N° RG 21/04522 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I6BZ


COUR D'APPEL DE ROUEN


1ERE CHAMBRE CIVILE


ARRET DU 7 JUIN 2023


DÉCISION DÉFÉRÉE :


20/02846

Tribunal judiciaire d'Evreux du 28 septembre 2021

APPELANTE :


Madame [Aab] [Z]

née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]


représentée et assistée par Me Benoît JOUBERT de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l'Eure substitué par Me Thierry BRULARD


INTIMEE :


SARL ASTP.N

RCS de Pont-Audemer B 444 286 025

[Adresse 3]

[Localité 5]


représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :


En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile🏛, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 29 mars 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,


Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :


Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère


GREFFIER LORS DES DEBATS :


Mme Ac A,


DEBATS :


A l'audience publique du 29 mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2023


ARRET :


CONTRADICTOIRE


Prononcé publiquement le 7 juin 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile🏛,


signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.


*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte authentique du 14 août 2019, M. [K] [Y] et Mme [F] [W], son épouse, ont vendu à Mme [N] [Z] une maison d'habitation située [Adresse 6], pour le prix de

275 000 euros dont 268 000 euros pour l'immeuble.


Reprochant à la Sarl Astp.N d'avoir établi le 6 octobre 2015, un diagnostic de performance énergétique erroné sur l'isolation des murs intérieurs de la maison, Mme [Aa] [Ab] l'a faite assigner, par acte d'huissier de justice du 1er octobre 2020, devant le tribunal judiciaire d'Evreux en remboursement du coût des travaux d'isolation de 26 862,48 euros.

Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal a :

- condamné la Sarl Astp.N à payer à Mme [N] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de perte de chance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné la Sarl Astp.N à payer à Mme [N] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

- condamné la Sarl Astp.N aux entiers dépens ce inclus le coût du constat d'huissier de justice s'élevant à la somme de 325,49 euros,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 26 novembre 2021, Mme [N] [Z] a formé un appel contre le jugement.


EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES


Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2022, Mme [N] [Z] demande de voir en application des articles 1240 et suivants du code civil🏛 :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Eveux le 28 septembre 2021 en ce qu'il a limité l'indemnisation de son préjudice à la somme de 3 000 euros,

- condamner la Sarl Astp.N à lui régler la somme de 29 349,03 euros au titre du préjudice subi du fait de la faute que cette dernière a commise,

- confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement,

- condamner la Sarl Astp.N à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure d'appel.


Elle expose que c'est à bon droit que le tribunal a retenu l'existence d'une faute de la Sarl Astp.N, professionnel du diagnostic immobilier ; qu'il appartenait à celle-ci d'être prudente sur les informations qu'elle pouvait donner notamment quant à la configuration des lieux et à leur isolation, d'autant plus que les vendeurs, de nationalité anglaise, n'avaient transmis aucune facture d'électricité s'agissant de leur résidence secondaire, ce qui ne permettait pas de connaître le classement énergétique de l'immeuble ; qu'en outre, la Sarl Astp.N n'a pas respecté les dispositions de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au Dpe, en ne renseignant pas toutes les mentions requises sur les types de murs, et a fourni des informations erronées en précisant que l'immeuble faisait l'objet d'une isolation intérieure alors qu'elles ne résultaient d'aucun constat visuel.


Elle précise qu'en l'absence de cette garantie sur l'isolation et au vu du mode de chauffage électrique, elle aurait été plus méfiante et aurait mandaté un professionnel de la construction à même de lui fournir des informations que les vendeurs ne pouvaient ou ne voulaient manifestement pas fournir ; qu'elle a perdu une chance d'avoir pu négocier à de meilleures conditions l'acquisition de son immeuble ; que son devis de travaux d'isolation aurait pu être soumis à ses vendeurs préalablement à la vente, lesquels, voulant vendre rapidement du fait du Brexit, auraient probablement fait un geste sur le prix qu'elle n'avait pas discuté et qui correspondait à celui du marché de l'immoblier dans le sud du Pays d'Auge ; qu'elle évalue sa perte de chance au montant des travaux d'isolation rendus nécessaires.


Par dernières conclusions notifiées le 9 mai 2022, la Sarl Astp sollicite de voir en application de l'article 1240 du code civil et l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au Dpe :

à titre principal,

- réformer la décision du tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il considère que le comportement du diagnostiqueur serait fautif,

- débouter Mme [N] [Z] de sa demande d'indemnisation de perte de chance,

- condamner celle-ci à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement déféré,

- débouter Mme [N] [Z] de sa demande de versement de la somme de

29 349,03 euros au titre du préjudice qu'elle estime avoir subi,

- condamner celle-ci à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.


Elle fait valoir que Mme [N] [Z] ne produit pas l'acte d'achat et ses annexes, ce qui ne permet pas de vérifier que le Dpe visé est bien celui que cette dernière verse aux débats.


Elle expose qu'elle n'a pas commis de faute dans sa mission règlementaire ; qu'elle n'a pas le droit de procéder à des déposes ou des investigations destructives pour effectuer son diagnostic qui est réalisé à partir des éléments visibles et accessibles ; que le Dpe, qui n'a qu'une valeur informative sur les caractéristiques énergétiques de l'immeuble, n'engage le diagnostiqueur à aucune garantie contractuelle quant au mode constructif de l'immeuble comme le rappellent les conditions particulières d'exécution figurant en annexe du Dpe ; qu'en outre, le diagnostiqueur est tenu à une méthode d'évaluation conventionnelle définie par l'arrêté du 15 septembre 2006, sauf pour les maisons construites avant 1948 comme en l'espèce, que, dans ce cas, c'est la méthode par factures qui s'applique ; que le tribunal a commis une erreur d'interprétation en incluant dans le devoir d'information dû par le diagnostiqueur la mention obligatoire des postes d'évaluation de la méthode conventionnelle ; qu'elle n'a pas commis d'erreur dans sa mission en ne mentionnant pas les propriétés de l'isolation puisque l'arrêté lui-même écarte leur relevé et reconnaît leur manque de fiabilité.


Elle ajoute qu'en tout état de cause, elle n'a commis aucune erreur dans le descriptif du logement ; qu'aux termes du constat établi le 9 juillet 2020 par Me [D], huissier de justice mandaté par Mme [N] [Z], en présence de la Sarl Pouchin [G], un seul mur du séjour a été sondé et pas l'ensemble des murs intérieurs de la maison et de la laine de verre a été retrouvée à l'intérieur de ce mur, qu'il se déduit de ces quelques sondages que la maison est bien isolée dans son intégralité ; qu'elle ne peut être tenue responsable des éventuels manquements aux règles de l'art dans la mise en oeuvre de l'isolation, notamment en ce qui concerne son épaisseur ; que Mme [N] [Z], qui ne produit que ce constat établi en son absence, ne rapporte pas la preuve de sa faute ; que cinq ans se sont écoulés entre le Dpe et ce constat pendant lesquels ont pu être entrepris des travaux modifiant la configuration matérielle des lieux et donc les conditions d'intervention du diagnostiqueur et rendant visibles et accessibles des éléments qui ne l'étaient pas lors de sa visite en 2015.

Elle précise ensuite que Mme [N] [Z] ne prouve pas le préjudice allégué, ni son lien de causalité direct avec le manquement au devoir d'information qu'elle lui impute ; qu'à titre subsidiaire, celle-ci n'a été privée que d'une chance faible voire inexistante de renégocier le prix du bien puisqu'elle démontre par son propre comportement qu'en présence d'informations insuffisantes sur l'étendue et la performance de l'isolation intérieure elle n'a pas agi, qu'il est fort peu probable que celle-ci aurait mandaté un professionnel de la construction pour évaluer les caractéristiques énergétiques de l'immeuble ; que Mme [N] [Z] ne donne aucune description, évaluation, ou comparaison des caractéristiques des immeubles, objets des annonces qu'elle produit qui n'établissent pas que l'immeuble aurait été vendu au-dessus du prix du marché.


La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 mars 2023.

MOTIFS


Sur la mise en cause de la responsabilité de la Sarl Astp.N


L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.


Un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties, et que l'huissier relate dans ce procès-verbal ses constatations personnelles.


En l'espèce, Mme [Ab] produit l'acte de vente du 14 août 2019 sans les annexes. Elle verse aussi aux débats les six pages d'un Dpe logement établi par la Sarl Astp.N exerçant sous l'enseigne Diagamter le 6 octobre 2015 relativement à une maison individuelle située [Adresse 7], pour le compte du propriétaire dénommé [Y].


Le rapprochement des données contenues dans ces deux documents permet d'établir que le Dpe a bien été effectué dans l'immeuble vendu par les époux [Ad] à Mme [Ab]. Ce moyen avancé par la Sarl Astp.N n'est pas fondé.


L'annexe 1 du 15 septembre 2006 relatif au Dpe et modifié par l'arrêté du 8 février 2012 prévoit que les éléments suivants figurent sur ce document, à l'issue de la visite du bâtiment : '1.2.a. Dans tous les cas, le descriptif technique suivant :

- types de murs (type et épaisseur de matériau ; type, résistance, épaisseur, année de l'isolation)'.


Le Dpe réalisé par la Sarl Astp.N mentionne notamment :

- au titre des consommations annuelles par énergie, que le Dpe est vierge en raison de consommations non exploitables,

- pour les murs 1, 2, 3 et 4, des pans de bois d'une épaisseur de 18 centimètres, et une isolation par l'intérieur,

- un chauffage 1, panneaux rayonnants Nfc, énergie électrique, chauffage individuel, et un appoint 1, poêle insert, énergie bois.


Aux termes de son procès-verbal du 9 juillet 2020, Me [D] a constaté dans le séjour, en présence de M. [G] de la Sarl Pouchin [G], entreprise de charpente et de colombages, que :

- M. [Ae] avait pratiqué un petit trou à environ 1,50 mètre du sol dans le mur périphérique correspondant à la façade de la maison, lequel comportait un doublage en briques creuses et était d'une épaisseur mesurée à 17 centimètres,

- M. [Ae] avait réalisé un trou plus important à l'aide d'un marteau à proximité du premier dans lequel se trouvait un isolant de type laine de verre et dont l'épaisseur a été mesurée à 10 centimètres au maximum. M. [Ae] a indiqué que cette épaisseur était nettement insuffisante et correspondait à un coefficient d'isolation maximum de 1 alors qu'il devrait être de 4,5,

- M. [G] a réalisé un second trou en partie basse dans la même zone au-dessus de la plinthe dans lequel l'épaisseur d'un morceau de laine de verre a été mesurée à environ 3 centimètres. M. [G] a expliqué que cette épaisseur moindre résultait de la présence d'un soubassement en pierres sur le mur de la maison dont l'épaisseur était plus importante que celle des colombages,

- M. [G] a ensuite convenu avec Mme [Ab] de ne pas dégrader davantage les murs de la maison et a estimé que tout carottage effectué à n'importe quel endroit révèlerait des épaisseurs de laine de verre identiques,

- il n'existait aucun coffrage à l'intérieur des poteaux apparents insérés dans les murs périphériques et apparents dans le séjour. M. [Ae] a indiqué que l'épaisseur de ces poteaux ne permettait pas d'insérer un isolant dans la maçonnerie et que les normes Dtu n'avaient pas été respectées.


A défaut d'élément de preuve contraire apportée par la Sarl Astp.N, son moyen tendant à remettre en cause la valeur probante de ce procès-verbal de constat est infondé. Il en est de même de son argument faisant état d'un écoulement de temps entre l'établissement de son Dpe et de ces constatations.


L'indication dans le Dpe du type de murs, édifiés en pans de bois, et de leur épaisseur de 18 centimètres a respecté les prescriptions règlementaires. Il en est de même de la mention sur le type d'isolation qui a été décrite comme intérieure. Contrairement à ce qu'avance Mme [Ab], cette information n'est pas erronée. Même si la laine de verre trouvée derrière l'un des murs du séjour est insuffisante et n'a pas été mise en oeuvre dans les règles de l'art selon M. [G], elle existe.


En revanche, n'ont pas été mentionnées la résistance, l'épaisseur, et l'année de l'isolation.


Si la Sarl Astp.N ne pouvait pas effectuer de sondages destructifs dans les murs afin de renseigner ces données, il lui incombait d'indiquer son impossibilité à y répondre, comme elle l'a fait pour le planchers bas1 en insérant la mention suivante : 'isolation inconnue (présence impossible à déterminer)'.


L'omission de réponse à ces trois points de l'investigation à laquelle était règlementairement tenue la Sarl Astp.N, dans l'accomplissement de sa mission, n'a pas permis à Mme [Ab] de disposer de tous les éléments sur l'isolation intérieure de l'immeuble qu'elle projetait d'acquérir. Ceux-ci pouvaient susciter de sa part des questions à ses vendeurs, notamment sur la qualité de l'isolation et plus particulièrement sur les conditions de sa mise en oeuvre, et subséquemment l'opportunité de faire intervenir un professionnel de l'isolation et de discuter des conditions financières de la vente. Comme l'a exactement souligné le premier juge, la simple lecture du Dpe laissait penser à Mme [Z] que les murs étaient correctement isolés.


Le moyen de la Sarl Astp.N ayant trait à la méthode applicable pour déterminer les caractéristiques énergétiques de l'immeuble diagnostiqué, notamment par rapport à la date de sa construction qui n'est pas discutée car les factures de consommations qui lui avaient été remises par les vendeurs, non-occupants à l'année, n'étaient pas exploitables, est inopérant. La Sarl Astp.N était soumise aux dispositions règlementaires précitées.


Le préjudice subi par Mme [Ab] du fait de cette information incomplète sur l'isolation intérieure de l'immeuble, née de la faute de la Sarl Astp.N, professionnel du Dpe, consiste en une perte de chance certaine de négocier une réduction du prix de vente.


La responsabilité extracontractuelle de la Sarl Astp.N est engagée.


La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle correspond à une fraction du préjudice subi par Mme [Ab], et non pas au coût total des travaux d'isolation des murs de l'ensemble des pièces de sa maison et des plafonds des pièces de l'étage, chiffrés à 29 349,03 euros TTC par la Sarl Pouchin [G] dans son devis du 23 février 2022.


Les annonces immobilières produites par Mme [Ab], qui datent de février 2022, soit plus de deux ans après la vente, ne permettent pas une comparaison des prix de vente pratiqués pour un type d'immeuble équivalent eu égard à l'importante variation des prix pendant ce laps de temps.


La vente du 14 août 2019 a été soumise aux aléas des pourparlers entre Mme [Z] et ses vendeurs britanniques, qui, comme elle l'avance, pouvaient craindre, à ladite date, une sortie de leur pays de l'Union européenne sans accord et avec de possibles risques financiers pour les transactions immobilières à venir, et pouvaient ainsi accorder une baisse du prix. Dans le même temps, doit être pris en considération l'aléa tenant à l'étendue des investigations qui auraient été menées par le professionnel de la construction éventuellement sollicité par Mme [Z], laquelle ne produit aujourd'hui que le résultat de sondages effectués dans un mur du séjour.


Dès lors, l'indemnisation retenue correspondra à 20 % du coût des travaux d'isolation uniquement des murs, calculés à 21 068,56 euros TTC au vu du devis précité du 23 février 2022 (29 349,03 euros ' 8 280,47 euros TTC au titre de l'isolation des plafonds et rampants), soit 4 213,71 euros, que la Sarl Astp.N sera condamnée à payer à l'appelante. Le montant retenu par le tribunal sera infirmé.


Sur les demandes accessoires


Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.


Partie perdante, la Sarl Astp.N sera condamnée aux dépens d'appel.


Il n'est pas inéquitable de la condamner également à payer à Mme [Ab] la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par cette dernière pour cette procédure.

PAR CES MOTIFS


La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,


Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la Sarl Astp.N à payer à Mme [N] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de perte de chance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,


Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,


Condamne la Sarl Astp.N à payer à Mme [N] [Z] la somme de 4 213,71 euros en réparation de sa perte de chance,


Condamne la Sarl Astp.N à payer à Mme [N] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,


Déboute les parties du surplus des demandes,


Condamne la Sarl Astp.N aux dépens d'appel.


Le greffier, La présidente de chambre,