[Panorama] Bulletin de droit immobilier - Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés - Juillet 2010

Tous les deux mois, le Cabinet Peisse Dupichot Zirah Bothorel & Associés, en partenariat avec les éditions juridiques Lexbase, sélectionne l'essentiel de l'actualité relative au droit immobilier. A noter, entre autres, ce mois-ci, en matière de vente immobilière, deux arrêts du 9 juin 2010 qui reviennent sur le formalisme de la notification d'une promesse de vente. On relèvera aussi, en matière de copropriété, un arrêt en date du 9 juin également qui rappelle que les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l'immeuble.

I - Vente immobilière

• Notification d'une promesse de vente aux époux acquéreurs : un formalisme à respecter à peine d'inopposabilité (Cass. civ. 3, 9 juin 2010, deux arrêts, n° 09-14.503, FS-P+B N° Lexbase : A0969E3B et n° 09-15.361, FS-P+B N° Lexbase : A1001E3H)

Lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L1988HPC) a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint.

Telle est la précision apportée par la Cour de cassation dans deux arrêts du 9 juin 2010.

Il convient donc d'être particulièrement vigilant lorsque les acquéreurs sont des époux. Pour une plus grande sécurité juridique, il faudra notifier la promesse à chacun des époux. A défaut, s'il y a une notification unique au nom des deux époux, il conviendra que l'accusé de réception soit signé par chacun des époux ou que l'époux signataire soit muni d'un pouvoir pour représenter son conjoint.

• Vente à la découpe : nullité de la vente intervenue en violation de l'information préalable des locataires (Cass. civ. 3, 23 juin 2010, n° 09-13.153, FS-P+B N° Lexbase : A3291E3B)

En matière de vente à la découpe, si l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (N° Lexbase : L6321G9Y) est adressée antérieurement à la réunion des locataires et à l'envoi de la lettre de confirmation constituant le point de départ du délai de trois mois à respecter avant d'envoyer cette offre, les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 ne sont pas respectées.

En conséquence, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés en fraude des droits du locataire sont nuls et en conséquence la vente conclue avec un tiers est frappée de nullité.

C'est en ce sens que s'est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2010, confirmant l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 29 janvier 2009.

Jusqu'à présent, la Cour de cassation n'avait annulé que le congé pour vendre donné par un bailleur pour violation de son obligation d'information envers les locataires (Cass. civ. 3, 9 janvier 2008, n° 06-18.856, FS-P+B N° Lexbase : A2661D3X).

Le présent arrêt inscrit donc la jurisprudence dans un courant plus sévère à l'égard des vendeurs à la découpe et des tiers au profit desquels une vente serait intervenue en violation des droits des locataires...

• Promesse de vente sous condition suspensive : la preuve de l'imputabilité de la défaillance de la condition incombe au promettant (Cass. civ. 3, 26 mai 2010, n° 09-15.317, F-P+B N° Lexbase : A7328EXP)

Lorsqu'une promesse de vente est conclue sous condition suspensive, notamment d'obtention d'un prêt, et que cette condition défaillit, le promettant peut tenter d'obtenir par le bénéficiaire de la promesse le paiement d'une clause pénale ou d'une indemnité d'immobilisation si la promesse est unilatérale.

Dans cette hypothèse, il lui appartient d'établir que la condition a défailli du fait du bénéficiaire.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2010.

Elle souligne, au visa des articles 1178 (N° Lexbase : L1280ABZ) et 1315 (N° Lexbase : L1426ABG) du Code civil, qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.

II - Copropriété des immeubles bâtis

• Les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l'immeuble (Cass. civ. 3, 9 juin 2010, n° 09-14.206, FS-P+B N° Lexbase : A0120EZH)

Un règlement de copropriété peut-il interdire aux copropriétaires de vendre un emplacement de parking à d'autres personnes qu'à des occupants de l'immeuble ?

La Cour de cassation rappelle que pour répondre à cette interrogation, il convient de rechercher si l'atteinte aux droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l'immeuble, telle que définie par ses caractères ou sa situation.

Il s'agit d'une solution classique, appliquant à la lettre l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4860AHH), mais intéressante en pratique.

En effet, les juges du fond ne peuvent se contenter, comme ils l'avaient fait en l'espèce, de relever que rien ne serait mentionné dans les actes versés aux débats sur ce point pour réputer non écrit l'article litigieux du règlement de copropriété.

A titre d'exemple, ils doivent rechercher dans les pièces versées aux débats si la localisation de l'immeuble dans un quartier huppé, sa destination bourgeoise, son caractère cossu, etc. justifie la limitation du nombre de copropriétaires de l'immeuble et la limitation d'un va et vient permanent au niveau du parking, et partant la limitation des droits des copropriétaires de vendre des emplacements de parking à des tiers à la copropriété.

• Pour déclarer une répartition des charges illicite, les juges du fond doivent constater qu'elle est contraire aux critères de répartition de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3, 29 juin 2010, n° 09-13.067, FS-P+B N° Lexbase : A0096EZL)

Au visa des articles 43 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation précise, dans un arrêt du 29 juin 2010, que pour réputer non écrite la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété, il convient de constater qu'elle est contraire aux critères de répartition prévus par l'article 10 de la même loi.

Ainsi ne suffit-il pas de démontrer qu'elle est manifestement inique ou, comme l'avaient retenu les premiers juges que cette répartition serait illicite puisqu'elle exonèrerait abusivement de charges certains copropriétaires au détriment d'autres.

En l'espèce, les surfaces de certains lots, bien plus importantes que celles décrites dans le règlement de copropriété, n'étaient manifestement pas prises en compte dans la répartition originelle des charges. Une action en nullité de la répartition des charges était alors intentée par les copropriétaires payant plus de charges qu'ils estimaient en devoir. La cour d'appel fit droit à leur prétention. La Cour de cassation censura cette approche au motif qu'il n'était pas démontré que la répartition prévue par le règlement était contraire aux prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

James Alexandre Dupichot,
Avocat associé

En collaboration avec Marine Parmentier, Avocat à la cour

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