[Brèves] Caducité d’une promesse unilatérale de vente portant sur un bien donné à bail à des locataires ayant exercé leur droit de préemption avant l’expiration du délai d’option

► Une promesse unilatérale de vente, portant sur des parcelles données à bail rural à des tiers et consentie sous la condition suspensive qu’aucun droit de préemption ne soit exercé par ces derniers, est caduque du fait de l’exercice du droit de préemption par les preneurs avant que les bénéficiaires ne lèvent l’option mais dans le délai d’option et ce, nonobstant l’assignation aux fins d’annulation de la décision de préemption et de la vente délivrée avant l’expiration du délai d’option, de sorte que, n’ayant pas manifesté leur volonté d’acquérir auprès du promettant, les bénéficiaires, dépourvus d’intérêt à agir, étaient irrecevables en leurs demandes d’annulation.

Faits. Dans cette affaire, par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, les propriétaires de parcelles de terrain données à bail rural à des tiers ont promis, pendant une durée déterminée et sous la condition suspensive qu’aucun droit de préemption ne soit exercé, de vendre celles-ci à ses cocontractants, les bénéficiaires de la promesse. Informés de l’intention des propriétaires de vendre les parcelles en cause, les preneurs du bail rural portant sur ces dernières ont exercé leur droit de préemption avant l’expiration du délai d’option mais à une date à laquelle les bénéficiaires de la promesse n’avaient pas levé l’option. Deux mois après l’exercice de ce droit, la vente a été conclue entre les propriétaires et les preneurs. S’opposant à cela, les bénéficiaires de la promesse ont assigné les preneurs en annulation de la décision de préemption et de la vente.

La cour d’appel (CA Versailles, 11 avril 2019, n° 18/00809 N° Lexbase : A9747Y8I) a déclaré irrecevables les demandes formées par les bénéficiaires de la promesse en jugeant qu’ils étaient dépourvus d’un intérêt à agir car, d’une part, dans la mesure où ils n’avaient pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption par les preneurs, ils ne pouvaient se prévaloir de la qualité d’acquéreur évincé et, d’autre part, l’assignation délivrée, par eux, à l’encontre des acquéreurs mais sans que le vendeur n’en soit avisé, ne peut s’analyser en une levée d’option.

Contestant la position adoptée par les juges du fond, les bénéficiaires de la promesse ont, alors, formé un pourvoi en cassation en alléguant, comme moyen, dans un premier temps, qu’ils avaient, en tant que bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente, intérêt et qualité pour agir en annulation de l’exercice du droit de préemption et de la vente tant que le délai d’option n’avait pas expiré - ce qui était le cas en l’occurrence - et ce, nonobstant l’absence de levée d’option, par eux, antérieurement à la mise en œuvre du droit de préemption. Dans un second temps, les demandeurs au pourvoi, pour affirmer leur intérêt à agir, ont également soutenu, devant le Haute juridiction, que l'assignation aux fins d'annulation de sa décision de préemption et de la vente, délivrée, par eux, aux preneurs qui ont exercé leur droit de préemption, vaut levée d'option, dès lors qu'elle est délivrée avant l'expiration du délai d'option d'achat, sans qu'il soit besoin d'établir la connaissance par le promettant de cet acte.

Décision. Ne suivant pas l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par la cour d’appel. En effet, le juge du droit affirme que, bien que bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente n’ayant expiré, ni au jour de l’exercice du droit de préemption par l’acquéreur, ni au jour de délivrance de l’assignation en annulation de la décision de préemption et de la vente, les demandeurs, n’avaient pas, comme retenu par la cour d’appel, manifesté, de manière non équivoque, leur volonté d’acquérir auprès du promettant. Aussi, la Haute juridiction confirme le fait, pour les juges du fond, d’en avoir déduit que la promesse de vente était caduque et que les demandeurs, dépourvus d’intérêt à agir, étaient irrecevables en leurs demandes d’annulation de la décision de préemption et de la vente.

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