[Brèves] L’impact sur le droit de la construction de l’ordonnance rectificative du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19

► Les délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation sont finalement exclus du champ d’application des délais reportés après la date de la fin de l’état d’urgence sanitaire ;

► Les dates d’effet des astreintes, des clauses pénales, des clauses résolutoires ainsi que des clauses de déchéance sont modifiés.

Tel est le sens des articles 2 et 4 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19 (N° Lexbase : L6859LWX), qui viennent ainsi impacter le droit de la construction.

Article 2

Nombreux sont ceux qui s’étaient interrogés sur le point de savoir si les délais de réflexion et de rétractation, notamment, étaient inclus dans le champ d’application, particulièrement large, de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 (N° Lexbase : L5730LW7). La réponse paraissait négative mais, il est vrai, que la rédaction de l’article 2, a priori applicable uniquement aux délais légaux et règlementaires, pouvait semer le doute.

Et ce d’autant que les conséquences de l’applicabilité, ou non, de l’article 2 ne sont pas anodines puisqu’il autorise un report de délai de deux mois maximum après la période juridiquement protégée soit, en pratique, en l’état de la fixation de la date de la fin de l’état d’urgence sanitaire au 24 mai, au 24 août 2020.

Ainsi, le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L0024LN9), imposé dans les ventes d’immeubles à construire par exemple, n’est pas reporté pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Le report de délai de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne s’applique donc pas, non plus, au délai de rétractation de 14 jours prévu à l’article L. 112-9 du Code des assurances (N° Lexbase : L9556LGZ).

De pareille manière, le délai de rétractation de 10 jours offert aux acquéreurs qui concluent une promesse ou un compromis de vente ne bénéficient, pas davantage, de ce report.

S’agissant du délai de réflexion, l’on pense bien entendu à celui des contrats de crédit immobilier de l’article L. 313-34 du Code de la consommation (N° Lexbase : L3377K79).

Mais, attention, les dispositions de l’ordonnance du 15 avril 2020 sont interprétatives. Autrement dit, elles s’appliquent rétroactivement au 25 mars 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance interprétée, ce qui va, sans nul doute, susciter des contentieux. Nombreux sont, en effet, ceux qui vont plaider la croyance légitime au report de ces délais.

La notion de « délai de renonciation », qui n’est d’ailleurs pas définie, est quant à elle plus elliptique. Ce délai, parfois stipulé dans certaines polices d’assurances (vie/santé) ne connaît pas d’application dans le domaine de la construction. La circulaire de présentation de l’ordonnance le confirme (circulaire DACS, n° 03/20, du 17 avril 2020 N° Lexbase : L7073LWU). Elle amalgame, tout simplement, le délai de rétractation au délai de renonciation :

« La faculté de rétractation, également dénommée renonciation dans certains textes, est définie

à l’article 1122 du Code civil (N° Lexbase : L0832KZT) comme le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement à un contrat ».

Article 4

Les contrats de construction et les polices d’assurances stipulent, très souvent, des clauses résolutoires, des clauses pénales et des clauses de déchéance. Il n’est pas, non plus, rare de mentionner des astreintes dans les contrats de construction. La question qui se pose est donc de savoir si ces clauses peuvent s’appliquer pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 a, tout simplement, paralysé le jeu des astreintes et de certaines clauses contractuelles (clauses résolutoires, clauses pénales et clauses de déchéance) venant sanctionner l’inexécution du débiteur. Il a, en effet, été considéré que ces clauses sont trop rigoureuses pour trouver application en période de crise. Le Gouvernement est sensiblement revenu sur ce principe en créant un système très complexe, suivant que l’astreinte ou la clause produit ses effets avant ou après le 12 mars :

- si l’astreinte ou la clause produit ses effets avant le 12 mars. Le délai est suspendu et reprend le 24 juin soit à la fin de la période juridiquement protégée ;
- si l’astreinte ou la clause produit ses effets pendant la période juridiquement protégée, elle est reportée, à partir de la date de fin de la période protégée (en l’état le 24 juin), pour la durée entre la date à laquelle l’obligation est née et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

L’ensemble est schématisé comme suit dans la circulaire de présentation :

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