Aux termes de deux arrêts rendus le 17 avril 2014, la cour administrative d'appel de Marseille retient que le changement du preneur à bail, dans le cadre d'un bail à construction, entraîne, pour le bailleur, toutes les conséquences fiscales d'une résiliation (CAA Marseille, 3ème ch., 17 avril 2014, deux arrêts, n° 12MA01677
N° Lexbase : A5610MKY et n° 12MA01678
N° Lexbase : A5613MK4, inédits au recueil Lebon). En l'espèce, une SCI a conclu un bail à construction avec une SA pour une durée de 32 ans. Ce bail à construction avait pour objet la démolition du bâtiment existant sur le terrain d'assiette du bail et la construction d'un nouveau bâtiment en vue de la création d'un cinéma. Il stipulait que les constructions réalisées par le preneur deviendraient de plein droit, sans indemnité, la propriété du bailleur "
à l'expiration du bail, par arrivée du terme ou résolution amiable ou judiciaire". Or, l'ensemble immobilier constituant le cinéma a été cédé à une société civile immobilière de construction vente. En outre, par un acte distinct du même jour, et compte tenu de la vente préalable réalisée au bénéfice de la SCI précitée, la SA lui a cédé tous les droits résultant de son bail à construction. L'administration fiscale a estimé que ces cessions impliquait la résiliation amiable tacite du bail avant son terme préalablement à la vente, et a réintégré dans les revenus fonciers de la première SCI un complément de loyer correspondant à la valeur des constructions édifiées par la SA. Le Conseil d'Etat se fonde sur la combinaison des articles 33 bis (
N° Lexbase : L2427HN9) et 33 ter (
N° Lexbase : L2054IG8) du CGI, pour en déduire que, lorsque le prix d'un bail à construction consiste, en tout ou en partie, dans la remise gratuite d'immeubles en fin de bail, la valeur de ces derniers, calculée d'après leur prix de revient, constitue un revenu foncier perçu par le bailleur à la fin du bail. Dans le cas de la vente concomitante à un tiers par les parties au bail à construction tant du terrain que des constructions réalisées conformément à ce bail, le contrat de cession produit, au regard de la loi fiscale, et quelle qu'ait été l'intention des parties, les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail, et doit être regardé comme impliquant la remise des immeubles au bailleur préalablement à la vente. La requérante faisait appel aux dispositions de l'article 1300 du Code civil (
N° Lexbase : L1410ABT), relatif à la confusion en la personne de l'acquéreur des qualités de bailleur et de preneur. Sous couvert du principe de l'indépendance du droit fiscal, le juge rejette cet argument, qui est sans incidence sur l'application de la loi fiscale. Le changement de preneur à bail a entraîné, au regard de l'impôt, une résiliation amiable du bail, et la taxation de la valeur des constructions édifiées par la SA dans les revenus de la SCI .
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