COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4


ARRÊT AU FOND

DU 02 MARS 2023


N°2023/44


Rôle N° RG 20/00945 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPBN


SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER


C/


[C] [J]

SCI [Adresse 1]


Copie exécutoire délivrée le :

à :


Me Daisy LABECKI-PETIT


Me Layla TEBIEL


Décision déférée à la Cour :


Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 16 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04111.

APPELANTE


SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée et assistée de Me Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


INTIMES


Monsieur [C] [J] es qualité de commissaire à l'éxécution du plan de la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER, demeurant [… …]

défaillant


SCI [Adresse 1] prise en la personne de son gérant en exercice,

dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE


*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR


En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile🏛🏛, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.


Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.


Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :


Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller


Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023.


ARRÊT


Contradictoire,


Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023.


Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


* * *

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :


Par acte du 7 décembre 1989, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à Madame [D] [O] un local sis à [Adresse 5], moyennant payement d'un loyer annuel de 40 200 francs.


Le loyer a été porté à 1 305,64euros par mois à compter du 1er décembre 2012.


Par acte du 3 janvier 2006, Madame [Aa] a cédé son fonds de commerce à la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER qui a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de FRÉJUS du 27 mai 2013. Par jugement du 22 septembre 2014, le tribunal a arrêté le plan de continuation qui lui était soumis.


Le 17 novembre 2014, le bailleur a fait délivrer à la concluante un commandement de payer la somme de 3.916,92 €, visant la clause résolutoire.


Par exploit du 5 janvier 2015, la SCI [Adresse 1] a assigné la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER devant le Juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan afin que soit constatée la résiliation du bail, prononcée l'expulsion sous astreinte de l'occupant et fixée une indemnité d'occupation.


Par ordonnance du 25 février 2015, le Juge des référés a condamné la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER à payer à la société [Adresse 1] une provision de 7 833,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2014, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que la société pourra se libérer de cette dette en quatre échéances.


Le 13 mai 2015, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un commandement de quitter les lieux au motif que la requérante n'aurait pas respecté les dispositions de l'ordonnance de référé.


Le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de Draguignan, puis la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, dans un arrêt en date du 6 avril 2017, ont considéré qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande de la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER qui sollicitait l'annulation du commandement de quitter les lieux.


La SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER a quitté les lieux en mai 2015.


Par acte du 23 mai 2017, la société THISBE International immobilier a fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir juger que la clause résolutoire ne trouvait pas à s'appliquer.

Par jugement du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a rejeté la demande d'annulation de la sommation du 17 novembre 2014, rejeté les demandes de dire n'y avoir lieu à résiliation du bail, rejeté les demandes de dommages et intérêts et a condamné la société THISBE International Immobilier à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile🏛 et aux entiers dépens.


La juridiction a estimé que la bailleresse, nonobstant la procédure collective, pouvait réclamer le loyer du mois de septembre 2014 exigible dés le 1er septembre 2014 et qui n'était pas compris dans le plan de redressement adopté le 22 septembre 2014 et qu'en tout état de cause, les loyers d'octobre et novembre 2014 étaient dus, que le JEX a statué définitivement sur l'échéancier accordé par le juge de référés, que cette décision a autorité de la chose jugée.

Le 20 janvier 2020, la société THISBE International Immobilier a interjeté appel de ce jugement.


Dans ses conclusions déposées et notifiées le 20 avril 2022, elle demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-41, L 626-25, L 622-17 du Code de commerce🏛🏛🏛,

Vu les articles 1104, 1244 alinéa 1, 1240 et 1343-5 du Code civil🏛🏛🏛🏛,

Vu l'article 488 du Code de procédure civile🏛,


Dire l'appel de la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER recevable en la forme et bien fondé en son appel,

Déclarer la SARL THISBE INTERNATIONNAL IMMOBILIER recevable en ses demandes,

Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN du 16 janvier 2020 dont appel,

Annuler la sommation de payer de la SCP AUBERT, huissier de justice, du 17 novembre 2014, contraire aux dispositions de l'article L.622-17 du Code de commerce🏛,

Juger que la SCI [Adresse 1] a fait preuve de mauvaise foi,

A titre subsidiaire,

Juger que la SCI [Adresse 1] a commis un abus de droit envers la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER,

Dire et juger que la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER bénéficie de nouveaux délais de paiement rétroactifs afin de constater le respect de l'échéancier par cette dernière,

Dire n'y avoir lieu à application à l'encontre de la SARL THISBE international IMMOBILIER de la clause résolutoire insérée au bail en date du 7 décembre 1989,

Rejeter la demande de constatation de la résiliation du dit bail liant les parties et à ordonner l'expulsion,

Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d'application de la clause résolutoire et d'expulsion de la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER,

Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER les sommes suivantes :

- Perte de son droit au bail évalué à la somme de 200.000 €

- Perte des aménagements intérieurs du magasin pour 12.500 €

- Perte du châssis aluminium pour 1.700 €

- Travaux de staff réalisés pour 17.468 €

- Aménagement d'un nouveau local pour l'agence pour 21.840 €

- Préjudice moral de la gérante (état dépressif sévère) 30.000 €

- Préjudice commercial perte de cliente pour 80.000 €

------------

Total 363.508 €

Venir Maître [C] [J] intervenir en la cause aux fins de prendre toutes conclusions qu'il y a lieu, en sa qualité de Commissaire à l'exécution du plan dans l'intérêt collectif des créanciers,

Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement à la SARL THISBE INTERNATIONAL de la somme de 3.600 € sur le fondement de l'article 700 du CPC🏛 et aux dépens.


Elle soutient que c'est au mépris de l'article L 622-17 du code du commerce🏛 que le commandement a été délivré pour le loyer de septembre 2014 puisque au 1er septembre 2014, elle était en période d'observation, le jugement adoptant le plan ayant été rendu le 22 septembre 2014, que dès lors, la SCI [Adresse 1] était tenue de porter à la connaissance du mandataire judiciaire qu'elle était titulaire d'une créance de loyers impayés pour la période du 1er septembre au 22 septembre 2014 afin que la bailleresse soit payée par privilège dans le cadre du plan de redressement, ce qu'elle n'a pas fait et qu'elle ne pouvait délivrer un commandement pour une mensualité qui relevait du plan de redressement.


Elle fait valoir que l'article L.622-14 2° qui fait référence à « un délai de trois mois » ne correspond pas aux faits de l'espèce puisqu'il ne s'agit pas d'une créance antérieure à l'ouverture de la procédure collective le 27 mai 2013, mais d'une créance due pendant la période d'observation qui relève de l'article L 622-17 du Code de commerce🏛 et ce n'est que le 22 septembre 2014 que le Tribunal a adopté le plan de redressement.


Elle soutient que c'est à la procédure collective représentée par Me [J], mandataire judiciaire, que la SCI [Adresse 1] devait réclamer son loyer de septembre 2014 car il s'agit d'une créance née après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure collective ou de la période d'observation ou en contrepartie


d'une prestation pendant cette période,« qui, si elle n'a pas été payée à l'échéance, le 1er septembre, devait être payée par privilège avant toute autre créance' », dans le cadre du plan de continuation adopté par jugement du Tribunal de commerce du 22 septembre 2014, que la SCI [Adresse 1] a commis une faute en délivrant la sommation de payer visant une mensualité indue qu'elle ne voulait pas voir englobée dans le plan.


Elle fait valoir que la SCI [Adresse 1] a délivré de mauvaise foi le commandement de payer le 13 mai 2015 puisque la locataire s'était acquittée du premier versement le 26 février 2015, soit un jour après le délai ordonné par le Juge, que le Juge de l'exécution saisi n'a pas tranché dans son dispositif la question du respect par locataire de l'échéancier fixé dans l'ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 25 février 2014 que la demande de la locataire ne peut être rejetée au motif d'une décision antérieure et que l'acquisition de la clause résolutoire par le Juge des référés ne s'impose pas au Juge du fond


Elle soutient qu'à la date du commandement de quitter les lieux (13 mai 2015), la SARL THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER avait déjà réglé la somme de 6.963,86 € à la bailleresse sur les 7.888,22 € de dettes locatives, soit un restant à payer de 924,36 €, qui a été réglé le mois suivant, que cet arriéré de loyer a été réglé en sus des loyers en cours, soit un montant total pour la période de février 2015 à mai 2015 de 3.916,92 €, qu'à la date du commandement de quitter les lieux, la locataire avait exécuté ses obligations


Dans ses conclusions déposées et notifiées le 17 juillet 2020, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce🏛,

Vu les dispositions de l'article 1244 du code civil🏛,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire le 16 janvier 2020 en toutes ses dispositions.

Déclarer la demande de la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER irrecevable et mal fondée,

Débouter la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER à verser à la société [Adresse 1] la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile🏛.

Condamner la société THISBE INTERNATIONAL IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance, qui seront distraits au profit de Me TEBIEL, Avocat aux offres de droit.


Elle expose que le délai de trois mois de l'article L622-14 2 court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective, qu'en l'espèce, la procédure de redressement judiciaire a été ouverte par jugement du 27 mai 2013, qu'en délivrant son commandement de payer le 17 novembre 2014, la bailleresse n'a pas violé les termes de l'article L622-17 du Code de commerce🏛, et que les dispositions de l'article L622-14 du code de commerce🏛 ont été respectées, qu'elle a satisfait à ses obligations en dénonçant l'assignation devant le juge des référés à Me [J] ainsi qu'aux créanciers inscrits.


Elle soutient que lorsque le Juge des référés octroie des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, si le locataire ne respecte pas ses engagements dans le délai imparti par le Juge des référés, la clause résolutoire est alors définitivement acquise et le locataire ne peut pas solliciter de nouveau délai devant les Juges du fond, nonobstant l'absence d'autorité de la chose jugée au principal de l'ordonnance de référé qu'il suffit que le Juge constate que cet échéancier n'a pas été strictement respecté pour que la clause résolutoire reprenne tous ses effets.


Elle souligne que le délai de grâce octroyé par le juge des référés n'a pas été respecté, ce que reconnaît d'ailleurs l'appelante dans ses écritures lorsqu'elle indique que « les trois mensualités à hauteur du solde dû, soit 1.305,64 €, ont été payées en un seul règlement le 16 juin 2015 dans les délais de l'ordonnance de référé », que la deuxième échéance de 435,22 € accordée par le juge des référés n'a été réglée par la locataire que le 22 mai 2015, alors qu'elle aurait du l'être au plus tard le 15 avril, que s'agissant des troisième et quatrième échéances, elles n'ont pas été réglées dans les délais octroyés par le juge des référés, que la somme de 924,36 € a été versée par la locataire le 17 juin 2015, sans correspondre toutefois aux montants sollicités.


Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2023.

Motifs


La SCI L'Ormeau est propriétaire d'un local situé [Adresse 5] à [Localité 4] donné en location à compter du 3 janvier 2006 à la société THISBE International Immobilier par cession du fonds de commerce.


Le 17 novembre 2014, la bailleresse fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 916,92euros au titre des loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2014 et visant la clause résolutoire. Par ordonnance du 25 février 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a suspendu les effets de la dite clause résolutoire et fixé un échéancier pour permettre à la locataire d'apurer sa dette.


La locataire sollicite l'annulation de l'acte du 17 novembre 2014, en application des dispositions de l'article L 622-17 du code de commerce🏛.


Par jugement du 27 mai 2013, le tribunal de commerce de Fréjus a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société THISBE International Immobilier avec une période d'observation fixée à 6 mois, renouvelée par jugement du 25 novembre 2013, puis par jugement du 2 juin 2014 jusqu'au 27 août 2014.


Le 22 septembre 2014, le tribunal de commerce de Fréjus a autorisé l'adoption d'un plan de redressement.


Il résulte des dispositions de l'article L622-17 du code de commerce🏛 que 'Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance....les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n'ont pas été portées à la connaissance de l'administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l'exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d'un an à compter de la fin de la période d'observation'


Il n'est pas contesté que le loyer du mois de septembre est payable en l'espèce par avance ainsi que le précise le bail du 7 décembre 1989 en son article 12.Dés lors, à la date où le loyer du mois de septembre est devenu exigible, soit le 1er septembre, la locataire bénéficiait des dispositions liées à la période d'observation, puisque le fait générateur de la créance de loyer du mois de septembre se situe durant une période postérieure au jugement du 27 mai 2013 et entre dans les prévisions de l'article L622-17 sus visé.


Or, il n'est pas contesté que la SCI n'a pas déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, de sorte qu'elle ne peut relever du traitement préférentiel de l'article L622-17 du code de commerce🏛


Toutefois, le créancier, dont la créance aurait pu bénéficier du traitement préférentiel de l'article L622-17 du code de commerce🏛, peut, à défaut, exercer son droit de poursuite individuelle et obtenir un titre exécutoire puis le faire exécuter, indépendamment de l'ordre dans lequel s'exercent les privilèges prévus à l'article L622-17 du code de commerce🏛. Or tel est le cas en l'espèce et la bailleresse est fondée à solliciter un titre concernant la créance de loyer du mois de septembre, nonobstant l'absence de connaissance qu'en a eu le mandataire.


Les loyers impayés étant afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire, l'action est soumise aux dispositions de l'article L. 622-14, 2° code, sus visé. La bailleresse ayant agi plus de trois mois après la date de ce jugement, l'action est recevable et il n'y a pas lieu d'annuler la sommation de payer du 17 novembre 2014.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire :


Le 17 novembre 2014, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 916,92euros au titre des loyers de septembre, octobre et novembre 2014 visant la clause résolutoire.


Selon l'ordonnance de référé du 25 février 2015, la locataire a été condamnée à payer la somme de 7 833,84euros mais le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire, à charge pour la locataire de 'se libérer de sa dette en 4 échéances l'un de 6 528,20euros payable au plus tard le 25 février 2014 et trois de 435,22euros payable le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance '. A défaut de respect de l'échéancier, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée acquise et l'expulsion ordonnée. L'ordonnance a été signifiée par acte d'huissier délivré le 7 avril 2015.


La SARL THISBE International Immobilier sollicite de nouveaux délais de paiement avec un 'échéancier correspondant à la réalité des paiements' au motif de l'apurement de la totalité de sa dette.


La locataire est, selon l'échéancier déterminé par l'ordonnance de référé, redevable de la somme de 6 528,20euros dès le 25 février 2015. Le relevé de compte de la SCI [Adresse 1] porte mention d'un virement à son profit de 6 528, 20 euros dès cette date.


L'ordonnance exigeait le règlement d'une première échéance de 435,22euros le 15 du mois suivant la signification, la signification étant intervenue le 7 avril 2015, cette échéance est due dès le 15 mai 2015. Or il résulte du relevé de compte de la bailleresse que cette échéance n'a été réglée que le 22 mai 2015, les échéances suivantes, attendues respectivement le 15 juin et 15 juillet 2015, n'ont été réglées que le 17 juillet 2015.


Dés lors, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la validité de la sommation de quitter les lieux, il convient de constater que la locataire ne s'étant pas conformée aux exigences de l'ordonnance de référés qui lui avaient accordé de délais pour s'acquitter de sa dette, la clause résolutoire a repris effet, faute de respect de l'échéancier imposé. Ainsi, la résiliation du bail est acquise depuis le 18 décembre 2014 en raison de l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer.


La locataire sollicite l'octroi de nouveaux délais de paiement rétroactifs qui permettraient de constater qu'au 17 juillet 2015, elle était à jour de son loyer et ne pouvait être expulsée du local donné à bail.


Pour accorder rétroactivement à la locataire, de nouveaux délais pour régler l'arriéré de loyers et débouter la SCI de sa demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, il convient de constater que l'ordonnance de référé du 25 février 2015, bien que passée en force de chose jugée, n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne fait donc pas obstacle à ce qu'il soit statué sur l'acquisition de la clause résolutoire par la juridiction du fond.


Le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que cette clause n'a pas joué, au seul motif que la locataire se trouve à jour de ses loyers, sans accorder auparavant des délais de paiement rétroactifs à la société preneuse.


Si le juge du fond peut accorder rétroactivement, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce🏛, des délais de paiement au débiteur de bonne foi, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle n'a jamais produit ses effets après avoir relevé que les paiements intervenus ont permis d'apurer la totalité de la dette locative au jour de l'audience au fond, ce n'est qu'à la condition que le débiteur n'en ait pas déjà obtenus par ordonnance de référé. Or tel n'est pas le cas en l'espèce.


Or, les délais déjà accordés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'ayant pas été respectés, la juridiction, saisie au fond, ne peut accorder de nouveaux délais, sauf à violer l'article L145-41 du code civil qui limite le pouvoir du juge en la matière et interdit l'octroi de délais successifs.


Il convient dés lors de confirmer le jugement de première instance.


Sur l'abus de droit :


La locataire soutient que la bailleresse, en poursuivant la résiliation du bail et son expulsion alors que les loyers étaient réglés, a commis un abus de droit.


Toutefois, à la date de la délivrance de la sommation le 13 mai 2015, la locataire restait redevable d'un solde locatif faute de s'être acquittée de l'arriéré en sus du loyer courant. De sorte que la mauvaise foi de la bailleresse dont elle se prévaut n'est nullement caractérisée.


De surcroît, la locataire qui ne justifie pas de sa date de départ des lieux loués se bornant à indiquer qu'elle a été contrainte de quitter les lieux suite à l'acte du 13 mai 2015, ne produit aucun acte d'exécution mis en oeuvre par la bailleresse pour obtenir l'expulsion de la locataire


Sur l'article 700 du code de procédure civile🏛 :


La société THISBE International Immobilier succombant doit assumer les dépens. L'équité commande de ne pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile🏛.

Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire :


Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions,


y ajoutant :


Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile🏛,


Condamne la société THISBE International immobilier au paiement des dépens d'appel avec distraction au profit de Maître TEBIEL.


LE GREFFIER LE PRESIDENT