[Chronique] Chronique en droit immobilier

Lexbase Hebdo - édition privée générale vous propose de retrouver, cette semaine, la chronique en droit immobilier de Marine Parmentier, Avocat à la cour d'appel de Paris. Au premier plan de cette chronique, se trouve un arrêt de la Cour de cassation qui invite les juges du fond à effectuer des investigations plus importantes tendant à s'assurer objectivement que les conditions d'exercice de l'activité litigieuse sont compatibles avec les exigences de la clause du règlement de copropriété dont la violation est invoquée. Egalement à l'honneur, une décision de la Haute juridiction qui revient sur la substitution de la garantie de remboursement à la garantie d'achèvement.

• Appréciation in concreto par les juges du fond de l'exercice d'une activité par un copropriétaire pour s'assurer du respect des clauses du règlement de copropriété (Cass. civ. 3, 7 mai 2008, n° 07-13.409, FS-P+B N° Lexbase : A4443D83) :

En l'espèce, un copropriétaire a assigné une SCI copropriétaire et le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété et le respect d'autres clauses.

Dans un premier temps, la Cour de cassation rappelle que la prescription décennale encadrant les actions personnelles entre copropriétaires ou entre les copropriétaires et le syndicat issue de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (loi n° 65-557, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 42 N° Lexbase : L4849AH3) n'est pas applicable à l'action tendant à faire déclarer une clause non écrite en application de l'article 43 (N° Lexbase : L4850AH4) de cette même loi.

Cette solution est désormais classique (voir, dernièrement, Cass. civ. 3, 12 mars 2003, n° 01-16.754, FS-D N° Lexbase : A4159A78).

La jurisprudence semble admettre le caractère imprescriptible d'une action tendant à faire déclarer une clause du règlement de copropriété non écrite ("tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions" : Cass. civ. 3, 12 juin 1991, n° 89-18.331, M. Dantin et autre c/ Syndicat des copropriétaires du 34, rue Scheffer à Paris N° Lexbase : A4625ACB).

Dans le second moyen, la Cour de cassation reproche aux juges du fond de n'avoir pas apprécié in concreto si les conditions d'exercice de l'activité du locataire d'un copropriétaire respectaient la clause du règlement de copropriété relative aux bruits.

Les juges d'appel avaient, en effet, retenu que, compte tenu du caractère commercial du bâtiment B dont est propriétaire la SCI, l'exploitation d'un fonds de commerce y était donc tout à fait licite, aucune pièce du dossier n'établissant l'existence d'une activité industrielle gênante. Ils ont estimé qu'il en allait de même concernant l'usage de la cour à titre de "parking" durant la période d'ouverture du commerce et que cela constituait en milieu urbain un inconvénient normal de voisinage.

Ce faisant, ils se sont uniquement assurés de la compatibilité de l'activité du copropriétaire (ou de son locataire) avec la destination du lot en question.

L'arrêt commenté invite les juges du fond à effectuer des investigations plus importantes tendant à s'assurer objectivement que les conditions d'exercice de l'activité litigieuse sont compatibles avec les exigences de la clause du règlement de copropriété dont la violation est invoquée.

Il convient donc, dans chaque cas d'espèce, d'apprécier concrètement, lorsqu'une activité déterminée est envisagée dans un lot, si elle est ou non gênante.

• La substitution de la garantie de remboursement à la garantie d'achèvement (Cass. civ. 3, 7 mai 2008, n° 07-11.390, FS-P+B N° Lexbase : A4405D8N) :

Par acte authentique du 27 juillet 1998, les époux P. ont acquis d'une SCI un appartement avec cave et emplacement de stationnement, en l'état futur d'achèvement.

Une garantie d'achèvement avait été souscrite par la SCI par convention du 29 juin 1998.

La construction ayant été interrompue en raison de la caducité du permis de construire, les acquéreurs ont assigné la SCI, le garant et le notaire, aux fins, notamment, de résolution de la vente, d'inscription au passif de la SCI de certaines sommes au titre de la restitution du prix de vente et des préjudices résultant de la résolution, et de condamnation in solidum, du garant au titre de la garantie de remboursement, ainsi que du notaire au titre du manquement à son devoir de conseil, à leur payer ces sommes.

Le notaire a été condamné, avec son assureur, à payer certaines sommes au titre de la perte de loyers, d'avantages fiscaux et de l'indemnité forfaitaire convenue en cas de résolution de la vente.

Au soutien de leur pourvoi, le notaire et son assureur reprochaient à la cour d'appel d'avoir estimé que le garant d'achèvement ne devait pas sa garantie, alors, selon eux, que par la garantie d'achèvement, le garant s'engage envers l'acquéreur à rembourser les versements effectués par ce dernier lorsque l'achèvement de l'immeuble est devenu impossible.

Néanmoins, il convient de distinguer la garantie extrinsèque d'achèvement, par laquelle un tiers va assurer l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur, et la garantie de remboursement qui ne joue qu'en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement.

L'article R. 261-23 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8109ABX) autorise la substitution de ces deux garanties, dès lors que le contrat le prévoit.

En l'espèce, il semble que cette faculté de substitution était prévue, mais qu'elle n'a pas été mise en oeuvre.

Dès lors, la Cour de cassation estime que les juges en ont exactement déduit que le garant ne s'était pas obligé à rembourser in solidum avec le vendeur les versements effectués par les acquéreurs.

En l'espèce, il semble qu'il aurait été plus judicieux de débuter la construction avec une garantie de remboursement, puisque l'opération semblait aléatoire compte tenu du caractère non définitif du permis de construire, à laquelle aurait pu être substituée une garantie d'achèvement dans l'hypothèse où le permis de construire serait devenu définitif.

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