ARRÊT N°
R.G. 11/02112
ACA/CM
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
02 mars 2011
Z
Y
C/
SCI LE CLOS DE BONNE BRISE
SA CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE
SCP U U JULIEN OLIVIER ET CHAPELLO PAULINE
U
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre B
ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2012

APPELANTS
Monsieur Philippe Paul Gaston Z
né le ..... à VAISON LA ROMAINE (84110)

AVIGNON
Rep/assistant la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)
Rep/assistant Me Florence ..., Plaidant (avocat au barreau d'AVIGNON)
Madame Christine Marie-Rose ZY épouse ZY
née le à ORANGE (84100)
131 route de Montfavet
Rep/assistant la SCP CURAT JARRICOT, Postulant (avocats au barreau de NÎMES) Rep/assistant Me Florence ..., Plaidant (avocat au barreau d'AVIGNON) INTIMÉS
SCI LE CLOS DE BONNE BRISE
assignée à personne habilitée, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis


NÎMES
N'ayant pas constitué avocat
SA CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE
prise en la personne de son Président du Directoire, domicilié

MARSEILLE
Rep/assistant Me Françoise ..., Plaidant/Postulant (avocat au barreau d'AVIGNON)
SCP U Jean-Louis JULIEN Olivier et CHAPELLO Pauline
notaires associés, société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis
AVIGNON
Rep/assistant la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant (avocats au barreau de NÎMES)
Rep/assistant la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)
Maître Jean-Louis U
Notaire
né le ..... à TOULON (83000)
15, rue Armand ... ...
Rep/assistant la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant (avocats au barreau de NÎMES)
Rep/assistant la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 11 Mai 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
M. Daniel MULLER, Président,
Mme Nicole BERTHET, Conseiller,
Mme Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,
GREFFIER
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et Mme Véronique VILLALBA, greffier, lors du prononcé de la décision
DÉBATS
à l'audience publique du 22 Mai 2012, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2012.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT
Arrêt réputé contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 13 Septembre 2012, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
***

Exposé du litige
Par acte reçu le 31 octobre 2007 par Me Jean-Louis U, notaire associé à Avignon, la SCI Le Clos de Bonne ..., société civile de construction vente, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. Philippe Z et à son épouse Mme Christine Y, le lot n°5 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé ... Garance, route de ... Jules à Althen les Paluds (84 210, ce lot n°5 étant composé d'un appartement de deux pièces d'une surface d'environ 44,08m2 et des 35/1000èmes des parties communes générales, pour un prix de 130 000 euros dont 104 000euros ont été payés comptant, la livraison devant intervenir au cours du 1er trimestre 2008.
Les acquéreurs ont souscrit un emprunt in fine auprès de la Caisse d'Epargne pour un montant de 80 000 euros.
M. et Mme Z n'ont pu obtenu livraison de leur appartement.
Par actes des 28, 29 et 31 juillet 2009, M. et Mme Z ont assigné devant le tribunal de grande instance de Carpentras, la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP Julien et Me Jean-Louis U, notaires à Avignon, la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., en demandant la résolution de la vente, l'annulation corrélative du contrat de prêt et la condamnation in solidum de la SCI Le Clos de Bonne ..., de la SCP Julien et Me Jean-Louis U, notaires, au remboursement du prix de vente et au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 2 mars 2011, le tribunal de grande instance de Carpentras
- a dit la SCI Le Clos de Bonne ... défaillante dans son obligation de délivrance,
- a dit Me Jean-Louis U, responsable de manquements à ses obligations,
- a prononcé la résolution de la vente passée par acte authentique du 31 octobre 2007, aux torts de la SCI Le Clos de Bonne ...,
- a condamné la SCI Le Clos de Bonne ..., à payer en deniers ou quittances à M. et Mme Z la somme de 104 000 euros correspondant à la partie de prix versée par eux ainsi que la somme de 13 000euros correspondant à la clause résolutoire prévue dans l'acte de vente, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,
- a condamné in solidum la SCP Julien et Me Jean-Louis U, à payer à M. et Mme Z, la somme de 2656,17 euros correspondant aux honoraires et frais avec intérêts au taux légal au jour du jugement,
- a condamné in solidum, la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP Julien et Me Jean-Louis U, à payer à M. et Mme Z, la somme de 11413 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement
- a prononcé la résolution du contrat de prêt conclu entre M. et Mme Z et la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., et de ses accessoires tels qu'hypothèque et nantissement,
- a condamné M. et Mme Z à payer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme de 80 000euros correspondant au capital avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,
- a condamné la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... à payer à M. et Mme Z, la somme de 9508,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,
- a ordonné la compensation des deux créances,
- a condamné in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., Me Jean-Louis U et la SCP Julien à payer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme de 11 564,04 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,
- a autorisé la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... à prendre inscription sur le bien dont la vente a été résolue pour conservation de la somme de 11564,04 euros lorsque les conditions juridiques seront réunies,
- a rejeté toutes autres prétentions, fins et moyens,
- a condamné in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., Me Jean-Louis U et la SCP Julien à payer la somme de 1000 euros à M. et Mme Z, la somme de 1000 euros à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.

Le 22 avril 2011, M. Philippe Z et Mme Christine Y ont relevé appel de ce jugement.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2011 (et le 10 novembre 2011 à la SCI Le Clos de Bonne ... qui n'a constitué ni avoué ni avocat), M. et Mme Z demandent à la cour, au visa des articles 1184 et 1382 du code civil, L312-122 du code de la consommation, des articles 1134 et 1147, 1151 et 1231 du code civil
- de confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu le promoteur défaillant dans son obligation de délivrance, en ce qu'il a reconnu, Me Jean-Louis U, notaire, responsable de manquements à ses obligations professionnelles, en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue par acte du 31 octobre 2007, en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse d'Epargne Provence Alpes ...,
- de réformer pour le surplus,
- de dire et juger infondé, l'appel incident formé par Me U et la SCP Julien,
- de dire et juger que le notaire a commis une pluralité de fautes en violation de ses obligations statutaires d'authenticité et de conseil,
- de condamner in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP Julien et Me Jean-Louis U au paiement des sommes suivantes
· 104000 euros en remboursement du prix de vente d'ores et déjà payé,
· 2856,17 euros en remboursement des frais notariés,
· 13000 euros au titre de la clause résolutoire contenue à l'acte,
· 20668,46 euros au titre des frais inutilement engagés du fait de l'anéantissement du contrat, sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir
· 15000 euros en réparation du préjudice moral,
· 6242,58 euros au titre des frais irrépétibles
- de dire et juger que la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... sera substituée dans les droits détenus par les époux Z à l'encontre de la SCI Le Clos de Bonne ... et de la SCP Julien, pour récupérer directement à l'encontre de ces derniers, le montant des sommes décaissées par la banque, soit 80 000euros,
- subsidiairement, de dire et juger que les époux Z restitueront à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme versée au titre du prêt annulé, soit 80 000 euros,
- de condamner in solidum la SCI Le Clos de Bonne ... et la SCP Julien à les relever et garantir de ce chef de condamnation,
- de condamner la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... à leur restituer les sommes perçues au titre du prêt annulé, soit 9508,49 euros d'intérêts, outre le montant perçu au titre de l'assurance crédit, soit 1349, 64 euros sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- de dire et juger que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n°96- 1080 du 12 décembre 1996, devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., Me U et la SCP Julien au paiement des entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 27 juillet 2011 (et le 14 octobre 2011 à la SCI Le Clos de Bonne ... qui n'a constitué ni avoué ni avocat), et au visa des articles 1134, 1382 et 1235 du code civil, de l'article L312-19 du code de la consommation, la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... demande à la cour
- à titre principal et en cas de confirmation de la résolution judiciaire de la vente objet du prêt
· de prononcer l'annulation du prêt en application des articles L312-2 du code de la consommation et de l'article 1184 du Code civil, en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire du contrat de vente, celui-ci étant réputé n'avoir jamais existé de telle sorte que le prêt est résolu de plein droit
· de dire et juger que la SCI Le Clos de Bonne ... in solidum avec la SCP Julien et Me U, sont responsables de ladite annulation,
· en conséquence, de dire et juger que M. et Mme Z devront lui restituer la somme de 80 000 euros au titre du capital restant dû,
· réformant le jugement, de lui donner acte qu'elle a perçu la somme de 8310,86 euros au titre des intérêts hors assurance et 91,53 euros au titre du montant de la garantie, soit la somme totale de 8402,39 euros,
· d'ordonner la compensation des sommes,
· y ajoutant, de condamner la SCI Le Clos de Bonne ... in solidum avec la SCP Julien et Me U, notaire, d'avoir à lui payer, la somme de 8402,39 euros, à titre principal et à titre subsidiaire, la somme de 9508,49 euros (somme incluant le montant des cotisations d'assurance versées), au titre des sommes restituées par elle à M. et Mme Z,
· réformant le jugement, de dire et juger à titre principal qu'elle est fondée à solliciter le maintien de sa garantie jusqu'au parfait remboursement des sommes dues, la garantie étant liée à l'obligation de restituer,
· à défaut, dire et juger que le prêteur est fondé à prendre une inscription judiciaire sur le bien indivis, objet du financement référéncé de la manière suivante lot n°5, bâtiment B sis à Althen les Paluds (84 210), route de ... Jules, dans un ensemble en copropriété faisant l'objet d'un état descriptif de division en date du 4 janvier 2007 publié le 19 février 2007 volume 2007 P 1446 et d'un modificatif publié le 12 avril 2007 volume 2007 P 2831, dénommé la Garance, figurant au cadastre section B 266,3521,3522, lieu-dit ... Roque, d'une contenance totale de 41a 89 ca,
· de débouter les époux Z du surplus de leurs demandes, fins et conclusions, - à titre subsidiaire, en cas de non résolution du contrat de vente,
· dire que le prêt reprendra effet à compter de la décision à intervenir outre le paiement des intérêts de retard contractuels au taux de 4,88 % en compensation de la période de suspension à compter du mois de juillet 2010, date effective de suspension du prêt jusqu'à la décision à intervenir
- en toute hypothèse
· de condamner tout succombant in solidum à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
· de condamner tout succombant in solidum aux entiers dépens de l'instance.
· de dire et juger que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n°96- 1080 du 12 décembre 1996 devra être supporté par tout succombant in solidum .
Par conclusions signifiées le 1er septembre 2011 (et le 12 septembre 2011 à la SCI Le Clos de Bonne ... qui n'a constitué ni avoué ni avocat) la SCP Julien et Me Jean-Louis U demandent à la cour
- de les recevoir en leur appel incident,
- de réformer le jugement rendu le 2 mars 2011 par le tribunal de grande instance de Carpentras en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire,
- de constater la parfaite régularité des actes dressés par Me U et la garantie extrinsèque d'achèvement conférée par la Banque Populaire du Sud,
- de constater l'anéantissement des problèmes soulevés par les tiers,
- de constater que les éventuels malfaçons, désordres ou retards dans l'achèvement ne sont en rien imputables aux notaires, de dire et juger que le notaire n'a pas commis de faute,
- de constater que le préjudice n'est pas en relation de cause à effet avec l'intervention du notaire,
- de débouter les époux Z et la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
- très subsidiairement, dire n'y avoir lieu à condamnation du notaire à restitution du prix de vente,
- de condamner la partie succombante à payer aux concluants la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la partie succombante aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l'exposé complet de leur moyens.
Bien qu'assignée à domicile le 7 juin 2011, la SCI Le Clos de Bonne ... n'a pas constitué avoué puis avocat .Il sera donc statué par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.
La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 11 mai 2012.

Exposé des motifs
Sur la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 31 octobre 2007 par Me Jean-Louis U, notaire associé à Avignon, imposait au vendeur de livrer l'appartement acquis par M. et Mme Z, au cours du 1er trimestre 2008, soit avant le 31 mars 2008, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison qui pouvait résulter de grèves, d'intempéries, de procédures de redressement ou de liquidation judiciaire affectant les entreprises chargées des travaux, d'injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux 'à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur' .
Les acquéreurs n'ont pas été invités à prendre possession de leur appartement dont ils ont pourtant payé 80 % du prix, soit 104 000 euros sur un prix de vente fixé à 130 000 euros.
Au moment de l'acte de vente, la SCI Le Clos de Bonne ... n'ignorait pas que le permis de construire qui avait été délivré le 16 septembre 2004 et dont le bénéfice lui avait été transféré le 4 septembre 2006, faisait l'objet d'un recours porté devant la juridiction administrative et que par ordonnance de référé du 1er mars 2007, l'exécution de ce permis avait été suspendue en considération du fait que l'ensemble immobilier prévu ne disposait pas d'une desserte suffisante tant pour l'accès à la voie publique que pour l'évacuation des eaux usées et des eaux de pluie.
La SCI Le Clos de Bonne ... n'ignorait pas davantage que le permis initial du 4 septembre 2006 et le permis modificatif qui lui avait été délivré le 31 janvier 2007, avaient été annulés par un jugement rendu le 5 octobre 2007 par le tribunal administratif de Nîmes.
La situation administrative de la construction n'a été régularisée qu'à l'issue d'une procédure qui ne s'est achevée que le 12 février 2010, par un arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Marseille, soit près de 2 ans après la date fixée pour la livraison.
La desserte de l'ensemble immobilier tant pour le passage de véhicules que pour la mise en place de canalisations, dépendait d'une parcelle à usage de chemin, cadastrée section B n° 2794, parcelle indivise dont l'utilisation par la SCI Le Clos de Bonne ... a également donné lieu à partir du 31 juillet 2007 à un contentieux qui s'est déroulé devant le juge judiciaire.
Le tribunal de grande instance de Carpentras, par jugement du 30 juillet 2008 a interdit à la SCI Le Clos de Bonne ..., d'enfouir dans cette parcelle indivise, les canalisations d'amenée ou d'évacuation de quelconques fluides et d'utiliser ledit chemin pour assurer la desserte de l'ensemble immobilier des quinze logements que la SCI Le Clos de Bonne ... se proposait de réaliser sur les parcelles cadastrées section B n° 266, n° 3521 et n° 3522 .
Ce jugement a été infirmé par un arrêt du 2 février 2010 qui a été frappé d'un pourvoi ensuite rejeté.
A la suite de cet arrêt, la SCI Le Clos de Bonne ..., par courrier du 12 février 2010 a informé ses acquéreurs qu'elle allait terminer les raccordements de l'opération selon un planning qu'elle leur fournirait ultérieurement, ce qui démontre bien que près de deux ans après la date fixée pour la livraison, les logements bien que presque achevés, n'étaient toujours pas habitables et livrables.
Il n'est d'ailleurs pas établi que le vendeur ait notifié à M. et à Mme Z, le certificat attestant de l'achèvement des travaux et un rendez-vous pour prendre livraison de l'appartement.
C'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que l'inexécution imputable à la SCI Le Clos de Bonne ..., était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts de la SCI.
La garantie d'achèvement invoquée par le notaire, si elle a pour but de suppléer l'insolvabilité du constructeur dans l'achèvement de l'ouvrage, ne s'impose pas obligatoirement à l'acquéreur qui reste libre au visa de l'article 1184 du code civil de demander la résolution du contrat.
En l'état du retard de livraison constaté, il ne peut être fait grief à M. et Mme Z d'avoir choisi la résolution du contrat de vente plutôt qu'une exécution par la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement consentie par la Banque Populaire du Sud alors qu'une telle garantie était inopérante face aux obstacles juridiques que constituaient les procédures en cours et qui résultaient de l'imprévoyance du constructeur qui aurait dû s'assurer que son projet de construire 15 logements disposait d'une desserte suffisante et non contestée et que le permis de construire était purgé de tout recours.
Sur l'annulation du contrat de prêt
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... a consenti le 27 septembre 2007 à M. et Mme Z, un prêt n° 138 7870 in fine à taux fixe avec différé d'amortissement pour un capital de 80 000 euros, sur 144 mois, les emprunteurs ne payant que des intérêts pendant 143 mois, le capital restant dû étant réglé en totalité à la dernière mensualité.
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... admet qu'au visa des articles L312-2 du code de la consommation et de l'article 1184 du code civil, l'effet rétroactif de la résolution judiciaire entraîne la résolution de plein droit du contrat de prêt et que le jugement doit être confirmé sur ce point.
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... demande également confirmation du jugement en ce qu'il rejeté la demande présentée par les époux Z de substitution de la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., pour récupérer le capital de 80 000 euros à l'encontre de la SCI Le Clos de Bonne ... et de Me U.
M. et Mme Z ont maintenu cette demande en cause d'appel mais le jugement ne peut qu'être confirmé sur ce point en ce qu'il a dit qu'une substitution de la Caisse d'Epargne dans les droits des époux Z, ne reposait sur aucun fondement légal ou contractuel.
M. et Mme Z doivent donc restituer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme de 80 000euros correspondant au capital qui leur a été prêté.
De son côté, la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... doit rembourser à M. et Mme Z, la somme de 8402,39 euros qui correspond aux intérêts perçus du 14 octobre 2007 jusqu'au 5 mai 2010 pour 8310,86 euros et au montant des frais de garantie pour 91,53 euros.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la Caisse d'Epargne Provence ...
Corse à restituer à M. et Mme Z, la somme de 1106,10 euros au titre des primes d'assurance payées alors que ces primes ont été transmises par l'établissement bancaire à la SA CNP assurances auprès de laquelle, ont été souscrits le 11 septembre 2007, les contrats d'assurance groupe, la mutuelle nationale des Caisses d'Epargne n'étant que l'organisme gestionnaire des régimes de prévoyance collective et de l'assurance des prêts.
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... réclame la réformation du jugement en ce qu'il a ordonné la mainlevée de la garantie dont elle disposait par un nantissement sur produit d'assurance.
Le jugement sera sur ce point infirmé en ce que la garantie constituée au profit de l'établissement bancaire doit subsister tant que l'obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé, n'a pas été intégralement exécutée.
Sur la responsabilité du notaire
M. et Mme Z reprochent au notaire de ne pas les avoir informés des recours formés contre le permis de construire et d'avoir omis de mentionner dans l'acte de vente du 31 octobre 2007, les droits indivis acquis par la SCI Le Clos de Bonne ... sur la parcelle B 2794 et qui étaient nécessaires à la desserte du programme immobilier, droits indivis dont il avait connaissance, pour avoir reçu l'acte d'acquisition le 29 mai 2006.
M. et Mme Z font valoir que le notaire n'a pu ignorer la procédure administrative en cours contre l'arrêté du 16 septembre 2004 valant permis de construire alors que son étude a accusé réception le 1er février 2007 d'une lettre des époux ... et des époux ... faisant état de l'existence d'une telle procédure.
Cette lettre dont la SCP Julien a accusé réception, le 1er février 2007, soit plusieurs mois avant l'établissement de l' acte de vente du 31 octobre 2007, précisait bien que les époux ... et les époux ... avaient saisi le 3 mars 2005, le tribunal administratif de Marseille, d'un recours contentieux après l'échec de leur recours gracieux formé le 12 novembre 2004 devant le maire de la commune d'Althen les Paluds, que le 23 octobre 2006, le tribunal administratif de Marseille avait transmis le dossier au tribunal administratif de Nîmes, que le dossier était alors enregistré sous le n° 05 21482, qu'à la suite du démarrage des travaux le 19 décembre 2006, leur avocat avait mis en oeuvre le 10 janvier 2007, une procédure de référé devant le tribunal administratif de Nîmes, que l'audience était fixée au 2 février 2007.
Me Jean-Louis U, notaire ne peut donc, pour s' exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui, se contenter d'affirmer, que l'attestation établie le 5 octobre 2006 par le maire de la commune d'Althen les Paluds, indiquait que le permis de construire délivré le 16 septembre 2004 n'avait pas fait l'objet de recours gracieux, ce qui ne permettait pas au notaire d'exclure des recours contentieux devant la juridiction administrative.
L'absence de prise en considération du courrier des époux ... et des époux ..., alors que Me Jean-Louis U était le notaire chargé de recevoir tous les actes afférents à cette opération de construction, démontre sans contestation possible que le notaire a commis une faute professionnelle, en ne remplissant pas le devoir de conseil qu'il devait aux acquéreurs qui n'ont pas été informés des risques de nature administrative qui pesaient sur l'opération alors que la suspension des travaux a été ordonnée par une décision de référé rendue le 1er mars 2007, et alors que le permis initial du 16 septembre 2004 mais aussi le permis modificatif attribué à la SCI Le Clos de Bonne ..., le 31 janvier 2007 pour faire échec à la procédure de référé suspension, ont été annulés par un jugement rendu le 5 octobre 2007 par le tribunal administratif de Nîmes.
Le notaire n'a pas davantage vérifié l'existence et la consistance des biens transmis par l'acte du 31 octobre 2007 puisqu'il a omis d'indiquer dans la désignation des droits immobiliers cédés, les droits indivis sur la parcelle B2794, destinés à assurer la desserte du terrain d'assise des immeubles à construire de la copropriété créée alors que l'acte d'acquisition des droits indivis sur cette parcelle avait été reçu par son étude, le 29 mai 2006.
Cette omission était de nature à obérer fortement les droits de M. et Mme Z qui devenaient ainsi propriétaires d'un bien immobilier sans aucune voirie d'accès et sans aucun réseau d'évacuation. Le notaire a donc été totalement défaillant dans son obligation d'assurer la sécurité juridique de l'acte qu'il a reçu alors qu'il était le notaire de l'opération immobilière.
Si les contestations qui ont été ultérieurement soulevées par les autres indivisaires à partir du 31 juillet 2007 tant devant le tribunal de grande instance de Carpentras que devant la cour d'appel de Nîmes quant à un usage abusif par la SCI Le Clos de Bonne ... de ses droits indivis sur la parcelle B 2794 ne peuvent pas être directement rattachées à une faute du notaire, en revanche le notaire a incontestablement commis des fautes en ne tenant pas compte du recours contentieux qui remettait en cause la régularité administrative du programme immobilier et en ne prévoyant pas dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement, de possibilité de desserte des biens acquis, situation à laquelle ne pouvait remédier la garantie d'achèvement invoquée.
Cette faute s'ajoute aux fautes du promoteur qui n'a pas prévu en temps utile la desserte de son programme immobilier et qui n'a pas informé les acquéreurs des procédures en cours contre le permis de construire.
Les fautes du notaire et de la SCI Le Clos de Bonne ... bien que reposant à l'égard des acquéreurs sur des fondements juridiques différents contractuel pour le promoteur et délictuel pour le notaire, sont indissociables et elles engagent à l'égard des acquéreurs mais aussi de l'établissement bancaire, leur responsabilité in solidum car les erreurs du notaire ont concouru à la réalisation du dommage dans des proportions équivalentes aux carences du vendeur .
Responsable au même titre que le vendeur, des préjudices subis par les acquéreurs le notaire doit être condamné à la réparation intégrale de leur préjudice ce qui inclut la restitution du prix de vente en l'état de l'insolvabilité avérée de la SCI Le Clos de Bonne ... dont l'unique compte bancaire présentait le 16 mars 2009, un solde débiteur de 1 000 000 euros ( pièce n°12).
Sur la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente - Sur la réparation des préjudices subis par M. et Mme Z
Sur la base d'une condamnation in solidum de la SCI Le Clos de Bonne ..., de la SCP Julien et de Me Jean-Louis U, M. et Mme Z peuvent prétendre au remboursement
- de la somme de 104 000 euros payée à la SCI Le Clos de Bonne ... au titre de l'acquisition du bien immobilier dont la vente est résolue,
- de la somme de 13 000 euros par le jeu de la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente,
- de la somme de 2856,17 euros en remboursement des frais notariés,
- de la somme de 1041,96 euros en remboursement des frais d'assurance du bien immobilier,
- par une motivation que la cour adopte, le tribunal a évalué la perte de loyers subie par M. et Mme Z, sur une base mensuelle de 165,50 euros en se référant à la part de financement personnel des époux Z dans l'acquisition de l'appartement.
Pour la période comprise entre le 1er avril 2008 et le 1er septembre 2012, ce préjudice locatif doit être évalué à la somme de 8606 euros.
- de la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral allégué, s'agissant d'un bien constituant un investissement et non destiné au logement familial.
Les préjudices supportés par M et Mme Z représentent donc la somme totale de 144 505,13 euros qui devra être supportée in solidum par la SCI Le Clos de Bonne ..., par la SCP Julien et par Me Jean-Louis U.
- Sur la réparation du préjudice subi par la Caisse d'Epargne Provence Alpes ...
C'est à bon droit que les premiers juges ont également retenu une obligation in solidum du vendeur et du notaire à indemniser la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., du préjudice qu'elle subit à la suite de l'annulation du contrat de prêt, tant au titre des manquements contractuels de la SCI Le Clos de Bonne ... qu'au titre de la responsabilité délictuelle du notaire.
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... peut donc prétendre au paiement de la somme de 8402,39 euros au titre des intérêts qu'elle a dû rembourser à M. et Mme Z pour la période comprise entre le 14 octobre 2007 et le 5 mai 2010.
La Caisse d'Epargne Provence Alpes ... réclame également le paiement des intérêts conventionnels prévus par le tableau d'amortissement du prêt, pour la période comprise entre le 5 juin 2010 et le terme du prêt, soit le 5 novembre 2019, ce qui correspond à la somme de 44 895,54 euros, au titre du gain manqué en faisant grief au tribunal d'avoir rejeté cette demande sur la base de l'enrichissement sans cause.
Mais c'est à juste titre que les premiers juges ont fait observer que la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., pourrait à nouveau prêter le capital lorsque celui-ci lui sera restitué.
Du fait de la nature du prêt qui est un prêt in fine et de la condamnation in solidum qui est prononcée à son profit, la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... n'a rien perdu des intérêts qui lui étaient dus jusqu'au 5 juin 2010.
En revanche, elle peut prétendre à la condamnation in solidum du notaire et du vendeur à lui payer les intérêts perdus entre le 5 juin 2010 et la restitution du capital, ce qui correspond à la date du présent arrêt, au vu du plan d'amortissement communiqué en pièce n°3, à la somme de 9930,76 euros au 5 septembre 2012, à parfaire.
Sur les frais irrépétibles
La SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaires Julien et Me Jean-Louis U sont condamnés in solidum à payer
- à M. et Mme Z, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Sur les dépens
La SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaires Julien et Me Jean-Louis U sont condamnés in solidum à payer les dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SCPCurat -Jarricot et de la Selarl Volfin, avocats pour ceux des dépens dont elles auraient fait l'avance.

PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, par arrêt par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a
- dit que la SCI Le Clos de Bonne ... avait été défaillante dans son obligation de délivrance,
- dit que Me Jean-Louis U était responsable de manquements à ses obligations,
- prononcé la résolution de la vente passée par acte authentique du 31 octobre 2007 aux torts de la SCI Le Clos de Bonne ...,
- prononcé la résolution du contrat de prêt conclu entre d'une part M. et Mme Z et d'autre part, la Caisse d'... Provence Alpes Corse .
- débouté M. et Mme Z de leur demande tendant à être substitués par la Caisse d'Epargne Provence Alpes ...
- condamné M. et Mme Z à restituer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... la somme de 80 000 euros correspondant au capital prêté,
- condamné in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP Julien et Me Jean-Louis U au paiement des dépens de l'instance et à payer au titre des frais irrépétibles exposés, la somme de 1000 euros aux époux Z et le somme de 1000 euros à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ....
Y ajoutant,
Précise que l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement du 31 octobre 2007 publié et enregistré le 10 décembre 2007 au 1er bureau des hypothèques d'Avignon sous le volume 2007 P n°8920, correspond, au lot n°5 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé ... Garance, en cours d'édification sur un tènement immobilier figurant au cadastre de la commune d'Althen les Paluds, 84 210 Vaucluse, route de
Saint Jules, sous les références cadastrales section B n°266, section B n° 3521, section B n° 3522, lieu-dit ... Roque, ce lot n°5 étant composé d'un appartement de 2pièces,d'une surface de 44,08 m2, et d'une loggia d'environ 6,62m2, des 35 / 1000èmes des parties communes générales, des 253 /millièmes des charges d'entretien du bâtiment B, des 500/1000èmes des charges d'entretien de l'escalier d'accès et des 28 /1000èmes des charges d'entretien de la voirie et des espaces verts communs.
Infirme pour le surplus, le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Dit et juge que les fautes commises tant par Me Jean-Louis U que par la SCI Le Clos de Bonne ..., engagent à l'égard des acquéreurs mais aussi de l'établissement bancaire, leur responsabilité in solidum.
Condamne in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaires Julien et Me Jean-Louis U à payer à M. et Mme Z, les sommes suivantes
- 104 000 euros au titre du prix d'acquisition de l'appartement, versé,
-13 000 euros en application de la clause pénale contenue dans l'acte de vente
- 2856,17 euros en remboursement des frais notariés,
- 1041,96 euros en remboursement des frais d'assurance du bien immobilier,
- 8606 euros en réparation du préjudice locatif subi,
- 3000 euros en réparation du préjudice moral subi
Déboute M et Mme Z du surplus de leurs demandes.
Condamne la Caisse d'Epargne Provence Alpes ... à rembourser à M. et Mme Z, la somme de 8402,39 euros correspondant aux intérêts perçus du 14 octobre 2007 jusqu'au 5 mai 2010 pour 8310,86 euros et au montant des frais de garantie pour 91,53 euros.
Déboute M et Mme Z de leur demande de remboursement des frais d'assurance liés au prêt.
Dit que la garantie dont bénéficie la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., est maintenue jusqu'au remboursement complet des sommes qui lui sont dues.
Condamne in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaire Julien et Me Jean-Louis U à payer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ...
- 8402,39 euros au titre des intérêts qu'elle a dû rembourser à M. et Mme Z pour la période comprise entre le 14 octobre 2007 et le 5 mai 2010,
- 9930,76 euros au 5 septembre 2012, à parfaire, au titre des intérêts perdus entre le 5 juin 2010 et la restitution du capital,
Dit et juge que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n°96- 1080 du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaire Julien et Me Jean-Louis U à payer à M. et Mme Z, la somme de 5000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel .
Condamne in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaire Julien et Me Jean-Louis U à payer à la Caisse d'Epargne Provence Alpes ..., la somme de 2500 euros
au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Condamne in solidum la SCI Le Clos de Bonne ..., la SCP de notaire Julien et Me Jean-Louis U au paiement des dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SCP Curat-Jarricot et de la Selarl Volfin, pour ceux des dépens dont elles auraient fait l'avance.
Arrêt signé par Monsieur ..., Président et par Madame Véronique ..., Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,