Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 8 février 2024, la société Arkhedia demande à la cour :
- d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau
A titre principal
- de débouter les consorts [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,
A titre subsidiaire
- de juger que leurs demandes sont infondées,
A titre infiniment subsidiaire :
- de limiter leur préjudice à la somme de 7 774,375 euros correspondant aux stricts frais de désamiantage,
En tout état de cause
- de les débouter de leur appel incident,
- de les condamner au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 décembre 2023, M. [Ab] et Mme [T] demandent à la cour :
- de rejeter l'intégralité des moyens, fins et conclusions de la société Arkhedia,
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il :
- leur a alloué la somme de 32 711,28 euros en réparation de leur préjudice matériel,
- a condamné la société Arkhedia à leur payer les sommes de
- 1 000 euros en réparation du préjudice de moins-value,
- 3 500 euros en réparation de leur préjudice moral
- 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau
- de condamner la société Arkhedia à leur payer en réparation de leur préjudice matériel,
- à titre principal la somme de 49 110,60 euros HT
- à titre subsidiaire, la somme de 37 753 euros
- à titre encore plus subsidiaire, la somme de 32 711,28 euros
A titre subsidiaire, en cas de rejet de leur demande indemnitaire au titre du préjudice matériel,
- de la condamner à leur payer la somme de 27 353,29 euros au titre de la moins-value de l'immeuble,
A titre principal sur les autres préjudices,
- de condamner l'appelante à leur payer les sommes de
- 3 025 euros au titre de la moins-value de l'immeuble du fait de la description erronée du chauffage
- 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral
- 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance
A titre subsidiaire, sur ces préjudices,
- de confirmer le jugement,
A titre subsidiaire, sur les autres préjudices
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
En tout état de cause
- de condamner la société Arkhedia au paiement de la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des
articles 455 et 954 du code de procédure civile🏛🏛.
MOTIFS
*responsabilité de la société Arkhedia
Aux termes de l'
article 1240 du code civil🏛 tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il en résulte qu'un acquéreur ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu'il a conclu avec le vendeur.
La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Ch. Mixte 8 juillet 2015, n°
13-26.686⚖️).
**au titre du diagnostic amiante
Le tribunal a jugé que la société Arkhedia avait commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des acquéreurs du bien, le contrôle n'ayant pas été effectué dans les règles de l'art.
L'appelante soutient n'avoir commis aucune faute dans la réalisation du diagnostic amiante, s'étant basée sur les dires du propriétaire pour conclure à l'impossibilité d'installation de matériaux amiantés, alors que celui-ci ne pouvait ignorer leur présence ; que les déclarations mensongères du vendeur qui lui a sciemment délivré une information erronée sont de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
Les intimés soutiennent qu'il incombait au diagnostiqueur en sa qualité de professionnel d'accomplir son diagnostic conformément aux règles de l'art et sans s'en tenir aux seules déclarations du vendeur, que le rapport d'expertise met en évidence la faute commise dans la réalisation du diagnostic amiante et la négligence blâmable avec lesquelles les opérations ont été réalisées.
Selon l'
article L.271-4 2° du code de la construction et de l'habitation🏛 ici applicable, en cas de vente d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Les produits et matériaux à rechercher sont énumérés dans deux listes A et B, et concernent notamment les toitures et les conduits de fluide.
Ces dispositions ont pour objectif de garantir à l'acquéreur une information claire sur la consistance du bien acheté.
Le contrôle auquel doit procéder le diagnostiqueur n'est pas purement visuel mais doit comporter des vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs. Il est tenu à une obligation de moyens qui lui impose de déployer les efforts nécessaires à la détection du matériau.
A défaut de pouvoir procéder à un repérage complet, le diagnostiqueur est tenu d'attirer l'attention du propriétaire sur la nature partielle de l'examen, au moyen de réserves formelles.
En l'espèce, la société Arkhedia a indiqué à son rapport de mission suite à un repérage réalisé le 28 juillet 2016, que la toiture était « en plaque ondulée en fibre ciment récente » et 'qu'aucun matériau de la liste A et de la liste B n'a(vait) été repéré dans le périmètre de repérage.'
Un schéma de repérage annexé au rapport mentionne page 14 « les plaques ondulées en toiture ont été remplacées il y a moins de 15 ans, selon les dires des propriétaires ».
L'expert judiciaire M. [D] a indiqué que des matériaux contenant de l'amiante ont été repérés lors des investigations, à savoir dans des éléments de couverture répartis sur six toitures différentes et un conduit de fluide dans la cheminée.
Il a précisé que ces matériaux « étaient visibles sans destruction ni démontage » et « facilement repérables en différents endroits de l'habitation et sans recourir à des moyens autres que ceux éligibles pour l'exercice de la profession de diagnostiqueur immobilier ».
En effet, tous les matériaux contenant de l'amiante étaient accessibles visuellement.
Il a affirmé « les méthodes de conclusion employées par [le diagnostiqueur] ne sont ni normatives ni réglementaires » et « le repérage n'a pas été réalisé de la façon la plus complète et la plus rigoureuse conformément aux règles de l'art, et de la réglementation applicable ».
Il en résulte que la société Arkhedia, qui n'a procédé ni à une inspection visuelle ni à des investigations approfondies du bien, selon la méthodologie imposée par la norme NFX46-020 et l'arrêté du 26 juin 2013, n'a pas réalisé sa mission de repérage de l'amiante conformément aux règles de l'art.
Elle ne peut valablement, pour s'exonérer de sa responsabilité, se prévaloir des prétendues déclarations mensongères du vendeur, dès lors que, comme l'a relevé l'expert, le recueil des seules informations communiquées par le vendeur ne suffit pas à permettre à un diagnostiqueur immobilier de réaliser sa mission dans les règles de l'art.
En tout état de cause, ces déclarations n'ont concerné que la toiture, et l'appelante ne fournit aucune explication quant aux causes de l'absence de détection d'amiante sur le conduit de fluide de la cheminée.
Dès lors qu'une simple inspection visuelle du bien aurait permis de détecter la présence d'amiante, les acquéreurs établissent que le diagnostiqueur a commis une faute dans l'exercice de sa mission, engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard, et le jugement sera confirmé sur ce point.
*au titre du diagnostic de performance énergétique
Selon l'article L. 271-4 I. 6° du code de la construction et de l'habitation ici applicable, en cas de vente d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Le dossier de diagnostic technique comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Selon le II du même article, le DPE n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative.
Le DPE classe ici le logement en catégorie C, avec une consommation de 129 kWhep/m2/an pour une surface de 190 m2, obtenue selon la méthode 3CL-DPE version 1.3, c'est-à-dire d'après les consommations estimées au logement aux prix moyens des énergies indexés au 15 août 2015.
L'expert a précisé que cette méthode n'est pas réglementaire, et que la méthode dite des relevés de consommations alors en vigueur aurait dû être utilisée pour conclure que le DPE n'avait pas été réalisé de la façon la plus complète et la plus rigoureuse conformément aux règles de l'art, et à la réglementation applicable.
Il a constaté que la consommation énergétique établie sur la base des consommations réelles par le cabinet D&G Diagnostics immobiliers indique un montant annuel de 2 672 euros au lieu de 1 642 euros, consommation énergétique conventionnelle du bien issue du diagnostic établi par la société Arkhedia, pour conclure que la consommation d'énergie réelle du bien n'est pas conforme à celle décrite dans le diagnostic, ce qui s'explique par le fait que :
- la méthode employée pour établir le diagnostic n'est pas adaptée,
- la surface décrite est erronée (190m2 au lieu de 170,14 m2),
- le descriptif du chauffage est erroné,
- des améliorations énergétiques ont été apportées depuis la vente.
Il en résulte que le diagnostiqueur a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation par les acquéreurs de la qualité énergétique du bien.
Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a retenu que la responsabilité délictuelle de l'appelante était également engagée de ce fait envers ceux-ci.
*indemnisation des préjudices
*préjudice matériel
Pour condamner la société Arkhedia à leur payer la somme de 32 771,28 euros à ce titre, le tribunal a retenu que les acquéreurs avaient eu la certitude d'acquérir un bien ne révélant pas de présence d'amiante, qu'ils étaient légitimes à en solliciter le désamiantage, et qu'ils subissaient un préjudice de perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix d'achat à la baisse au regard de la nécessité de faire réaliser des travaux, tout en précisant que le principe de réparation intégrale impliquait la prise en charge des travaux de désamiantage et des frais consécutifs à ceux-ci.
L'appelante soutient que même si sa responsabilité est engagée, il n'en découle aucun préjudice pour les acquéreurs, dès lors qu'il n'y a aucune obligation de retirer les matériaux amiantés qui ne sont pas dégradés et ne représentent aucun risque sanitaire ; que seule une perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un prix moins élevé peut être invoquée, que les intimés ne sollicitent pas d'indemnisation sur ce fondement et que la perte de chance ne peut être équivalente au coût de retrait des matériaux et d'installation d'une nouvelle toiture ; très subsidiairement, que seuls les frais stricts de désamiantage pourraient être mis à sa charge.
Les intimés prétendent que leur indemnisation doit correspondre à leur entier préjudice, soit les conséquences financières découlant de la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage et non à celle d'une perte de chance.
Il convient au préalable de statuer sur la nature du préjudice que le diagnostiqueur fautif doit réparer. Soit le préjudice causé est certain, et le diagnostiqueur doit payer le coût des travaux de réparation, soit il constitue une perte de chance.
La perte de chance ne peut résulter que d'un événement futur et incertain. Le préjudice est certain et doit être intégralement indemnisé quand la survenance de l'événement qui n'a pas été révélée à la victime était certaine avant la faute de l'auteur.
Lorsque le diagnostic établi par le diagnostiqueur n'est pas conforme aux règles de l'art et aux normes édictées, et qu'il se révèle erroné, comme en l'espèce, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ont un caractère certain.
En effet, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche de matériaux amiantés et doit pour ce faire, procéder à toutes mesures envisageables dès lors qu'elles ne sont pas destructrices. Si l'inexécution de cette obligation n'entraîne pas la présence d'amiante, elle est cependant la cause des frais supportés par l'acheteur tenu au désamiantage de son bien.
En l'espèce, l'expert judiciaire a repéré lors de ses opérations l'équivalent de 127,85 m2 de matériaux amiantés, en bon état de conservation. Il a précisé que ces matériaux pouvaient libérer des fibres d'amiante en cas d'usure ou lors d'interventions mettant en cause leur intégrité (par perçage, ponçage, découpe, friction'), ces situations pouvant conduire à des expositions importantes si des mesures de protection renforcées n'étaient pas prises.
Il a ajouté qu'il était important de veiller au maintien en bon état de conservation des matériaux et de remédier au plus tôt aux situations d'usure anormale ou de dégradation de ceux-ci.
Il en ressort, comme le soulève à juste titre l'appelante, que les acquéreurs n'ont aucune obligation de retirer ces matériaux, en bon état, et qui n'engendrent aucun risque sanitaire.
Dès lors ceux-ci ne peuvent prétendre à une indemnisation au titre de cet enlèvement et à la réfection de la toiture, le caractère certain de leur préjudice lié aux travaux de désamiantage n'étant pas établi.
Leur préjudice est donc constitué d'une perte de chance d'avoir pu négocier le prix du bien à la baisse ou de renoncer à la vente.
En effet, la présence d'amiante est nécessairement constitutive d'une moins-value et s'ils avaient été correctement informés de l'état du bien, ils auraient pu obtenir du vendeur une réduction du prix de vente.
L'expert a précisé à ce titre qu'un bien immobilier, bien que contenant de l'amiante, n'en devient pas pour autant impropre à la vente mais qu'une décision d'achat se fait notamment sur la base d'un dossier de diagnostic technique supposé fiable, pour considérer que la moins-value de l'immeuble résultant de la présence d'amiante pouvait correspondre au coût de mise en œuvre des travaux de désamiantage (7 774,37 euros HT) et des travaux de couverture grevés de 30% de moins-value liée à la vétusté de l'ouvrage existant (10 162,36 euros HT) outre frais de démarche administrative, diagnostic amiante avant travaux de restitution et mission de maîtrise d'œuvre (6 352,41 euros HT), soit au total une réduction de prix possible de 27 353,29 euros TTC.
Etant rappelé que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si celle-ci s'était réalisée, cette perte de chance sera évaluée à 20 000 euros que la société Arkhedia sera condamnée à leur payer en réparation de leur préjudice de perte de chance de négocier le prix de vente du bien à la baisse, par voie d'infirmation du jugement sur ce point.
*Moins-value du bien
Le tribunal a retenu que les consorts [Ac] avaient subi une perte de chance de n'avoir pu négocier une réduction du prix de vente en invoquant la nécessité de poser une chaudière basse température, du fait du DPE erroné.Il a souligné que la mention claire sur la valeur informative de ce diagnostic ne les dispensait pas de faire établir un autre diagnostic.
Le rapport d'expertise indique qu'un DPE réglementairement établi aurait conclu à l'impossibilité d'établir les consommations énergétiques pour cause d'absence justifiée de factures de consommation, de sorte qu'il n'y a pas de surcroît de consommation énergétique à déterminer.
Il ne retient pas de moins-value au titre de la surface erronée, mais au titre de la fourniture et pose d'une chaudière basse température grevée de la vétusté apparente de la chaudière en place, qu'il évalue à 3025 euros. Il explique que le DPE décrit une chaudière fioul basse température, alors que la chaudière en place est une chaudière basse température.
La faute commise par le diagnostiqueur dans l'établissement du DPE n'a pas permis aux acquéreurs d'avoir une information exacte sur les performances énergétiques du bien acquis.
Le préjudice subi du fait de cette information erronée ne consiste pas dans la moins-value du bien chiffrée par l'expert au coût des travaux de remplacement de la chaudière, vétusté déduite, mais dans une perte de chance d'avoir pu négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l'achat.
Ce préjudice a été justement évalué par le premier juge à la somme de 1 000 euros, et le jugement sera confirmé sur ce point.
*préjudice moral
Le tribunal a retenu ce chef de préjudice au motif que la seule présence de matériaux amiantés sur une superficie importante dans un bien à usage d'habitation générait nécessairement de l'inquiétude quant à des répercussions par le risque de maladies graves.
Les intimés ont acquis un bien immobilier pensant qu'il était exempt de tout matériau contenant de l'amiante, au vu du diagnostic établi par la société Arkhedia, diagnostic qui s'est révélé erroné.
A la suite d'un prélèvement réalisé sur la toiture réalisé le 13 décembre 2018 par le laboratoire ITGA, ils ont appris que celle-ci contenait de l'amiante.
L'expert judiciaire rappelle la dangerosité de l'amiante, et les maladies qu'elle provoque par l'inhalation de ses fibres (cancers principalement, épanchements pleuraux, asbestose), mais retient que l'amiante présente dans le bien est en bon état.
L'amiante est présente sur des éléments extérieurs de la maison (toiture en majorité et conduit de fluide pour seulement 0.10 m2). Le bien n'est donc pas lourdement amianté comme le prétendant les acquéreurs, et le bon état des matériaux en contenant fait qu'elle ne présente aucun risque sanitaire.
Néanmoins, entre la découverte de la présence d'amiante dans un bien dont ils pensaient qu'il en était exempt, et l'information que cette amiante ne présentait en l'état aucun caractère dangereux, il s'est écoulé près de trois ans, durant lesquels les intimés ont légitimement pu s'inquiéter et craindre que cette amiante pouvait se révéler nocive pour leur santé, leur occasionnant ainsi un préjudice moral.
Ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 1 500 euros.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu l'existence de ce préjudice mais infirmé quant à son montant.
*préjudice de jouissance
Le tribunal a retenu un préjudice de jouissance du fait de la nécessité de réaliser des travaux en toiture rendant le bien temporairement indisponible.
L'expert a évalué la durée des travaux de désamiantage à 15 jours.
Le désamiantage ne concerne que la toiture et un conduit, et il n'est pas établi que les occupants du logement devront le quitter durant la durée des travaux.
En tout état de cause, il est établi que le désamiantage n'est pas nécessaire eu égard au bon état des matériaux.
Les intimés seront donc déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, et le jugement encore infirmé sur ce point.
*autres demandes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Arkhedia aux dépens incluant les frais d'expertise et à payer aux acquéreurs la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Arkhedia, qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens de cette procédure.
Elle sera également condamnée à payer à M. [Ab] et Mme [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
