COUR D'APPEL DE BORDEAUX


DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------


ARRÊT DU : 09 MARS 2023


N° RG 20/01622 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQXD


S.A.R.L. EXPERT HABITAT


c/


Madame [Aa] [H] épouse [U]

Monsieur [O] [U]

Monsieur [C] [E]

Monsieur [B] [E]


Nature de la décision : AU FOND


Grosse délivrée le :


aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 janvier 2020 (R.G. 19/01116) par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 03 avril 2020

APPELANTE :


SARL EXPERT HABITAT, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n°790 997 365, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


Représentée par Me Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS


INTIMÉS :


[X] [H] épouAbe [U]

née le … … … à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Vendeuse,

demeurant [… …]


[O] [U]

né le … … … à [Localité 5]

de … …

… : …,

… [… …]


Représentés par Me Aurélia POTOT-NICOL, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Corinne ROUQUIE de la SELARL CABINET ROUQUIE, avocat au barreau de BRIVE


[C] [E]

né le … … … à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Directeur d'agence,

demeurant [… …]

agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de Monsieur [B] [E], décédé


[B] [E]

né le … … … à [Localité 8]

décédé le 09.10.2022

de … …

…

… [… …]


Représentés par Me Virginie LEMAIRE de la SELARL LEMAIRE VIRGINIE AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

et assistés de Me Sophie CHARBONNIER, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DE LA COUR :


L'affaire a été débattue le 03 janvier 2023 en audience publique, devant la cour composée de :


Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,


qui en ont délibéré.


Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN


ARRÊT :


- contradictoire


- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile🏛.

Exposé du litige:


Par acte authentique en date du 30 juillet 2018, Mme [Aa] [H] épouse [U] et M. [O] [U] ont acquis par l'intermédiaire de l'agence immobilière Bourse de l'Immobilier, auprès de M. [Ac] et [C] [E], une maison située au lieu-dit '[Localité 7]' à [Localité 9] pour un prix de 59 000 euros.


Les diagnostics parasitaires obligatoires avaient été réalisés en vue de la vente par la Sarl Expert Habitat.


L'acte de vente contenait une clause de non garantie des vices cachés.


Courant septembre 2018, les acquéreurs ont été alertés par un artisan ayant découvert une trappe dans la pièce principale du rez-de-chaussée, de la présence dans le vide sanitaire de la maison d'un champignon filandreux.


La Sarl Cabex est intervenue à la demande des époux [U] et a confirmé dans un compte rendu du 26 septembre 2019, la présence du champignon 'la Mérule' . Un devis a été effectué pour l'éradiquer pour un coût de l'ordre de 16 000 euros.


Aucune solution amiable n'étant intervenue sur ce point entre les parties malgré mise en demeure adressée aux consorts [E] le 23 octobre 2018, les époux [Ab] ont fait citer les consorts [Ad] et la Sarl Expert Habitat devant le tribunal de grande instance de Périgueux aux fins d'indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil🏛, 1792 et suivants, 1240 et 1241 du code civil et L 271-4 du code de la construction et de l'habitation🏛, sollicitant essentiellement leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 16 000 euros outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et trouble de jouissance.

Par jugement en date du 7 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Périgueux devenu tribunal judiciaire a:


-débouté les époux [Ab] de leur demande à l'encontre des consorts [E] au titre de la garantie décennale,

-débouté les époux [Ab] de leur demande à l'encontre des consorts [E] au titre de la garantie des vices cachés,

-déclaré responsable la Sarl Expert Habitat pour manquement à ses obligations professionnelles et aux règles de l'art,

- condamné la Sarl Expert Habitat en conséquence à payer aux époux [U] la somme de 15 956,60 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice matériel,

-débouté les époux [Ab] de leur demande au titre d'un préjudice moral et de jouissance,

-débouté la Sarl Expert Habitat de sa demande reconventionnelle à l'encontre des consorts [E],

-condamné la Sarl Expert Habitat à payer aux époux [U] la somme de 3 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

-condamné la Sarl Expert Habitat aux dépens de la procédure,

-prononcé l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration électronique en date du 3 avril 2020, la Sarl Expert Habitat a interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux [U] et des consorts [Ac] et [C] [E] en chacune de ses dispositions reprises expressément.


La Sarl Expert Habitat dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 23 décembre 2020, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1104 et 1240 du code civil🏛🏛, L 271-4 du code de la construction et d l'habitation et de la norme NFP 03-200 du 20 février 2016, de :


A titre principal:

-constater que la société Expert Habitat n'a commis aucune faute dans l'établissement de son diagnostic termites,

-dire et juger que son éventuelle faute est sans lien causal avec les désordres constatés,

-dire et Juger que le préjudice des époux [U] n'est aps justifié

A titre Subsidiaire:

-condamner les consorts [E] à relever et garantir la société Expert Habitat de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause:

-condamner les époux [U] ou toute partie succombante au paiement d'une indemnité de 3 000euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛,

-ondamner les époux [U] ou toute partie succombante aux entiers dépens.


M. et Mme [U], dans leurs dernières conclusions du 22 mars 2021, demandent à la cour, au visa des articles 1 641 et suivants du Code civil🏛, les articles 1 792 et suivants du Code civil🏛 « la responsabilité délictuelle des articles 1 382 et 1 384 anciens du Code civil🏛, devenus 1 240 et 1 241 du Code civil, L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation🏛 et des normes NFP 03-201 du 20 février 2016, NFP 03-200, de :


Confirmer le jugement du 07 janvier 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux en toutes ses dispositions à l'exception :

' du montant de l'indemnité allouée

' du rejet de la demande au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral

Faire droit à l'appel incident sur ces deux points :

- condamner Expert Habitat à la somme de 19 350.60 € au titre du préjudice matériel,

-la condamner au paiement de 10 000 € de dommages intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral (5 000 € pour chaque pose de préjudice)

- condamner Expert Habitat à la somme de 5 000 € au titre de

l'article 700 CPC🏛 ainsi qu'aux entiers dépens

Subsidiairement et si par impossible la Cour faisait droit à la demande d'exonération de responsabilité d'Expert Habitat :

- condamner, in solidum Monsieur [C] [E] et Monsieur [B] [E], à régler aux époux [U], une somme de 19 350.60 € au titre des travaux de confortement et d'assainissement nécessaire pour pallier les conséquences de la mérule non diagnostiquée et non déclarée aux acquéreurs sur le fondement de la responsabilité décennale et subsidiairement sur le fondement des vices cachés

- les condamner solidairement à la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral (5 000 € par poste de préjudice) ;

- les condamner aux entiers dépens et les frais de diagnostic Cabex ;

- les condamner à la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil🏛 devant la Cour (outre 3 250 € au titre de l'article 700 en première instance), ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais de diagnostic Cabex.


Les consorts [Ac] et [C] [E], dans leurs dernières conclusions en date du 24 septembre 2020 demandent à la cour de:


Confirmer purement et simplement le jugement rendu le 7 janvier 2020 par le tribunal de grande instance de Périgueux en toutes ces dispositions ;

- condamner la SARL Expert Habitat ou toute partie succombante à verser aux consorts [E] la somme de 4.000 € à chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile🏛.


A titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger dans l'hypothèse ou des condamnations seraient prononcées à l'encontre de Messieurs [B] et [C] [E] que ces derniers seront relevés indemnes par la SARL Expert Habitat ;

- rejeter toutes autres demandes ;

- condamner la SARL Expert Habitat ou toute partie succombante aux entiers dépens.


Le 2 janvier 2023, le conseil de M. [B] [E] a porté à la connaissance de la cour le décès de son client.


Par message RPVA du 3 janvier 2023, le conseil des consorts [E] a fait savoir que M. [C] [E] était intimé tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de son père M. [Ac] [E] décédé en cours d'instance dont il est l'unique héritier.


Par simple mention au dossier, en cours de délibéré la cour a révoqué l'ordonnance de clôure, ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à l'audience des plaidoiries du 23 janvier 2023 avec clôture de l'instruction au 16 janvier 2023, pour permettre à M. [C] [E] de régulariser des conclusions en reprise d'instance en sa qualité d'héritier de M. [B] [E].


Vu les conclusiosn en reprise d'instance régularisées le 11 janvier 2023 par M. [C] [E] en sa qualité d'ayant droit de M. [B] [E] et à titre personnel, poursuivant en cette double qualité le bénéfice de ses prétentions antérieures.

MOTIFS DE LA DÉCISION


I - Sur les demandes à l'encontre des consorts [E]:


1) Sur les demandes au titre de la garantie décennale:


Le tribunal ayant retenu qu'il n'existait aucune malfaçon intrinsèque ou désordre affectant la construction ou la réfection du plancher, ce que reconnaissaient les époux [U], en a déduit que ceux-ci ne pouvaient prospérer en leurs demandes indemnitaires sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil🏛.


Les époux [U] critiquent cette décision faisant valoir que le plancher a été refait récemment, depuis moins de dix ans, qu'il ne comporte aucun espace entre les lattes, en sorte que les maîtres de l'ouvrage auraient dû s'assurer que le sous-sol sur lequel il reposait était bien ventilé et qu'ayant ainsi accepté le support, les consorts [Ad] ont engagé leur responsabilité décennale.


Cependant, les époux [U] ne sauraient sur la base d'un simple rapport d'expertise privé (leur pièce n°16) non corroboré par d'autres éléments de nature technique, selon lequel 'le plancher du séjour paraît récent mais il manque de ventilations qui auraient empêché le développement du champignon par manque de confinement' voir engager la responsabilité décennale de plein droit des consorts [E] pour avoir accepté de poser un plancher sur un sous sol insuffisamment aéré et affirmer que la pose de ce parquet serait en lien avec le développement de la mérule, ce qui n'est pas établi.


Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Ab] de leur demande de ce chef.


2) Sur la garantie des vices cachés :


En application des dispositions de l'article 1641 du code civil🏛, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.


Il est constant que l'acte de vente stipulait une clause de non garantie des vices cachés par le vendeur mais que cette exonération de garantie ne s'appliquait pas face à un vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel et s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalités connus du vendeur.


En l'espèce, le fait que M. [C] [E] soit salarié de la compagnie d'assurances Maaf ne suffit pas à faire de lui un professionnel de l'immobilier ou de la construction ainsi que l'a justement retenu le tribunal.


Les époux [U] ssoutiennent que les vendeurs connaissaient l'existence du vice, mais c'est à bon droit que le tribunal a retenu que la mauvaise foi des vendeurs n' était pas démontrée alors que, d'une part, ceux-ci ne sont pas contredits lorsqu'ils indiquent avoir laissé les clés à la disposition des acquéreurs pour qu'ils puissent visiter le bien à leur guise, dans un souci de transparence, aucun élément ne permettant d'établir que les consorts [E] auraient cherché à dissimuler la présence de la trappe d'accès au vide sanitaire située dans le salon et que, d'autre part, aucun élément ne permet d'affirmer que le champignon était déjà présent ou décelable visuellement par des profanes à la date de la vente, même antérieure de seulement deux mois, alors qu'il n'est pas discuté que dans un milieu humide favorable, ce qu a pu être le cas au mois de septembre au sortir de l'été, le champignon peut se développer de manière très rapide en quelques jours, tout comme il peut rester longtemps en l'état de latence sans être visible.


En effet, les époux [U] indiquent à la fois que lorsqu'ils ont visité le bien ils n'ont pas remarqué la présence d'une trappe mais qu'ils ont constaté la présence d'une bâche dans un angle couvrant du mobilier, laissant supposer que cette bâche leur cachait la présence d'une trappe, mais également que lors de leur dernière visite la bâche avait été ôtée et laissait apparaître au sol une trace blanche pouvant évoquer un dégât des eaux, que M. [C] [E], questionné à ce sujet, aurait démenti. Cependant, ces éléments ne ressortent que de leurs affirmations et en tout état de cause, ils conviennent que la bâche ayant été ôtée à la dernière visite, il n'est pas établi que la volonté des consorts [E] était de leur cacher la présence d'une trappe qu'il leur était alors loisible de constater dès lors que le tribunal a justement observé, sans être contredit sur ce point, que même située sous un petit meuble, elle était sur les photographies parfaitement visible.


Certes, il figure au diagnostic de la Sarl Expert Habitat la mention ' Salle à manger : sous face du plancher inaccessible', mais cette mention n'émanant pas directement des consorts [E], il ne peut en être évincé que le diagnostiqueur a effectivement interrogé ses mandants sur une possibilité d'accéder à la sous face du plancher, en sorte qu'elle est insuffisante pour affirmer que les vendeurs leur auraient volontairement caché l'existence de cette trappe.


Cette mention n'a en tous les cas pas davantage attiré l'attention des acquéreurs, ni semble t-il, particulièrement celle du notaire au moment de la signature de l'acte authentique.


De même, aucun élément ne vient utilement contredire, et notamment pas la photographie versée aux débats par les époux [Ab] qui montrerait que le bois était déjà 'rongé' dès septembre 2018, le fait qu'il n'est pas possible d'affirmer que la mérule était déjà présente au moment de la vente, même en l'état de latence où elle n'est pas nécessairement visible et partant d'affirmer que les consorts [Ad] avaient connaissance du vice au moment de la vente, en sorte que la clause de non garantie trouve à s'appliquer et que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [U] de leurs demandes de ce chef.


Sur les demandes à l'encontre de la Sarl Expert Habitat:


Il est constant que le diagnostiqueur voit sa responsabilité civile engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 devenu 1240 du code civil🏛 vis à vis de l'acquéreur lequel peut se prévaloir à son encontre d'une faute contractuelle vis à vis de son mandant.


Pour ce faire, l'acquéreur doit établir la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.


Contrairement à ce que plaide la Sarl Expert Habitat, il a bien été posé par le tribunal qu'au regard de la localisation du bien, elle n'était pas tenue d'établir un Etat Parasitaire détaillé, et qu'elle n'intervenait que dans le cadre d'un diagnostic termite pour lequel elle devait respecter les dispositions de la norme NFP 03-201 du 20 février 2016 selon laquelle elle était tenue, dans le cadre d'une obligation de moyens, à une obligation d'investigation à tous les niveaux de l'habitation, y compris les vides-sanitaires, mais également les abords du bien, les moyens énoncés dans la norme au paragraphe 4-2-3-2 étant, d'une part, un examen visuel des parties visibles et accessibles, d'autre part, des sondages mécaniques non destructifs. La norme mentionne également un examen des sols, murs, plafonds, le cas échéant après dépose partielle des revêtements non fixés.


Il n'est pas davantage contesté que le diagnostiqueur devait, dans le cadre de sa recherche de termites, signaler la présence de tout agent de dégradation du bois, qu'il s'agisse d'insectes destructeurs du bois ou de champignons lignivores et, à cet égard, l'article 5- i) de la norme Afnor prévoit effectivement que les indices d'une telle infestation sont notés de manière générale pour information, qu'il n'est pas nécessaire d'en indiquer la nature ou le nombre, mais que cependant cette présence est indiquée au regard des parties de bâtiments concernés.


En l'espèce, il est constant qu'il existait une trappe permettant d'accéder au vide-sanitaire qui selon la photographie des lieux était parfaitement visible, même située sous un petit meuble dont les pieds étant hauts laissaient parfaitement voir l'existence de cette trappe qui n'aurait pas dû échapper à un examen visuel des sols par un professionnel recherchant la présence de termites, dont l'attention doit être particulièrement attirée par tout indice de l'existence d'un sous sol accessible. Or, l'examen visuel constitue selon la norme même 'un moyen' dont dispose le diagnostiqueur, en sorte qu'il entre bien dans son obligation de moyens de procéder à une telle recherche visuelle, obligation dont le diagnostiqueur ne saurait dès lors être déchargé par la simple mention au diagnostic (page 157 de l'acte de vente) de l'inaccessibilité de la sous face du plancher.


Par ailleurs, la Sarl Expert Habitat fait valoir qu'ayant mentionné l'inaccessibilité à la sous-face du plancher, elle aurait dès lors rempli sa mission et qu'il appartenait alors aux consorts [E] de la recontacter suite à cette mention pour lui donner toutes précisions. Cependant, il entrait également dans le cadre de sa mission d'investigation d'interroger le cas échéant son client sur la possibilité d'accéder à cette sous-face, dès lors que le diagnostiqueur était également tenu de mentionner la présence d'agents de dégradation du bois et contrairement à ce qu'il soutient, de la localiser, et en tout état de cause, le diagnostiqueur n'aurait jamais dû mentionner une telle inaccessibilité s'il avait normalement accompli son investigation visuelle du sol de la salle à manger, au besoin en déplaçant le cas échéant quelques objets encombrant le sol.


Dès lors, en retenant, au regard de l'ensemble de ces éléments, que le diagnostiqueur, qui n'avait pas mis en oeuvre tous les moyens nécessaires à la réalisation de son diagnostic avait commis une faute, le tribunal n'a pas, contrairement à ce que plaide la Sarl Expert Habitat, mis à sa charge une obligation de résultat, ayant au contraire tiré les justes conséquences d'une absence de moyens déployés dans l'exercice de sa mission.


Cependant, pour emporter la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur vis à vis de l'acquéreur, la faute de celui-ci doit être en relation de causalité avec le dommage allégué. Or, dès lors qu'il a été sus retenu qu'il n'était pas en l'état possible d'affirmer la présence de la mérule au moment de la vente et donc du diagnostic, les dommages dont les époux [U] sollicitent l'indemnisation et qui sont en lien avec la présence de ce champignon ne constituent pas un préjudice indemnisable en lien de causalité avec le manquement imputé à la Sarl Expert Habitat, de sorte que le jugement est infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre du diagnostiqueur, les époux [Ab] étant déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de la Sarl Expert Habitat.


Au vu de l'issue du présent recours, les époux [U] supporteront les dépens de première instance et d'appel et le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné la Sarl Expert Habitat au paiement de frais irrépétibles de première instance, les époux [Ab] étant t déboutés de leur demande de ce chef.


Enfin, l'équité commande de ne pas faire application devant la cour des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛 au profit des parties au litige.

PAR CES MOTIFS


La Cour


Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties.


Infirme partiellement le jugement entrepris:


Statuant à nouveau des chefs réformés:


Déboute M. [O] [U] et Mme [X] [U] de toutes leurs demandes à l'encontre de la Sarl Expert Habitat.


Confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance et y ajoutant:


Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛.


Condamne M. [O] [U] et Mme [X] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.


La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE