1ère Chambre


ARRÊT N°146/2023


N° RG 20/05887 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RD4J


M. [Aa] [M]


C/


Mme [N] [X]

M. [J] [D]

MMA IARD

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A.R.L. ELIBAT EXPERTISE IMMOBILIÈRE


Copie exécutoire délivrée


le :


à :


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 MAI 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :


Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,


GREFFIER :


Madame A B, lors des débats et lors du prononcé


DÉBATS :


A l'audience publique du 10jJanvier 2023


ARRÊT :


Contradictoire, prononcé publiquement le 23 mai 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 7 mars 2023 à l'issue des débats


****

APPELANT :


Monsieur [Aa] [M]

né le … … … à … (…)

[… …]

[… …]


Représenté par Me Bertrand FAURE de la SELARL JURIS'ARMOR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC


INTIMÉS :


Madame [N] [X]

née le … … … à … (…)

[… …]

[… …]


Représentée par Me Karine ALBANHAC, avocat au barreau de VANNES


Monsieur [J] [D]

né le … … … à … (…)

[… …]

[… …]


Représenté par Me Karine ALBANHAC, avocat au barreau de VANNES


La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d'assurance mutuelle prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité siège

[Adresse 1]

[Localité 11]


Représentée par Me Jean-Marie BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


La société ELIBAT EXPERTISE IMMOBILIÈRE, SARL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 9]


Représentée par Me Jean-Marie BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS


INTERVENANTE VOLONTAIRE :


Mutuelle MMA IARD, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Le Mans sous le n°440.048.882, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 11]


Représentée par Me Jean-Marie BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE


M. [V] [M] a fait construire une maison, pour la partie structure, sur une parcelle lui appartenant, cadastrée section ZD n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 7], lieu-dit [Localité 13], à [Localité 12] (56). Il a réalisé lui-même les autres travaux de construction.


La demande de permis de construire a été déposée le 21 janvier 2004, la déclaration d'ouverture de chantier a été faite le 27 avril 2004 et la déclaration d'achèvement des travaux le 18 avril 2005.


Le 16 septembre 2015, M. [J] [D] et Mme [N] [X] ont signé avec les consorts [M], vendeurs, un compromis de vente portant sur la maison et un terrain contigu appartenant aux époux [L] [M], cadastré section ZD n°s [Cadastre 5], [Cadastre 4] et [Cadastre 6].


La vente a été régularisée par acte authentique du 2 décembre 2015, au prix de 215 000 euros.


Le diagnostic de performance énergétique (DPE), établi le 7 mars 2012 par la société Elibat expertise immobilière (sous l'enseigne EX'IM), et annexé à l'acte authentique, indique que la surface habitable est de 169 m² et un niveau de performance énergétique de classe C pour des frais annuels d'énergie de 1072,79 euros.


Les acquéreurs ont sollicité la société Allodiagnostic, qui a établi un DPE le 5 février 2016 indiquant que la surface habitable est de 142 m² et que le niveau de performance énergétique est de classe E pour des frais annuels d'énergie de 2913 euros.


Les acquéreurs ont également sollicité la société Diagnostic Bretagne sud, qui a établi un rapport le 1er juin 2016 indiquant que la surface habitable est de 150,40 m² et que le niveau de performance énergétique est de classe F pour des frais annuels d'énergie de 2856 euros.


Par courrier recommandé du 14 juillet 2016, les consorts [D]-[X] ont mis M. [M] en demeure de leur payer la somme de 64 295,11 euros en réparation de leurs préjudice résultant de la différence entre la surface annoncée de la maison et la surface réelle et l'erreur de classification du DPE.


Saisi par les consorts [D]-[X] les 22, 25 et 27 juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient a ordonné une expertise, le 20 septembre 2016, confiée à M. [Y] [Z], afin de vérifier la surface de la maison et son niveau d'isolation et déterminer les préjudices subis.


Par ordonnance du 7 novembre 2017, les opérations d'expertise ont été étendues à la société MMA IARD, en sa qualité d'assureur de la société Elibat expertise immobilière.


L'expert a déposé son rapport le 7 mars 2018.


Le 29 mai 2018 les consorts [D]-[X] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lorient M. [M], la société Elibat expertise immobilière, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 4 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lorient a':

-constaté le désistement des demandes à l'encontre de la société MMA IARD assurances mutuelles,

-jugé que le bien immobilier est affecté de désordres et malfaçons concernant l'isolation qui l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et la rend impropre à sa destination,

-constaté l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier d'une surface de 21m2 inférieure à celle mentionnée lors de la vente,

-condamné M. [M] à payer aux consorts [D]-[X] les sommes de :

*105 626,39 euros HT au titre de la garantie constructeur,

*25 443 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins value sur le prix de

vente de la maison,

*7053,73 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la surconsommation d'énergie,

*5000 euros au titre des travaux d'isolation par le sol,

*5780 euros au titre du trouble de jouissance,

-débouté les consorts [D]-[X] de leur demande de condamnation de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD in solidum avec M. [M] au paiement de ces sommes,

-débouté les consorts [D]-[X] de leur demande de condamnation de M. [M] à leur verser la somme de 6 960 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins value sur le prix de vente du bien immobilier,

-condamné in solidum la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à payer aux consorts [D]-[X] la somme de 21 500 euros au titre de l'indemnisation de leur perte de chance de négocier une réduction du prix de vente,

-débouté M. [M] de sa demande de condamnation de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à le garantir,

-débouté la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C de leur demande de condamnation de M. [M] à les garantir,

-débouté M. [M] de sa demande de mainlevée d'hypothèque judiciaire,

-condamné in solidum M. [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à verser aux consorts [D]-[X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

-condamné M. [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD aux entiers dépens.

Le 30 novembre 2020, M. [M] a fait appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a':

-débouté les consorts [D]-[X] de leur demande de condamnation de M. [M] à leur verser la somme de 6 960 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins value sur le prix de vente du bien immobilier,

-débouté la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C de leur demande de condamnation de M. [M] à les garantir.


Il expose ses moyens et ses demandes dans ses conclusions déposées au greffe et notifiées le 5 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé.


Il demande à la cour de':

-infirmer la décision dont appel,

-débouter les consorts [D]-[X] de l'ensemble de leurs demandes,

-à titre subsidiaire,

-condamner solidairement la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à relever les consorts [M] indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

-condamner solidairement la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise, et à payer aux consorts [M] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Les consorts [D]-[X] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs conclusions déposées et notifiées le 18 mai 2021, auxquelles il est renvoyé.


Ils demandent à la cour de':

-à titre préliminaire, constater l'existence de trois erreurs matérielles entachant le jugement et le rectifier en ce sens,

-confirmer le jugement en ce qu'il a':

*constaté que le bien immobilier était affecté de désordres et malfaçons concernant l'isolation qui l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et la rend impropre à sa destination,

*constaté l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier d'une surface de 21 m² inférieure à celle mentionnée lors de la vente,

*leur a alloué la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-infirmer le jugement en ce qu'il':

*n'a pas retenu la responsabilité de M. [M] «'à leur verser la somme de 6 960 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins-value sur le prix de vente du bien immobilier'»,

*n'a pas retenu la responsabilité du diagnostiqueur et son assureur,

-statuant à nouveau,

-dire que la société Elibat expertise immobilière a commis une faute en établissant un rapport de diagnostic énergétique erroné faute d'avoir réalisé les investigations nécessaires, et qui conclut à une performance énergétique de catégorie C au lieu de G comme indiqué dans le rapport d'expertise judiciaire,

-dire qu'elle a commis des fautes de nature à leur causer un préjudice qu'ils sont bien fondés à voir indemniser sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil🏛, et subsidiairement des articles 1231-1 et suivants du code civil🏛,

-condamner solidairement et conjointement la société Elibat expertise immobilière, la société MMA C et M. [M] à leur verser':

*106 467,23 euros HT au titre de la garantie constructeur,

*25 443 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins-value sur le prix de

vente de la maison,

*7053,73 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la surconsommation d'énergie,

*5 000 euros au titre des travaux d'isolation par le sol,

*5 780 euros au titre du trouble de jouissance,

*2500 euros par personne au titre du préjudice moral,

-condamner in solidum la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à leur payer la somme de 21 500 euros au titre de l'indemnisation de leur perte de chance de négocier une réduction du prix de vente,

-condamner M. [M] à leur payer la somme de 6 960 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins-value sur le prix de vente du bien immobilier,

-condamner in solidum M. [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.


La société Elibat expertise immobilière, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs conclusions déposées et notifiées le 11 juin 2021, auxquelles il est renvoyé.


Elles demandent à la cour de':

-mettre hors de cause la société MMA IARD Assurances Mutuelles, à l'égard de laquelle les demandeurs s'étaient désistés en première instance et contre laquelle l'appel a été formé par erreur,

-déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la société MMA IARD, assureur de la société Elibat expertise immobilière,

-infirmer le jugement en ce qu'il a'retenu l'existence d'une erreur sur la superficie de la maison,

-débouter les consorts [D]-[X] de toutes leurs demandes concernant ce poste,

-infirmer le jugement en ce qu'il a entériné le rapport de l'expert et le DPE de son sapiteur, qui comportent un grand nombre d'erreurs, y compris sur la réglementation thermique applicable,

-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [D]-[X] de leur demande de condamnation de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD in solidum avec M. [M] au paiement des sommes mises à sa charge en sa qualité de constructeur de l'ouvrage,

-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à indemniser les consorts [D]-[X] au titre d'un préjudice de perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ,

-condamner M. [M], en sa qualité de constructeur, à garantir la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée contre elles,

-condamner tout succombant aux entiers dépens et à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT


1) Sur la demande de mise hors de cause de la société MMA IARD assurances mutuelles


Le tribunal a constaté le désistement des consorts [D]-[X] de leurs demandes contre la société MMA IARD assurances mutuelles.


M. [M] a fait appel de ce chef du jugement mais ne développe aucun moyen dans les motifs de ses conclusions à l'appui de sa demande d'infirmation.


Le jugement sera donc confirmé pour avoir constaté le désistement des demandes des consorts [D]-[X] à l'encontre de la société MMA IARD assurances mutuelles.


L'appel a été formé par M. [M] contre celle-ci et non contre la société MMA IARD, pourtant seule condamnée dans le dispositif du jugement.


La société MMA IARD, qui est effectivement l'assureur de la société Elibat expertise immobilière, intervient cependant volontairement à la procédure.


En conséquence, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la société MMA IARD assurances mutuelles et l'intervention volontaire de la société MMA IARD sera déclarée recevable.


2) Sur la demande de rectification des erreurs matérielles contenues dans le jugement


La cour doit statuer à nouveau sur l'ensemble des demandes des consorts [D]-[X], l'appelant ayant fait appel de l'ensemble des chefs du jugement portant des condamnations à son encontre et le déboutant de ses demandes contre la société Elibat expertise immobilière et son assureur.


Ce n'est donc que si le jugement est confirmé qu'il sera répondu à la demande de rectification des erreurs matérielles portant sur le montant de la condamnation principale à l'encontre de M. [M] au titre de la garantie constructeur, l'indemnité au titre du préjudice moral, omise dans le dispositif du jugement, et le montant erroné, dans le dispositif du jugement, de l'indemnité allouée aux consorts [D]-[X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


3) Sur le rapport d'expertise


La société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD, suivie par M. [M], contestent le rapport d'expertise, s'agissant notamment de son appréciation sur le DPE, sans pour autant en demander la nullité ou une autre expertise. Elles soutiennent que la société Elibat expertise immobilière a correctement réalisé son étude.


L'expert a requis l'assistance d'un bureau d'étude thermique pour vérifier les performances énergétiques de la maison au moment de la réalisation du diagnostic de la société Elibat expertise immobilière, soit le 7 mars 2012. Il précise dans son rapport que le nouveau DPE a été effectué selon les normes applicables à compter du 7 juin 2011 et les tarifs des énergies au 15 août 2010, en tenant compte de deux surfaces habitables, soit 147,50 m² (celle qu'il a mesurée) et 169 m².


La méthode de calcul était alors définie par l'arrêté du 15 septembre 2006 et la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C ne démontrent pas que le sapiteur mandaté par l'expert n'a pas appliqué ces normes. L'expert a répondu à un dire portant sur la méthode utilisée par le sapiteur, la société Evalys, dont les consorts [D]-[X] versent aux débats les études (pièce 55). A ce sujet l'expert rappelle en page 30 de son rapport que la réglementation applicable, au moment du DPE du 7 mars 2012, est seulement celle de l'arrêté du 15 septembre 2006, l'arrêté modificatif du 27 janvier 2012 n'étant pas applicable au 7 mars 2012. Il confirme que le sapiteur a appliqué les règles en vigueur au 7 mars 2012.


Le diagnostiqueur étant responsable du choix et de l'utilisation du logiciel de calcul, la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C ne peuvent reprocher à l'expert de ne pas avoir vérifié l'identité des logiciels utilisés par les différents diagnostiqueurs alors qu'elles ne démontrent pas que le logiciel utilisé par la société Evalys, dont les données sont versées à la procédure par les consorts [D]-[X], produit des résultats erronés. Ce d'autant que les résultats obtenus se rapprochent des résultats obtenus par les deux autres diagnostiqueurs mandatés par les consorts [D]-[X], qui établissent également le caractère insuffisant et erroné du DPE de la société Elibat expertise immobilière.


L'année de construction selon le rapport de la société Evalys est supérieure à 2001 (pièce 55 des consorts [D]-[X]), ce qui a pour conséquence l'application de la réglementation thermique de 2000. C'est donc à tort que la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD soutiennent qu'il a été tenu compte d'une année de construction en 2001 et non de l'année 2005, comme l'a fait la société Elibat expertise immobilière. Le moyen tenant au défaut d'application de la réglementation thermique applicable à la construction sera écarté.


Quant à l'épaisseur de l'isolant sur les murs, soit un centimètre, elle correspond à celle du matériau posé, soit un isolant mince multicouche réflecteur. L'expert précise, en réponse à un dire, dans son rapport que s'agissant des murs les calculs du sapiteur ont été effectués sur des constats factuels, sur place. S'agissant de la qualité de l'isolant, qui aurait une performance équivalente à celle de 20 cms d'isolant courant, ce dont la société Elibat expertise immobilière aurait tenu compte, il ne ressort pas du rapport d'expertise qu'un dire a été adressé à l'expert à ce sujet et par ailleurs l'épaisseur ou la qualité de l'isolant dont la société Elibat expertise immobilière a effectivement tenu compte ne ressort pas de son rapport. La cour retiendra seulement, ce qui n'est pas contesté, que l'isolant posé par M. [M], n'était pas efficace et ne pouvait donner lieu à une classification C.


Par ailleurs l'isolation était d'autant moins efficace qu'elle était mal réalisée. Le DPE est calculé en fonction de nombreux éléments et l'épaisseur de l'isolant n'est qu'un de ces éléments. Du reste les deux autres diagnostiqueurs qui ont réalisé les DPE des 5 février et 1er juin 2016, ont disposé des mêmes éléments que la société Elibat expertise immobilière et ont obtenu un classement inférieur au classement obtenu par celle-ci, ce qui tend à établir qu'en tout état de cause, la maison de M. [M] ne pouvait être classée C.


Enfin, la société Evalys n'a pas retenu dans son étude que les portes étaient équipées de double vitrage, comme il lui est reproché. Mais compte-tenu de la surface des portes (3,82 m²) et de la surface encore plus limitée du vitrage (un demi-vitrage sur la porte 2), il n'est pas établi que cette erreur a modifié de façon significative les résultats du DPE.


Dans ces conditions, la cour estime que les critiques formulée à l'encontre du rapport d'expertise ne sont pas fondées et retiendra ses conclusions.


4) Sur la responsabilité de M. [M] au titre des défauts d'isolation


Les consorts [D]-[X] recherchent la responsabilité de M. [M] sur le fondement de l'article 1792 du code civil🏛 qui dispose': « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».


L'article 1792-1 du code civil🏛 précise': «'Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.'»


M. [M], qui a réalisé les travaux de construction de la maison, hormis les travaux de gros-oeuvre, est donc réputé constructeur et débiteur de la garantie décennale envers les consorts [D]-[X], acquéreurs.


M. [M], en page 5 de ses conclusions, invoque l'expiration de la garantie décennale. Pour autant, il ne demande pas à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer l'action des consorts [D]-[X] irrecevable, alors qu'aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile🏛, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et que la demande de débouter une partie est une demande distincte de la demande de déclarer une action irrecevable. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la fin de non recevoir tirée de l'expiration de la garantie décennale.


Les consorts [D]-[X] invoquent le dommage résultant de l'insuffisance de performance énergétique de la maison, soit de l'insuffisance de l'isolation, expliquant qu'ils ont acheté un bien classé C, qui en fait est classé G par l'expert, et que la différence de classement a pour conséquence de les priver de la jouissance de leur bien conformément à l'usage prévu.


L'expert a pris des photographies de différents endroits de la maison et a indiqué les désordres liés au défaut d'isolation': combles Est en cours d'aménagement, non isolés en plancher'; combles Ouest aménagés, non chauffés'; absence d'isolation entre les rez-de-chaussée et les combles'; portes et fenêtres au rez-de-chaussée ne permettant pas d'atteindre le niveau C du DPE'; isolant mince non conforme dans le séjour, qui a une grande hauteur, imparfaitement mis en oeuvre'; absence d'isolant thermique au sol'; nombreuses non conformités et défauts de continuité dans l'isolation.


L'expert expose que les ailes Ouest et Est sont constituées d'un rez-de-chaussée et de combles accessibles. Les combles Ouest sont aménagés, non chauffés. Il n'y a pas d'isolation entre le rez-de-chaussée et les combles (seulement les solives et un plancher bois). Les rampants des combles sont isolés. Il existe une déperdition thermique majeure du fait de l'absence d'isolation entre le rez-de-chaussée et les combles, non aménagés. Il existe dans les combles des défauts importants dans la continuité de l'isolation des rampants.


Le DPE réalisé par la société Evalys à la demande de l'expert conclut à un classement G, quelle que soit la surface retenue (147,5 m² ' 652,3 kwhep/m²'/an'; 169 m² ' 577,6 kwhep/m²/an). Ce classement vient des travaux non conformes aux règles de l'art réalisés par M. [M].


Le défaut d'isolation, qui donne un classement dans la catégorie la plus énergivore, cause une gêne au quotidien, voire une perte de jouissance pour certaines pièces qui ne peuvent être occupées en période hivernale. Il cause aussi des frais annuels d'énergie excessifs. L'expert conclut que l'ouvrage est impropre à sa destination en période hivernale et préconise une reprise complète de l'isolation.


Les désordres qui affectent la maison résultent du défaut d'isolation de celle-ci, la différence de classement entre le DPE du 7 mars 2012 et les conclusions de l'expert n'étant pas un désordre en lui-même, mais une manifestation et une conséquence des désordres. Du reste ce classement n'a qu'un caractère informatif.


Les conclusions de l'expert établissent que la maison vendue aux consorts [D]-[X] est impropre à sa destination en ce qu'elle est mal isolée et ne peut être chauffée normalement, sans engager des dépenses importantes d'énergie. Contrairement à ce que soutient M. [M], l'expert ne conclut pas que la maison est impropre à sa destination en raison de la différence de résultat entre le DPE du 7 mars 2012 et celui réalisé par le sapiteur, mais en raison des défauts d'isolation de la maison.


La demande en garantie des consorts [D]-[X] à l'encontre de M. [M], fondée sur les dispositions de l'article 1792 du code civil, est donc fondée et le jugement sera confirmé pour y avoir fait droit.


5) Sur la responsabilité de M. [M] au titre de l'erreur de surface


M. [M] a mentionné dans les annonces relatives à la vente de la maison qu'elle est de plain-pied et a une surface de 169 m². Le DPE du 7 mars 2012 a repris cette surface, qui correspond à la surface hors oeuvre brute déclarée par M. [M] lors de la demande de permis de construire qu'il a déposée le 21 janvier 2004.


L'expert a mesuré les surfaces de la maison, de plain-pied, et a trouvé une surface habitable de 147, 53 m² au rez-de-chaussée (outre dans les combles, 32 m² environ pour la partie Ouest et 20 m² environ pour la partie Est). L'erreur de surface est donc de 21 m², étant précisé que la maison a été vendue comme étant de plain-pied, avec un grenier, et que la surface de ce grenier, qu'il soit aménagé ou non, ne doit pas être prise en compte.


Le tribunal a retenu la responsabilité de M. [M] au titre de la garantie des vices cachés, relevant que le défaut de surface par rapport à la surface promise est un vice caché dont les acquéreurs ne pouvaient se rendre compte et que M. [M], qui a réalisé des travaux et déposé une demande de permis de construire, ne pouvait ignorer la surface réelle de la maison de plain-pied, et a écarté l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.


L'erreur sur la surface est bien un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil🏛, dans le sens ou une surface moindre diminue l'usage d'une maison de telle sorte que l'acquéreur n'aurait pas acquis le bien ou ne l'aurait pas acquis au même prix s'il avait connu sa surface réelle. Il n'est pas contestable en effet que la surface d'une maison d'habitation est un élément déterminant de son prix de vente.


M. [M] soutient que le métrage a été réalisé par le diagnostiqueur et qu'il s'en est remis à lui.


D'une part, la surface d'un logement n'est intégrée dans le DPE que pour les besoins du calcul de la performance énergétique. Le diagnostiqueur n'a pas pour mission d'informer le vendeur ou les acquéreur sur la surface habitable du bien.


L'annexe n°2 de l'arrêté du 15 septembre 2006 (applicable jusqu'au 16 mars 2021) relatif au diagnostic de performances énergétiques indique que « pour un bâtiment à usage principal d'habitation, le diagnostiqueur obtient la surface habitable sur la base des informations fournies par le propriétaire. A défaut, il estime lui-même la surface habitable du bien par des relevés appropriés ». Dans la mesure où la surface indiquée dans le DPE est de 169 m², soit la surface mentionnée par M. [M] dans les annonces, il y a lieu de considérer que la société Elibat expertise immobilière, comme elle l'affirme, a repris l'information fournie par M. [M].


En conséquence, celui-ci ne peut se fonder sur le DPE pour affirmer que la surface réelle de la maison a été certifiée par la société Elibat expertise immobilière et se dégager de sa responsabilité envers les consorts [D]-[X].


D'autre part, M. [M] s'est engagé personnellement envers les acquéreurs à leur vendre un bien de 169 m² en rez-de-chaussée, ce qu'il pouvait et devait vérifier personnellement, et sa responsabilité envers eux est entière à ce titre.


M. [M] soutient également que les consorts [D]-[X] ont pu se convaincre eux-mêmes de la surface réelle de la maison. Comme le rappelle le tribunal, ni la profession des acheteurs, ni la nature du vice, ne démontrent que les consorts [D]-[X] auraient pu se rendre compte de l'erreur de surface.


Compte-tenu de l'importance de l'erreur sur la surface, soit plus de 12 %, M. [M] ne peut opposer utilement aux consorts [D]-[X] la clause habituelle de l'acte de vente (page 13) qui stipule que «'le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain, ni de superficie des constructions.'»


Le jugement sera donc confirmé pour avoir retenu la responsabilité contractuelle de M. [M], s'agissant de l'erreur de surface.


6) Sur les demandes en paiement des consorts [D]-[X] à l'encontre de M. [M]


a) Sur les demandes au titre de la mauvaise qualité de l'isolation


Sur la demande au titre de la reprise de l'isolation


Le tribunal a alloué la somme de 106 467,23 euros HT (motifs du jugement)'au titre des travaux de reprise de l'isolation sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs. Les consorts [D]-[X] demandent la confirmation du jugement.


L'expert préconise une reprise complète de l'isolation pour un coût total de 105 626,39 euros HT, y compris le coût de la maîtrise d'oeuvre (10 000 euros HT) et précise que les travaux d'isolation par le sol n'ont pas été inclus et qu'une indemnité à ce titre pourrait être fixée à 5000 euros.


M. [M] renvoie seulement aux conclusions de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD en ce qui concerne l'estimation des préjudices.


La société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD contestent la nécessité de remplacer les menuiseries, ainsi que le coût des travaux de pose d'une nouvelle isolation et des travaux de peinture.


L'expert décrit ainsi les travaux à réaliser pour obtenir une isolation au moins de niveau C, comme indiqué dans le DPE annexé à l'acte de vente':

-doublages des murs extérieurs et intérieurs (murs/cloisons des combles sur intérieur),

-complément d'isolation en rampants de toiture,

-isolation entre rez-de-chaussée et combles,

-isolation du plancher sur vide sanitaire (cette isolation apparaît diffcile à réaliser, car elle ne peut être réalisée depuis le vide sanitaire et nécessite le remplacement de l'ensemble des éléments du plancher en cas d'intervention depuis l'intérieur),

-installation d'un insert bois (déjà réalisé),

-mise en oeuvre d'une VMC hygro B,

-remplacement de l'ensemble des fenêtres et portes fenêtres,

-remplacement du sèche-serviette (déjà réalisé),

-remplacement de la porte de cage d'escalier Ouest,

-remplacement du ballon d'eau chaude par un ballon thermodynamique,

-travaux connexes d'électricité,

-reprise des embellissements.


Toutefois, il doit être relevé que le DPE de la société Elibat expertise immobilière indiquait une consommation conventionnelle de 150,03 kWh/m²/an, soit le niveau inférieur de la catégorie C, le niveau supérieur étant de 91 kWh/m²/an. Ainsi les consorts [D]-[X] ne peuvent solliciter le niveau de performance le plus élevé de la catégorie C. Leurs demandes au titre des travaux d'isolation seront examinés sous cette réserve.


L'expert estime ainsi le coût des travaux , selon un devis [K] des 19 et 20 juin 2017':

-démolitions pour 10 800 euros HT,

-isolation et cloisons sèches pour 32 980,20 euros HT (hors isolation acoustique),

-peintures pour 15 542 euros HT,

-menuiseries extérieures pour 18 780 euros HT,

-électricité, VMC, chauffe-eau pour 13 052 euros HT,

-devis Socoo'c 1371 euros HT (travaux dans la cuisine),

-faïences 2500 euros HT,

-nettoyage de finition 600 euros HT,

soit un total de travaux de 95 626 euros HT.


Le coût de la maîtrise d'oeuvre qualifiée en conception et suivi des travaux et de l'intervention d'un bureau d'étude thermique est estimé à 10 000 euros HT.


Soit un montant total de travaux de 105 626,39 euros HT.


La responsabilité de M. [M] étant recherchée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, seuls les travaux correspondant strictement à la reprise de l'isolation de la maison et aux travaux accessoires de remise en état des lieux doivent être retenus.


Seront donc exclus, à ce titre, les travaux supplémentaires dans la cuisine décrits dans le devis du 22 janvier 2018, non retenus par l'expert dans son rapport du 7 mars 2018. Sera également exclu le coût de remplacement du ballon d'eau chaude sanitaire (4095 euros HT), la nécessité de remplacer cet équipement, qui n'est pas directement liée au défaut d'isolation, n'étant pas établie.


L'expert affirme en page 30 de son rapport, que le nécessaire remplacement des 14 menuiseries extérieures ressort du calcul du sapiteur, ce qui est contesté par la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD. Les menuiseries de la maison comportent bien un double vitrage, à l'exception d'une porte. La cour ne trouve aucun élément dans la procédure étayant la nécessité de remplacer l'ensemble des menuiseries de la maison. En conséquence, la cour estime, à défaut d'explications suffisantes et de preuve contraire, que le remplacement de toutes les menuiseries, qui présentent déjà des caractéristiques d'isolation suffisantes n'est pas nécessaire pour atteindre le niveau le plus bas de la catégorie C, tel qu'indiqué dans le DPE litigieux et qu'il n'y a pas lieu d'indemniser le coût du remplacement de toutes les menuiseries (18 780,86 euros HT). Seul le remplacement d'une porte pour un montant de 704,70 euros HT sera accordé.


Quant au coût des travaux de pose d'une nouvelle isolation et de peinture, la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C ne produisent aucun devis, aucune pièce établissant que le coût retenu par l'expert, qui a examiné le seul devis produit et a réclamé en vain d'autres devis, est excessif.


Après infirmation du jugement, il sera fait droit à la demande au titre des travaux d'isolation à hauteur de la somme suivante':

-démolitions pour 10 800 euros HT,

-isolation et cloisons sèches pour 32 980,20 euros HT (hors isolation acoustique),

-peintures pour 15 542 euros HT,

-menuiseries extérieures pour 704,70 euros HT,

-électricité et VMC pour 8957 euros HT,

-devis Socoo'c pour 1371,33 HT

-faïences 2500 euros HT,

-nettoyage de finition 600 euros HT,

-coût de la maîtrise d'oeuvre 10 000 euros HT


soit un montant total de travaux de 83 465,23 euros HT.


Après infirmation du jugement, ce montant sera alloué aux consorts [D]-[X].


Le montant de la condamnation ayant été modifié par la cour, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de rectification d'erreur matérielle.


Sur la demande au titre des dépenses d'énergie surconsommée et des frais de DPE


Le tribunal a alloué la somme de 6771,73 euros de dommages et intérêts'au titre de la surconsommation énergétique entre le 2 décembre 2015 et le 2 avril 2018, outre 282 euros au titre des frais des deux DPE des 8 février et 25 mai 2016. Les consorts [D]-[X] demandent la confirmation du jugement.


Les consorts [D]-[X] ne versent à la procédure, 7 ans après avoir acquis leur maison et alors qu'ils l'occupent, aucune facture de frais d'énergie. Il doit être relevé qu'ils ont posé un poêle dans le séjour, qui permet d'obtenir des températures conformes, projet antérieur au litige.


Il n'est pas contestable qu'en raison du défaut de performance de l'isolation les consorts [D]-[X] ont supporté des charges d'énergie plus importantes que celles qui auraient résulté d'une isolation conforme aux règles de l'art et ressortant du classement en catégorie C annoncé.


Mais le calcul de l'expert, qui aboutit à une surconsommation annuelle de 2902,17 euros, lissée sur l'année, est réalisé au conditionnel.


Au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice subi par les consorts [D]-[X] au titre de la surconsommation d'énergie pendant 28 mois (selon leur demande) n'apparaît pas supérieur à la somme de 3000 euros.


Après infirmation du jugement, il sera fait droit à la demande des consorts [D]-[X] à hauteur de ce montant.


Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué aux consorts [D]-[X] la somme de 282 euros au titre des frais d'établissement des deux DPE des 8 février et 25 mai 2016, exposés pour vérifier le rapport de DPE remis lors de l'acquisition de leur maison.


Sur la demande au titre du trouble de jouissance


Le tribunal a alloué la somme de 5780 euros de dommages et intérêts'au titre du trouble de jouissance, correspondant à 4 mois de loyer (4 x 600 euros par mois) pendant les travaux de reprise de l'isolation et aux frais de déménagement et de garde meubles, soit 3380 euros TTC. Les consorts [D]-[X] demandent la confirmation du jugement.


Ces montants ont été estimés de façon contradictoire par l'expert (page 25 de son rapport).


Ils ne sont pas disproportionnés, comme le soutiennent la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD, sans démonstration ni pièces à l'appui de leur contestation, et le jugement sera confirmé de ce chef.


Sur la demande au titre du préjudice moral


Le tribunal a alloué aux consorts [D]-[X] chacun la somme de 2500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. Ils demandent la confirmation du jugement, après rectification d'une erreur matérielle, de ce chef.


Ils versent à la procédure plusieurs attestations de proches qui établissent qu'ils ont subis de nombreux troubles et tracas à la suite de l'acquisition de leur maison en 2015 et de l'engagement de la procédure pour faire valoir leurs droits et qu'ils en ont été affectés dans leurs relations sociales et familiales.


Le tribunal a justement estimé leur préjudice moral. Le jugement sera rectifié en ce qu'il a omis, dans son dispositif, de reprendre cette condamnation.


Sur la demande au titre de la moins-value sur le prix de vente du bien immobilier


Le tribunal a alloué la somme de 5000 euros de dommages et intérêts'au titre de l'indemnisation d'une moins value destinée à compenser des travaux d'isolation par le sol, qui ne peuvent être réalisés pour un coût «'raisonnable'», selon le rapport d'expertise.


Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la somme de 6960 euros, demandée à titre de moins value pour la diminution de la surface de la maison, après l'achèvement des travaux de reprise de l'isolation.


Les consorts [D]-[X] réclament le paiement de la somme totale de 11 960 euros à M. [M], à la fois sur le fondement de la garantie des vices cachés, sur les dispositions de l'article 1240 du code civil et sur celles des articles 1231-1 et suivants du code civil.


Les travaux d'isolation par le sol auraient été nécessaires pour permettre une isolation classée au moins en catégorie C. Mais l'expert estime que le coût de tels travaux serait déraisonnable, ce qui n'est pas contestable. Le défaut d'isolation par le sol constitue bien un vice caché au sens de l'article 1642 du code civil🏛.


Le jugement sera confirmé pour avoir fait droit à la demande en paiement de la somme de 5000 euros à ce titre.


L'expert estime également qu'une nouvelle «'perte de surface habitable peut être estimée à 6 m²'», après la réalisation des travaux. Mais, comme l'a relevé le tribunal, il n'existe aucune certitude sur la perte d'une telle surface, qui n'a pas été mesurée.


Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande des consorts [D]-[X] à ce titre.


b) Sur la demande au titre de la réduction du prix pour insuffisance de surface


Le tribunal a alloué aux consorts [D]-[X] la somme de 25 443 euros de dommages et intérêts «'au titre de la moins value sur le différentiel de surface'». Les consorts [D]-[X] demandent la confirmation du jugement.


Selon l'expertise, la maison elle-même (moins le garage, l'abri de jardin, la terrasse et le terrain) a été acquise par les consorts [D]-[X] sur la base d'un prix de 1160 euros par m² habitable, soit 196 045 euros au total. La surface réelle habitable étant seulement de 147,25 m², le prix de la maison aurait dû être de 171 100 euros.


La différence s'élève à 24 945 euros. Il n'y a pas lieu de majorer cette somme en fonction de l'évolution des prix du marché depuis le 2 décembre 2015. La somme due est une indemnité qui produit seulement des intérêts au taux légal à compter de son évaluation, soit à compter du jour du jugement en l'espèce.


Le jugement sera donc infirmé pour avoir alloué aux consorts [D]-[X] la somme de 25 443 euros et il sera fait droit à leur demande à hauteur de la somme de 24 945 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2020.


7) Sur la responsabilité de la société Elibat expertise immobilière envers les consorts [D]-[X]


a) Sur la demande au titre du défaut d'isolation


En ce qui concerne le défaut d'isolation, le tribunal a fait droit à la demande des consorts [D]-[X] à l'encontre du diagnostiqueur à hauteur de 21 500 euros de dommages et intérêts au motif qu'ils ne démontrent pas que le DPE a déterminé de façon essentielle leur achat et que leur préjudice résulte de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente et non du coût de l'isolation à reprendre.


Les consorts [D]-[X] soutiennent que la société Elibat expertise immobilière a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle envers eux en établissant un rapport de performance énergétique non conforme aux règles de l'art et sur la base d'une donnée objective inexacte de 21 m2 manquants, alors qu'il s'agit d'un professionnel averti.


Il ressort clairement du rapport d'expertise que le diagnostiqueur a commis une erreur en classant la maison en niveau C. Selon l'expert, cette erreur provient notamment des estimations de surface inexactes prises en compte par le diagnostiqueur.


D'autres erreurs sont soulignées par l'expert. Notamment le diagnostiqueur n'a pas pris en compte les volumes non chauffés (l'escalier, les combles). Le DPE ne précise ni la présence d'étage, ni la présence d'escalier. L'expert précise dans son rapport que le diagnostiqueur, auquel le vendeur avait annoncé une surface de 169 m², aurait dû vérifier, au moins sommairement, la surface indiquée, de telle sorte qu'il se serait aperçu que la surface de la maison n'est pas de 169 m², ce qui a des conséquences sur le classement.


Comme le tribunal l'a relevé, si le DPE n'a pas pour objet de garantir les acquéreurs de l'exactitude de la surface du bien qu'ils vont acquérir, il est destiné à informer l'acquéreur sur les consommations énergétiques du bien (chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement) et les émissions de gaz à effet de serre. Il tient compte des caractéristiques du logement (surface, matériaux, isolation, mode de chauffage ...) et d'un niveau standard de consommation.


La faute commise par la société Elibat expertise immobilière, qui a retenu des bases de calcul erronées, est établie en ce qui concerne le DPE, qui ne correspondait pas à la réalité.


Mais le préjudice subi à ce titre par les consorts [D]-[X] n'est pas équivalent au montant des condamnations mises à la charge de M. [M] sur le fondement de l'article 1792 du code civil, voire de l'article 1641 du code civil, car la société Elibat expertise immobilière n'est en rien responsable de la mauvaise qualité des performances énergétiques de la maison.


C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice subi par les consorts [D]-[X], en raison de la faute commise par la société Elibat expertise immobilière, ne peut être réparé qu'au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d'en négocier le prix à la baisse.


Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande des consorts [D]-[X] de condamnation de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à payer les mêmes sommes que celles mises à la charge de M. [M], in solidum avec celui-ci.


Le tribunal a estimé le préjudice à la somme de 21 500 euros, soit 10 % du prix de la maison.


Il ne ressort d'aucun élément du dossier que, mieux informés, les consorts [D]-[X] auraient renoncé à acquérir la maison, choisie manifestement en fonction de ses caractéristiques (maison en ossature bois, isolée, sur un grand terrain, de plain pied, avec une hauteur de plafond importante en partie centrale). Compte-tenu de la structure de la maison, ils ne pouvaient s'attendre à une très bonne performance énergétique et s'ils étaient informés d'un classement en catégorie C, ce classement n'avait qu'une valeur informative. La probabilité qu'ils renoncent à acquérir la maison ou le fassent à des conditions plus avantageuses n'est pas élevée.


Au regard de ces éléments, la cour estime que le tribunal a justement évalué le préjudice subi par les consorts [D]-[X] au titre de la perte de chance à la somme de 21 500 euros.


Mais le jugement sera infirmé pour avoir condamné distinctement d'une part, M. [M] à indemniser les consorts [D]-[X], sur le fondement de la garantie décennale, et d'autre part, la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à indemniser les consorts [D]-[X], sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au titre de la perte de chance.


Le préjudice subi par les consorts [D]-[X] au titre de la responsabilité décennale due par M. [M] et au titre de la responsabilité du diagnostiqueur se confond, même s'il résulte de faits ou fautes différents. La condamnation sera donc prononcée in solidum à hauteur du montant dû par la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD.


C'est donc en vain que la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD soutiennent que si le préjudice est réparé par M. [M] au titre de la garantie décennale, les consorts [D]-[X] seront indemnisés partiellement deux fois, le jugement étant infirmé pour ne pas avoir prononcé une condamnation in solidum.


b) Sur la demande au titre de l'erreur de surface


En ce qui concerne l'erreur sur la surface habitable, le tribunal a rejeté la demande des consorts [D]-[X] au motif que le diagnostiqueur n'a pour mission que de déterminer le DPE et qu'il n'a pas la mission de renseigner sur la surface du bien.


L'article L271-4 dernier alinéa du code de la construction et de l'habitation🏛, dans sa version applicable au moment de la vente, dispose que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative.


Il ne rentre pas dans la mission du diagnostiqueur de mesurer la surface du bien diagnostiqué, en l'espèce la surface chauffée de la maison. Le diagnostiqueur applique la surface indiquée par le propriétaire et à défaut est seulement tenu de réaliser une estimation. Cette estimation ne constitue pas une garantie de surface pour l'acheteur.


En l'espèce, la surface de 169 m² indiquée dans le DPE du 7 mars 2012 est celle qui a été donnée par M. [M] à la société Elibat expertise immobilière. Il n'est pas démontré que le diagnostiqueur, qui n'avait qu'une obligation de moyen à sa charge, a commis une faute en retenant l'indication de surface donnée par M. [M]. Il n'est pas démontré par ailleurs que M. [M], comme il le soutient, a remis les plans de la maison au diagnostiqueur afin que celui-ci mesure les surfaces à reprendre dans son rapport.


La responsabilité délictuelle de la société Elibat expertise immobilière, n'est donc pas engagée envers les consorts [D]-[X] au titre de l'erreur sur la surface de la maison et le jugement sera confirmé pour avoir rejeté leur demande en paiement formée à l'encontre de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD.


8) Sur la demande en garantie de M. [M] à l'encontre de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C


M. [M] demande à la cour de condamner la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à le garantir. Il reproche à la société Elibat expertise immobilière de ne pas avoir émis de réserve sur la valeur du PMR et d'avoir commis des erreurs dans le calcul des surfaces en loi Carrez.


Mais les dispositions de la loi Carrez ne s'appliquent pas en l'espèce. Par ailleurs, la cour relève que la société Elibat expertise immobilière a réalisé le DPE sur la base des renseignements donnés par M. [M] et que les condamnations prononcées contre ce dernier le sont au titre de la garantie décennale et parce que les travaux d'isolation qu'il a réalisés sont de mauvaise qualité.


Ceci étant, si, alors que les travaux d'isolation réalisés par M. [M] étaient de mauvaise qualité, la société Elibat expertise immobilière avait correctement réalisé le DPE, M. [M] et les consorts [D]-[X] auraient pu négocier la vente de la maison dans d'autres conditions, notamment pour un prix inférieur. En conséquence, le préjudice subi par M. [M] causé par les erreurs dans le DPE ne peut être réparé qu'au titre de la perte de chance de renoncer à vendre la maison ou de la vendre à un moindre prix, tenant compte des défauts d'isolation, et d'échapper ainsi à sa responsabilité comme constructeur.


Il ne ressort d'aucun élément de la procédure que M. [M] aurait renoncé à vendre la maison. Il explique dans ses conclusions avoir pris la décision de vendre la maison en raison d'une pathologie dont il était atteint. La probabilité qu'il renonce à vendre la maison en l'état, ayant connaissance d'un DPE défavorable, et échappe à sa responsabilité au titre de l'article 1792 du code civil, n'est pas élevée, d'autant qu'il conteste avoir connu des difficultés pour chauffer la maison et ne reconnaît pas les défauts d'isolation.


En conséquence, il ne sera fait droit à la demande de garantie de M. [M] à l'encontre de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD qu'à hauteur d'un montant équivalent à environ 20 % du montant des condamnations à sa charge (hors indemnité au titre de la réduction du prix de vente et condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles), soit à hauteur de la somme de 21 500 euros.


Après infirmation du jugement la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD seront donc condamnées à garantir M. [M], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à hauteur de la somme de 21 500 euros.


9) Sur la demande en garantie de la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à l'encontre de M. [M]


La société Elibat expertise immobilière et la société MMA C sont condamnées au seul titre du DPE, en ce qu'il est erroné et ne révèle pas les défauts d'isolation du bien.


Elles réclament la garantie de M. [M] mais ne précisent ni le fondement de leur action, ni les éventuelles fautes commises par M. [M] en lien avec la condamnation contre elles en raison des fautes commises lors de l'établissement du DPE du 7 mars 2012, au delà de la surface erronée prise en compte.


Quelle que soit la qualité des travaux d'isolation réalisés par M. [M], si la société Elibat expertise immobilière avait correctement réalisé le DPE, elle n'aurait pas été condamnée à indemniser les consorts [D]-[X]. Leur condamnation à indemniser les consorts [D]-[X] résulte exclusivement de la faute de la société Elibat expertise immobilière.


Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté leur demande en garantie à l'encontre de M. [M].


10) Sur la demande de M. [M] de mainlevée de l'hypothèque judiciaire


M.[M] a fait appel du chef du jugement qui a rejeté sa demande de mainlevée d'une hypothèque judiciaire.


Comme devant le tribunal, il ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande de mainlevée et d'infirmation du jugement. Il ne demande pas non plus, que ce soit dans les motifs ou le dispositif de ses conclusions la mainlevée d'une hypothèque.


Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté sa demande de mainlevée.


11) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens


Le jugement sera confirmé de ces deux chefs et le montant de la condamnation prononcée au profit des consorts [D]-[X] sera rectifié, soit 3500 euros au lieu de 3000 euros, indiqué à la suite d'une erreur matérielle dans le dispositif du jugement.


Compte-tenu de l'issue de l'appel, chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés et les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS


La cour,


Met hors de cause la société MMA IARD assurances mutuelles,


Déclare recevable l'intervention volontaire de la société MMA IARD,


Ordonne la rectification du jugement dans les termes suivants':

*ajoute au dispositif du jugement': «'Condamne M. [V] [M] à payer à M. [J] [D] et à Mme [N] [X], chacun, la somme de 2500 euros en réparation de leur préjudice moral'»

*remplace dans le dispositif du jugement': «'Condamne in solidum M. [V] [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à verser à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'»

par «'Condamne in solidum M. [V] [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à verser à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'»,


Confirme le jugement déféré en ce qu'il a':

-constaté le désistement des demandes à l'encontre de la société MMA IARD assurances mutuelles,

-jugé que le bien immobilier est affecté de désordres et malfaçons concernant l'isolation qui l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et la rend impropre à sa destination,

-constaté l'existence d'un vice caché affectant le bien immobilier d'une surface de 21m2 inférieure à celle mentionnée lors de la vente,

-condamné M. [V] [M] à payer à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] les sommes suivantes':

*5000 euros au titre des travaux d'isolation par le sol,

*5780 euros au titre du trouble de jouissance,

*2500 euros, chacun, au titre du préjudice moral,

-débouté M. [J] [D] et Mme [N] [X] de leur demande de condamnation de M. [Aa] [M] à leur verser la somme de 6 960 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la moins value sur le prix de vente du bien immobilier,

-condamné in solidum la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à payer à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] la somme de 21 500 euros au titre de l'indemnisation de leur perte de chance de négocier une réduction du prix de vente,

-débouté la société Elibat expertise immobilière et la société MMA C de leur demande de condamnation de M. [Aa] [M] à les garantir,

-débouté M. [Aa] [M] de sa demande de mainlevée d'hypothèque judiciaire,

-condamné in solidum M. [V] [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à verser à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [V] [M], la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD aux entiers dépens,


Infirme le jugement de ses autres chefs,


Statuant à nouveau et y ajoutant,


Condamne M. [V] [M] à payer à M. [J] [D] et à Mme [N] [X] les sommes suivantes':

*83 465,23 euros HT au titre des travaux de reprise de l'isolation,

*3282 euros au titre de l'indemnisation du préjudice correspondant à la surconsommation d'énergie et au coût des diagnostics de performance énergétique des 8 février et 25 mai 2016,

*24 945 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2020 au titre de la réduction du prix de vente,


Dit que M. [V] [M], d'une part, la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD, d'autre part, sont tenus in solidum des condamnations prononcées au profit de M. [J] [D] et Mme [N] [X], mais dans la limite de 21 500 euros en ce qui concerne la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD,


Condamne la société Elibat expertise immobilière et la société MMA IARD à garantir M. [Aa] [M] du montant des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de la somme de 21 500 euros,


Rejette les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés devant la cour d'appel.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE