La renonciation non-équivoque du vendeur à exercer l'action résolutoire en cas de non-paiement du prix ne peut se déduire de la délivrance des lots antérieurement au paiement intégral du prix d'achat et de la non-inscription du privilège du vendeur. Et le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation. Telle est la solution énoncée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 juillet 2016 (Cass. civ. 3, 13 juillet 2016, n° 14-26.958, FS-P+B
N° Lexbase : A2073RX3 ; v. également : Cass. civ. 1, 19 février 2014, n° 12-15.520, FS-P+B+I
N° Lexbase : A7584MEM). En l'espèce, la société J. a vendu à Mme G., sa gérante, divers lots de copropriété en l'état futur d'achèvement, dans un immeuble en cours de rénovation, au prix de 370 000 euros. Les locaux ont été mis à disposition à la fin de l'année 2006. Par plusieurs actes, la société J., dont le gérant était devenu M. O., exposant que Mme G. occupait un appartement et en louait d'autres sans avoir réglé la totalité du prix, l'a assignée en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts. L'arrêt d'appel a prononcé la résolution de la vente aux motifs qu'il ne pouvait être déduit du fait que la société J. n'avait pas inscrit le privilège du vendeur et que Mme G. avait pu prendre possession des lots cédés malgré le non-paiement du prix, que la société avait renoncé à exercer l'action résolutoire pour défaut de paiement du prix. Par ailleurs, pour fixer à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société J. contre Mme G. au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue, l'arrêt a retenu que l'indemnité sollicitée correspondait à la différence de valeur entre un bien immobilier neuf et un ancien et qu'il y avait lieu de considérer que, quels que soient l'état dans lequel les biens seront restitués par Mme G. et l'entretien dont ils ont pu faire l'objet depuis la prise de possession par celle-ci en janvier 2007, ces biens ne pourront être commercialisés sur la base d'une valeur à neuf, de sorte que la réalité d'une perte de valeur et du préjudice invoqué de ce chef par la société J. était incontestable et que la somme allouée, tenait compte de la durée de possession par Mme G. et du prix de vente initial des biens. L'arrêt d'appel est censuré par la Haute juridiction mais seulement en ce qu'il confirme le jugement en ce qu'il dit que Mme G. est tenue de verser à la société J. les sommes au titre de la restitution des loyers perçus sur l'appartement, somme à parfaire au jour de la restitution sur la base d'une valeur locative mensuelle de 700 euros et en ce qu'il a fixé à la somme de 37 000 euros le montant de la créance de la société J. contre Mme G. au titre de la dépréciation des biens objets de la vente résolue (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2986EYA).
© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable
