contestant le redressement, la société a saisi d’un recours la juridiction de Sécurité sociale.

La cour d’appel (CA Colmar, 22 février 2018, n° 15/05872 N° Lexbase : A8649XE3) rejetant la demande de la société, un pourvoi en cassation est formé. La société avance notamment que pour valider le redressement, la cour d’appel s’est uniquement fondée sur les déclarations du travailleur, sans s’attacher à celles de la société, violant ainsi les articles 455 du Code de procédure civile (N° Lexbase : L6565H7B) et 6 de la CESDH (N° Lexbase : L7558AIR).

En vain. Enonçant la solution précitée, la Haute juridiction rejette le pourvoi. C’est par motifs propres et adoptés que la cour d’appel retient que M. X, immatriculé au registre du commerce pour l'activité de sciage et rabotage de bois, chauffeur poids lourds sans véhicule, a décrit dans le détail ses conditions d'intervention auprès des diverses sociétés qui le sollicitaient, précisant que, pour la société des transports W., il lui était demandé de conduire des camions afin d'effectuer des livraisons sur des chantiers ; que les véhicules étaient mis à sa disposition par la société qui en assurait l'approvisionnement en carburant et l'entretien ; que M. X utilisait la licence communautaire de la société et se présentait sur les chantiers comme faisant partie de la société de transport ; que les disques d'enregistrement étaient remis à cette dernière ; qu'il était assujetti au pouvoir de subordination de la société, que ce soit en ce qui concerne les tâches à effectuer, les moyens mis à sa disposition, et les dates de ses interventions ; qu'il n'avait donc aucune indépendance dans l'organisation et l'exécution de son travail.

Ainsi, le lien de subordination juridique étant établi, la cour d’appel en a déduit que le montant des sommes versées à M. X devait être réintégré dans l’assiette des cotisations sociales (sur Les présomptions de salariat et de non-salariat, cf. l’Ouvrage «Droit du travail» N° Lexbase : E5006YZG).

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► N’est pas une clause de style mais traduit la volonté expresse des parties à une promesse de vente d’un bien immobilier, d’offrir à un acquéreur professionnel la faculté de se rétracter, dérogeant ainsi à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0024LN9) ne réservant cette opportunité qu’à l’acheteur non professionnel, la clause, insérée dans cet avant-contrat conclu entre un particulier et une société ayant la qualité de professionnel de l’immobilier et sciemment acceptée par ceux-ci, par laquelle ils avaient donné mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation et au sein de laquelle les termes «acquéreur non professionnel» avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur clairement identifié comme étant la société contractante, de sorte qu’il relève de l’intention des parties, qui ne démontrent pas que les termes du contrat n’auraient pas été négociés conférant à la clause litigieuse le caractère d’une clause de style, de déroger aux dispositions légales en offrant la faculté, à l’acquéreur professionnel, de se rétracter ; droit exercé en l’espèce excluant, dès lors, le jeu de la clause pénale.

Telle est, par une interprétation des termes d’une promesse de vente portant sur un bien immobilier, la force obligatoire conférée à la clause contractuelle dérogeant à une disposition légale par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 5 décembre 2019 (Cass. civ. 3, 5 décembre 2019, n° 18-24.152, FS-P+B+I N° Lexbase : A9842Z4B).

En l’espèce, par la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente, un particulier a promis de vendre une maison d’habitation à une société ayant la qualité de professionnel de l’immobilier. A la suite de la conclusion de cet avant-contrat, la société a exercé la faculté de rétractation qui était prévue au contrat et qui lui avait été notifiée par le notaire rédacteur de la promesse de vente. Alléguant, sur le fondement de l’article L. 271 du Code de la construction et de l’habitation, l’absence de faculté de rétractation de l’acquéreur du fait de sa qualité de professionnel, le vendeur a, alors, assigné son cocontractant en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 12 octobre 2018, n° 16/22505 N° Lexbase : A2417YGM) ayant rejeté la demande du vendeur, celui-ci a formé un pourvoi en cassation arguant, dans un premier temps, que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ne consacrant une faculté du rétractation postérieure à la conclusion de la promesse de vente qu’à l’acheteur non professionnel, est d’ordre public, rendant, ainsi, l’intention des parties sans incidence sur le champ d’application de ce texte, de sorte que l’acheteur, ayant la qualité de professionnel, ne doit, en vertu de cet article, pouvoir se rétracter.

Dans un second temps, le demandeur au pourvoi a soutenu, comme moyens, que la clause litigieuse par le jeu de laquelle la cour d’appel a déduit qu’il relevait de l’intention des parties d’offrir à l’acheteur une faculté de rétractation et qui ne constituait que le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d’un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style, ne permettant pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l’acquéreur d’un quelconque droit de rétractation. En outre, le vendeur a énoncé que la clause litigieuse stipulait, sans équivoque, qu’elle ne s’appliquait qu’à un acquéreur non professionnel ; qu’en conséquence, elle ne pouvait s’appliquer à l’acheteur qu’à la condition que celui-ci soit non professionnel au sens de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; la qualité de professionnel de l’immobilier de la société contractante n’étant pas remise en cause.

Ne suivant pas l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par les juges du fond ayant jugé que la présence de cette clause établissait, à elle seule, la volonté des parties d’étendre le champ d’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, faisant, dès lors, échec au jeu de la clause pénale. En effet, la Haute juridiction affirme, qu’en dépit de la qualité de l’acquéreur, non contestée en l’espèce, de professionnel de l’immobilier, les parties avaient, sciemment, négocié et accepté la clause par laquelle ils avaient donné mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation à l’acheteur et qu’elles ne démontraient pas que les termes du contrat auraient échappé à leur négociation conférant, à la clause litigieuse, le caractère d’une simple clause de style. De surcroît, le juge du droit appuie la position adoptée par la cour d’appel en affirmant que les termes «acquéreur non professionnel» figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l’acquéreur ; mise en œuvre de ce droit qui ne peut, dès lors, pas être contestée par le vendeur réclamant le jeu de la clause pénale.

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