3-1. L'établissement obligatoire du règlement de copropriété

• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Règle d'ordre public. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, l'établissement d'un règlement de copropriété est impératif. Aucune stipulation ne pourrait déroger à cette obligation.Précisions

  La cour d'appel de Paris a considéré qu'une vente intervenue sans que soit signalée à l'acqéreur l'absence de règlement de copropriété pouvait encourir la nullité pour erreur sur la substance, en application de l'article 1110 du Code civil (CA Paris, 4 janvier 2000, D. 2000, somm. 219).

  Le règlement de copropriété peut donc constituer une qualité substantielle de la vente d'un lot de copropriété.

• Cass. civ. 3, 29-05-2002, n° 00-17.542, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 19-02-1992, n° 90-12.677

  
  CA Paris, 23e, B, 07-02-2008, n° 07/06855

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  En revanche, le statut de la copropriété peut s'appliquer même en l'absence de règlement de copropriété. Sur cette question voir N° Lexbase : E4551ETQ.
• Règlement établi par le promoteur ou le propriétaire originaire. En général, le règlement de copropriété est préalable à la naissance du syndicat des copropriétaires. Il est, dans ce cas, rédigé à l'initiative du promoteur immobilier construisant un immeuble ou du propriétaire d'un immeuble divisé en lots.
• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Loi n° 65-557, 10-07-1965
  Règlement adopté par l'assemblée générale. Après la naissance de la copropriété, l'établissement du règlement de copropriété est à la charge du syndicat des copropriétaires. La décision est prise par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26.
• Art. 3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Règlement établi judiciairement. Le règlement de copropriété peut dans certaines circonstances résulter d'un acte judiciaire ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble.
• Cass. civ. 3, 15-11-1989, n° 87-15213
  CA Paris, 2e, B, 06-11-2008, n° 06/04998
  A défaut d'accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d'un acte judiciaire constatant la division de l'immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965.
• CA PARIS, 8e, B, 14-09-2006, n° 06/01680
  Il peut arriver que les tribunaux, plutôt que d'imposer un règlement résultant d'un acte judiciaire, condamnent un syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à établir et faire publier un règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 13-09-2005, n° 04-15.768, F-D
  En cas d'homologation judiciaire d'un règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a intérêt à faire désigner un notaire pour la mise en forme et la publication de ce règlement.
• CA Paris, 2e, B, 06-11-2008, n° 06/04998
  Règlement établi par un notaire. Si le projet de règlement de copropriété a, à défaut d'accord entre les parties, été établi par un notaire désigné judiciairement, le tribunal est ensuite compétent pour statuer sur la validité des clauses du projet de règlement.
• Cass. civ. 3, 22-03-2018, n° 17-16.449, FS-D
  En l'absence d'homologation judiciaire, le projet de règlement de copropriété doit être approuvé par une assemblée générale, quand bien même son rédacteur -en l'occurrence le notaire- tiendrait ses pouvoirs d'une ordonnance judiciaire.
• Cass. civ. 1, 10-02-1987, n° 85-10.837
  La responsabilité civile d'un notaire peut être engagée dès lors qu'il a procédé à la vente de lots provenant d'une propriété divisée sans établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division.

3-2. L'entrée en vigueur du règlement de copropriété

• Cass. civ. 3, 09-06-2010, n° 08-19.696, FS-P+B
  En principe, le règlement de copropriété est immédiatement opposable aux parties signataires. Par exemple, s'il résulte d'un vote des copropriétaires, sauf dispositions contraires, il sera applicable dès le vote de la résolution le concernant.
• Cass. civ. 3, 03-07-2007, n° 06-15.335, F-D
  Le règlement de copropriété qui a préexisté à la division par lots de l'immeuble s'impose au syndicat, né de la liquidation amiable de la société civile immobilière et de l'approbation de l'acte de partage.

3-3. La force obligatoire du règlement de copropriété

• Cass. civ. 3, 03-07-2007, n° 06-15.335, F-D
  Le règlement de copropriété qui a préexisté à la division par lots de l'immeuble s'impose au syndicat, né de la liquidation amiable de la société civile immobilière et de l'approbation de l'acte de partage.
• Cass. civ. 3, 27-06-1972, n° 71-11379
  Les droits et obligations d'un copropriétaire sur son lot résultent du règlement de copropriété, nonobstant les stipulations contraires qui pourraient être contenues dans son acte de vente.
• Cass. civ. 3, 21-06-2006, n° 05-13.607, FS-P+B
  Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par un tribunal.

3-4. L'interprétation du règlement de copropriété

• CA Paris, 23e, B, 19-06-2008, n° 07/16292
  C. civ., art. 1156 et s.. Le règlement de copropriété, ayant une nature contractuelle, doit s'interpréter conformément aux articles 1156 et suivants du Code civil.
• Cass. civ. 3, 05-12-1990, n° 89-13.642, inédit, Rejet
  Appréciation souveraine des juges du fond. L'interprétation du règlement de copropriété est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond, sous réserve de la dénaturation des clauses claires et précises.

3-5. La modification du règlement de copropriété

• Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Compétence exclusive de l'assemblée générale. Les modifications apportées au règlement de copropriété relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée.
• Cass. civ. 3, 08-06-2011, n° 10-18.220, FS-P+B
  La modification du règlement de copropriété doit impérativement faire l'objet d'un vote par une assemblée générale. Est inopérant le seul fait que la modification irrégulière ait été portée à la connaissance du copropriétaire contestataire.Précisions

• Cass. civ. 3, 14-06-2000, n° 98-20.526
  Les modifications du règlement de copropriété ne peuvent donc résulter d'une décision unanime des copropriétaires recueillie en dehors de l'assemblée générale.
• Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Majorité requise. Le vote est fait à la majorité de l'article 26, soit à la majortié des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
• Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Pouvoirs limités aux mesures concernant la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes. La modification votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix ne peut concerner que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.
• Art. 26, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 11-05-2006, n° 05-10.924, FS-P+B
  Cass. civ. 3, 11-03-2009, n° 08-10.566, FS-D
  La décision modifiant le règlement de copropriété ne doit pas entraîner une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes, sans contrepartie pour les copropriétaires lésés.
• Art. 11, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 12, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

  
  Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

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  Compétence exceptionnelle du juge. Exceptionnellement, la modification du règlement de copropriété peut résulter d'une décision de justice. Tel est le cas en matière de répartition, de révision ou de modification des charges.

3-6. L'adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives depuis son établissement

• Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
  Compétence de l'assemblée générale. L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.Précisions

  La commission relative à la copropriété, dans sa recommandation n° 23, a apporté des précisions relatives à l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, qui, rappelons-le, n'était initialement qu'une disposition ponctuelle (depuis la loi "ALUR", les dispositions de l'article 49, qui a été abrogé, ont été reportées à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

  Concernant le caractère obligatoire du vote de l'assemblée générale, la commission tire de l'absence de sanction prévue par le législateur la conséquence qu'il s'agirait d'une faculté pour l'assemblée générale et non d'une obligation d'adapter le règlement de copropriété aux modifications législatives survenues après son établissement.

  Concernant l'objet des adaptations,  la commission estime que l'adaptation doit être faite au regard des seules modifications issues des lois et décrets. Ainsi exclut-elle notamment les modifications issues de la jurisprudence.

  Concernant la date de prise en compte des modifications législatives, la commission recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement de copropriété avec des textes antérieurs et de respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

  Concernant la notion "d'adaptations rendues nécessaires", la commission recommande de :

  • supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant avant la loi du 31 décembre 1985 de conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;
  • substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;
  • analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

  En revanche, la commission recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :

  • modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;
  • rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.

  Concernant la procédure d'adaptation du règlement de copropriété, la commission recommande :

  • au syndic de procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les adaptations rendues nécessaires ;
  • d'attendre la publication des décrets d'application avant de saisir l'assemblée pour l'adoption définitive du projet de modification ;
  • d'appeler l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l'adoption définitive de l'adaptation ;
  • de porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une assemblée générale :

  - l'opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires,

  - le ou les contrats avec les consultants, après notification des conditions essentielles de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;

  - l'autorisation de dépense, avec l'échéancier des appels de fonds ;

  • de soumettre à une autre assemblée générale :

  - le projet d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de complexité permette un vote global,

  - le montant des frais, ainsi que l'échéancier des appels de fonds,

  - le pouvoir conféré au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;

  • de rappeler le recensement des votes conformément à l'article 17 du décret qui doit être mentionné après chaque scrutin ;
  • de notifier le procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;
  • d'adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires ;
  • de déposer le procès-verbal, certifié conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour authentification ;
  • de déposer la copie authentique au fichier immobilier.

• CA Paris, 23e, B, 10-11-2005, n° 05/01247
  Rôle du syndic. Le mandat donné au syndic de procéder à l'adaptation du règlement de copropriété s'interprète comme un mandat d'étudier, en concertation avec le conseil syndical, un projet de règlement adapté à soumettre ensuite au vote de l'assemblée générale.
• CA Paris, 23e, B, 02-12-2004, n° 04/09100
  Etendue des adaptations. Le recours à ces dispositions ne peut être abusif et requiert expressément qu'une modification législative soit intervenue postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété.
• CA Versailles, 12-04-2010, n° 09/00573
  Le recours à ces dispositions ne permet pas la modification de l'état descriptif de division ou des tantièmes de copropriété, une modification des quotes-parts de charges ou la rectification d'erreurs de calcul.
• CA Bordeaux, 26-02-2010, n° 08/03367
  Le recours à ces dispositions ne permet pas de modifier la destination de l'immeuble ou la désignation des parties communes et privatives de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 23-01-2013, n° 11-27.477, FS-P+B
  Vote unique. Ces dispositions n'excluent pas qu'il soit procédé par un seul vote sur l'ensemble du projet de règlement de copropriété.
• Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Droit fixe. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

3-7. La publication du règlement de copropriété

3-7-1. La publicité du règlement de copropriété et de ses modifications

• Loi n°65-557, 10-07-1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 18
  Pouvoir du syndic. Les pouvoirs de procéder aux modalités de publicité du règlement de copropriété ou de ses modifications sont dévolus au syndic, chargé de représenter le syndicat à cet effet. L'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication n'est pas nécessaire.
• Décret n° 55-22, 04-01-1955, portant réforme de la publicité foncière
  Service de publicité foncière compétent. Le règlement de copropriété ou ses modifications doivent être publiées au service de la publicité foncière de la situation de l'immeuble (D. n° 55-22, du 4 janvier 1955, art. 35).

3-7-2. Les effets de la publicité : l'opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires

3-7-2-1. L'opposabilité du règlement de copropriétaire et de ses modifications aux copropriétaires et ayants cause universels ou à titre universel même en l'absence de publication

• Cass. civ. 3, 23-06-1976, n° 75-10575
  CA Paris, 23e, B, 26-03-2009, n° 08/07638
  La publicité n'est pas requise pour l'opposabilité du règlement de copropriété ou de ses modifications aux copropriétaires ayant acquis leur lot antérieurement.
• Cass. civ. 3, 19-11-2008, n° 06-12.567, FS-D
  Le défaut de publicité de la modification du règlement de copropriété ne peut avoir pour effet de la rendre inopposable au syndicat des copropriétaires.

3-7-2-2. L'opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications à l'ayant cause à titre particulier d'un copropriétaire

• Art. 13, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. Précisions

  Les ayants cause à titre particulier auxquels le règlement de copropriété ou ses actes modificatifs ne sont opposables qu'à dater de leur publication au fichier immobilier sont notamment les suivants : l'acquéreur d'un lot (par vente amiable ou par adjudication), le donataire, le locataire, le légataire particulier, etc.

• Cass. civ. 3, 31-01-1996, n° 93-18.318
  Cass. civ. 3, 11-07-2001, n° 99-18.625
  Sous réserve de l'article 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété et les actes qui l'ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s'ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l'acte d'acquisition.
• Cass. civ. 3, 11-07-2001, n° 99-18.625
  Les modifications apportées à un règlement de copropriété ne peuvent être opposées aux copropriétaires ayant acquis leur lot ultérieurement dès lors que l'acte modificatif n'a pas été publié ou que les copropriétaires n'y ont pas adhéré expressément.
• Cass. civ. 3, 27-02-1991, n° 89-16.352
  Le relevé des surfaces, adopté lors d'une assemblée générale, ne constitue pas une modification du règlement de copropriété et n'a donc pas à être publié au fichier immobilier pour être opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires.
• Art. 4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Obligation d'information de l'acquéreur ou du titulaire de droits réels. L'acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot doit mentionner expressément que l'acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié dès lors qu'ils ont été publiés.
• Art. 4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en va de même pour l'acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'une fraction de lot.
• Art. 4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Il en va de même pour l'acte conventionnel réalisant ou constatant la constitution d'un droit réel sur un lot ou d'une fraction de lot.
• Art. 4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Opposabilité du règlement ou de ses modificatifs même en l'absence de publication. Le règlement de copropriété et ses modifications, même non publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur s'il est expressément constaté à l'acte qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent (v. en ce sens, Cass. civ. 3, 12 févr. 2026, n° 24-16.401, F-D N° Lexbase : B2992DMR).
• Art. 4, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Cette opposabilité s'applique dans les mêmes conditions pour le titulaire de droits réels sur un lot ou une fraction de lot.
• Voir également N° Lexbase : E5601ETM.

3-7-2-3. L'opposabilité du règlement de copropriété et de ses modifications aux locataires

3-7-2-3-1. Les conditions et la portée de l'opposabilité du règlement de copropriété aux locataires

• Art. 13, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Publication au fichier immobilier. Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. Précisions

  Si le règlement de copropriété est opposable au locataire dès lors qu'il est publié au fichier immobilier, les délibérations votées par les assemblées générales de copropriétaires lui sont, elles, inopposables. 

  Ainsi, le locataire est-il recevable à contester les charges locatives qui lui sont réclamées, même si celles-ci résultent de comptes du syndic approuvés par l'assemblée générale (CA Versailles, 11 octobre 1990, Administrer janv. 1991, 73).

• Loi n°89-462, 06-07-1989
  Obligation d'information du locataire par le copropriétaire. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriétéconcernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
• Cass. civ. 3, 03-03-2004, n° 02-14.396
  Le règlement de copropriété ne peut être opposable au locataire dès lors que son bailleur ne peut établir l'avoir avisé de l'existence d'une copropriété et du contenu du règlement.Précisions

  Pour être opposable au locataire, suffit-il que le règlement de copropriété existe et qu'il ait été publié au fichier immobilier, étant précisé que le bailleur est présumé l'avoir en tout ou partie communiqué à son locataire, ou faut-il que le bailleur informe expressément son locataire de l'existence d'une copropriété ?

  C'est cette seconde solution que la Cour de cassation semble avoir choisie dans son arrêt du 3 mars 2004.

  Toutefois, cette solution est critiquable. En effet, "il est aujourd'hui incontesté que, par l'effet même de la location - quelle que soit sa nature - le locataire a la jouissance des parties communes dont une quote-part est affectée au lot loué et que, de ce fait, il se trouve intégré dans l'organisation collective de la copropriété. Exiger du bailleur qu'il informe (par quel moyen ?) son locataire de l'existence d'une copropriété, alors que c'est une situation qui ne peut être ignorée, paraît excessif et constituer une exigence d'une autre époque" (M. Giverdon, AJDI 2004, p. 558).

3-7-2-3-2. Les conséquences de l'opposabilité du règlement de copropriété aux locataires

3-7-2-3-2-1. L'action directe ou l'action oblique du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires contre les locataires

• Cass. civ. 3, 14-02-1996, n° 93-17.808
  Action directe du syndicat. Le syndicat des copropriétaires peut, dès lors qu'un trouble collectif résulte des manquements du locataire aux clauses du règlement de copropriété, agir directement contre ce dernier.
• CA Paris, 23e, B, 10-01-2008, n° 07/05771
  Le syndicat peut agir directement, sur le fondement délictuel, contre le locataire qui a exécuté des travaux sur les parties communes sans autorisation de la copropriété, le locataire ne pouvant avoir plus de droits que son bailleur.
• Cass. civ. 3, 14-11-1985, n° 84-15.577
  Cass. civ. 3, 22-06-2005, n° 04-12.540, FS-D
  Action oblique du syndicat. Le syndicat des copropriétaires peut également, en cas de carence du copropriétaire, agir en résiliation de bail à l'encontre du locataire, sur le fondement de l'action oblique.
• Cass. civ. 3, 20-12-1994, n° 92-19.490
  Pour agir en résiliation de bail et solliciter l'expulsion du locataire, le syndicat des copropriétaires doit établir que ce dernier contrevient aux obligations de son bail et que ses agissements sont contraires au règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 08-04-2021, n° 20-18.327, FS-P
  Action oblique des copropriétaires. En cas de non-respect du règlement de copropriété par le preneur, tout copropriétaire est recevable à exercer en lieu et place du copropriétaire-bailleur une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de son locataire, à condition de prouver la carence du copropriétaire-bailleur à faire cesser les troubles (pour un commentaire détaillé de cette décision, cf. Florence Bayard-Jammes, Violation du règlement de copropriété par un locataire : qui peut agir ?, Lexbase Droit privé, n° 865, 20 mai 2021 N° Lexbase : N7571BY3).
• Cass. civ. 3, 04-01-1991, n° 89-10.959
  Des copropriétaires peuvent agir directement contre le locataire d'un autre copropriétaire dès lors qu'il contrevient aux stipulations du règlement de copropriété.
• CA Paris, 23e, B, 05-04-2007, n° 05/25367
  Prescription de l'action. Le syndicat des copropriétaires ne peut toutefois avoir plus de droits que le copropriétaire à l'encontre du locataire. Si l'action du copropriétaire contre le locataire est prescrite, le syndicat n'est plus recevable à l'exercer.
• CA Paris, 23e, B, 11-09-2008, n° 07/17277
  Garantie due au bailleur par le locataire condamné. Le locataire qui a réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale doit garantir le bailleur copropriétaire des condamnations prononcées à son encontre au profit de la copropriété.

3-7-2-3-2-2. La responsabilité du bailleur copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires

• Cass. civ. 3, 16-07-1996, n° 94-20.836, inédit
  Responsabilité du copropriétaire bailleur. Le copropriétaire bailleur est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires et/ou des autres copropriétaires des nuisances causées par son locataire.
• Cass. civ. 3, 05-12-2007, n° 06-15.616, FS-D
  CA Paris, 14e, A, 19-03-2008, n° 07/18441
  Appel en garantie du locataire. Le bailleur copropriétaire peut appeler en garantie son locataire, si les nuisances dénoncées par le syndicat des copropriétaires lui sont imputables.
• CA Paris, 23e, B, 30-06-2005, n° 04/17862
  Responsabilité solidaire du bailleur et du locataire. Le copropriétaire bailleur peut être condamné in solidum avec son locataire à l'égard de la copropriété pour les troubles résultant du commerce de son locataire (en l'espèce, bruits générés par une boulangerie).
• CA Paris, 23e, B, 11-09-2008, n° 07/17277
  Exemples de manquements. Le copropriétaire bailleur est responsable à l'égard de la copropriété des travaux affectant les parties communes réalisés par son locataire sans autorisation préalable de l'AG, même s'il s'agit de travaux de mise aux normes.
• Cass. civ. 3, 30-04-2002, n° 00-14.537, FS-D
  Seul le bailleur peut être tenu responsable d'aménagements contraires au règlement de copropriété, dès lors que ces aménagements sont antérieurs à la conclusion du bail.
• CA Paris, 16e, B, 10-06-2004, n° 2003/04442
  Le bailleur peut être responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires pour avoir laissé son locataire développer un commerce de "sex shop", activité contraire au règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

3-7-2-3-2-3. La responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les préjudices subis par le locataire

• Pour agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le locataire ne peut se fonder sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. De même, ces dispositions lui sont-elles inopposables.
• Cass. civ. 3, 20-07-1988, n° 87-11.478
  Le locataire, qui n'a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, ne peut invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
• Cass. civ. 3, 22-07-1998, n° 97-10.526, inédit
  Le locataire ne peut ainsi agir contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi du fait de la décision de l'AG de supprimer le chauffage collectif.
• Cass. civ. 3, 11-03-1992, n° 90-11.886
  En l'absence de lien de droit du locataire avec le syndicat des copropriétaires, la demande tendant à la remise en état de l'éclairage dans les parties communes doit être formulée auprès du syndicat par le seul bailleur.
• CA Paris, 23e, B, 20-03-2008, n° 07/10928
  Il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d'assemblée, le caractère définitif de celle-ci du fait qu'elle n'a pas été contestée dans les délais légaux.
• CA Paris, 6e, C, 09-09-2008, n° 06/09821
  Un locataire, qui a subi des troubles de jouissance du fait d'un autre locataire, ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas agi à l'encontre du locataire auteur des troubles.
• Cass. civ. 3, 26-03-1997, n° 95-14.103
  Action du copropriétaire bailleur. Le locataire ne pouvant invoquer la loi du 10 juillet 1965, il appartient au copropriétaire bailleur d'intenter tous les recours à l'encontre du syndicat des copropriétaires qu'il a seul qualité à exercer pour remplir envers son locataire ses obligations.
• Pour agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le locataire doit établir que le préjudice qu'il subit résulte d'un trouble de voisinage ou d'un fait imputable au syndicat de nature à engager sa responsabilité délictuelle.
• Cass. civ. 3, 28-11-1978, n° 77-12972
  Le locataire peut agir directement à l'encontre du syndicat des copropriétaires, notamment en présence d'un défaut d'entretien des parties communes lui causant un préjudice.
• CA Paris, 6e, B, 03-05-2007, n° 06/06362
  Le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable des préjudices subis par un locataire : tel sera le cas en présence d'un préjudice résultant d'un dysfonctionnement de la chaudière située en partie commune.
• CA Paris, 19e, A, 22-09-2004, n° 2002/21139
  La responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires est engagée à l'égard d'un locataire qui a exercé une activité autorisée par l'AG alors qu'elle était prohibée par le règlement de copropriété, l'autorisation ayant ensuite été annulée.

3-7-2-4. L'inopposabilité du règlement de copropriété et de ses modificatifs aux tiers à la copropriété

• Cass. civ. 3, 12-06-1991, n° 90-11.039
  Le règlement de copropriété n'est en tout état de cause pas opposable aux tiers à la copropriété, tels que les patients d'un médecin, locataire d'un copropriétaire.

4-1. Le contenu impératif du règlement de copropriété

• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Détermination de la destination des parties privatives et communes, et conditions de leur jouissance. Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

  [NDLR] Jurisprudence. – Lorsqu’une activité commerciale déterminée est exercée dans un lot privatif avant la mise en copropriété de l’immeuble, le règlement de copropriété ultérieur ne peut l’interdire rétroactivement, mais peut, sans constituer une clause de non‑concurrence prohibée, limiter l’implantation de la même activité dans d’autres lots dès lors que cette restriction, justifiée par la préservation de la tranquillité des occupants au regard des nuisances générées par la multiplication de commerces similaires, demeure conforme à la destination mixte de l’immeuble telle que définie par les actes et ses caractéristiques (Cass. civ. 3, 29 janv. 2026, n° 23-23.516, F-D N° Lexbase : B7476DCU).

   

• Caractère translatif du règlement de copropriété. Bien que le règlement de copropriété determine la destination des parties privatives et communes de la copropriété ainsi que les conditions de leur jouissance, il n'a pas de caractère translatif de propriété. Il ne constitue pas un juste titre au sens de 2272 du Code civil N° Lexbase : L7195IAQ (Cass. civ. 3, 18 déc. 2025, n° 24-15.759, FS-B N° Lexbase : B9716CTZ).
• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe, sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les règles relatives à l'administration des parties communes.
• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Absence de restrictions non justifiées par la destination de l'immeuble aux droits des copropriétaires. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014
  Places de stationnement adaptées. Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes.
• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014

  
  Décret n° 2017-688 du 28 avril 2017

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  Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par un décret du 28 avril 2017 N° Lexbase : L0837LEQ, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.
• Art. 6-4, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Parties communes spéciales/parties communes à jouissance privative. Depuis la loi "ELAN" du 23 novembre 2018, l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
  L'article 8 a alors été modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, pour préciser que le règlement de copropriété énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
• Art. 10, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 1, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Fixation des tantièmes et répartition des charges. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
  Charges spéciales/assemblées spéciales : lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
  Etat de répartition des charges : selon l'article 1er du décret du 17 mars 1967, l'état de répartition des charges définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
  L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s'il y a lieu, du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
  Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :
  1° proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;
  2° en fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s'agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
• Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Ordre public. Toutes clauses contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites.
• Art. 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Forme coopérative du syndicat. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir que le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif. Toutes clauses contraires seraient réputées non écrites.
• Art. 22, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Règles de fonctionnement et pouvoirs des assemblées générales. Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.
• Art. 1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Création et consistance du lot transitoire. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ; pour plus de détails, cf. La notion et la nature juridique des lots transitoires N° Lexbase : E4584ETX.
• LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
  Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés
• Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Clauses contraires réputées non écrites. Toute clause contraire aux dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite.

4-2. Le contenu facultatif du règlement de copropriété

4-2-1. L'état descriptif de division de l'immeuble

• Art. 2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Décret n° 55-1350, 14-10-1955
  Le règlement de copropriété peut comporter l'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions de l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955.
• Art. 3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Précautions rédactionnelles : distinction à opérer. Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties. Les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.
• Sur l'état descriptif de division, voir N° Lexbase : E4541ETD.

4-2-2. Les conventions relatives à l'exercice des droits accessoires aux parties communes

• Art. 2, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  Art. 37, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le règlement de copropriété peut comporter la ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.
• Sur ces conventions, voir N° Lexbase : E4715ETS.

4-2-3. Le droit de priorité en cas de vente de parkings

• Art. 8-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Droit de priorité des copropriétaires lors de la vente de parkings. Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
• Art. 8-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Procédure applicable. Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
• Art. 8-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

4-2-4. Les résidences-services

• Art. 41-1, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.
• Sur les résidences-services voir N° Lexbase : E6131ETA.

4-3. Les restrictions aux droits des copropriétaires ou de l'assemblée générale au sein du règlement de copropriété

4-3-1. La restriction des droits des copropriétaires justifiée par la destination de l'immeuble

• Art. 8, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
• Cass. civ. 3, 24-10-1990, n° 88-18.193
  Cass. civ. 3, 09-06-2010, n° 09-14.206, FS-P+B
  Appréciation in concreto. La restriction aux droits des copropriétaires n'est justifiée que si, dans chaque cas précis, il peut être constaté une atteinte à la destination de l'immeuble. Cette atteinte doit être appréciée "in concreto".Précisions

  Aux termes de l'article 8, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 , le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Tel est le principe rappelé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juin 2010 (Cass. civ. 3, 9 juin 2010, n° 09-14.206, FS-P+B N° Lexbase : A0120EZH). En l'espèce, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a débouté les époux G. et une SCI de leur demande d'annulation de la vente d'un garage. Elle a retenu que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot était réputée non écrite, sauf si cette restriction était justifiée par la destination de l'immeuble "telle qu'elle est définie aux actes". Elle a retenu également que rien n'était mentionné dans les actes versés aux débats sur ce point et que l'article 2 du règlement de copropriété était donc réputé non écrit. Toutefois, en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Son arrêt du 19 janvier 2009 est donc cassé et les parties renvoyées devant la même juridiction autrement composée.

• CA Paris, 23e, B, 30-01-2003, n° 2002/13972
  Rétroactivité interdite. Le règlement de copropriété ne peut avoir aucun effet rétroactif eu égard au droit acquis par un copropriétaire antérieurement à sa mise en oeuvre, sauf accord dudit copropriétaire.
• Cass. civ. 3, 02-07-2002, n° 01-10.608, F-D
  Interprétation stricte. Les clauses restreignant les droits des copropriétaires sont d'interprétation stricte.
• Cass. civ. 3, 02-07-2002, n° 01-10.608, F-D
  Ainsi, la clause d'occupation bourgeoise, applicable aux seuls appartements, ne peut impliquer une interdiction pour le propriétaire de locaux commerciaux de louer ses locaux à un centre d'aide aux toxicomanes.
• Cass. civ. 3, 21-11-2000, n° 96-17.101
  Si une clause du règlement interdit les activités générant des nuisances, elle ne peut justifier une interdiction de principe de l'activité de restaurant, sans porter atteinte au principe de la liberté du commerce.
• CA Paris, 23e, B, 09-02-2006, n° 05/07660
  Evolution de la destination de l'immeuble. La destination de l'immeuble peut évoluer. Ainsi la clause du règlement limitant l'exercice du commerce à un seul lot peut être annulée au regard de l'évolution de la commercialité d'un quartier.

4-3-2. Les clauses relatives à la vente des lots

• La clause d'un règlement de copropriété interdisant la vente de lots "accessoires" (caves, parking, chambre de service) à des personnes étrangères à la copropriété doit être appréciée in concreto.
• Cass. civ. 3, 09-06-2010, n° 09-14.206, FS-P+B
  Appréciation eu égard à la destination de l'immeuble. Le juge saisi d'une demande tendant à apprécier la validité d'une telle clause doit constater si cette clause est justifiée ou non par la destination de l'immeuble.Précisions
• Cass. civ. 3, 29-05-1979, n° 78-11530
  CA Toulouse, 10-01-2011, n° 09/00802
  Clause jugée illicite. La clause qui impose à un copropriétaire, en cas de vente de son lot, de donner la préférence aux autres copropriétaires doit être réputée non écrite.
• Cass. civ. 3, 17-07-1972, n° 71-11248
  Cass. civ. 3, 06-03-1973, n° 72-10714

  
  CA Paris, 23e, B, 11-09-2008, n° 07/17364

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  La clause interdisant la vente d'un lot "accessoire" à un tiers à la copropriété est parfois jugée illicite, notamment s'il est justifié que la division des lots ne portera pas atteinte à la destination de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 10-03-1981, n° 79-12950
  Cass. civ. 3, 04-06-1998, n° 96-16.452, inédit, Rejet

  
  Cass. civ. 3, 28-02-2006, n° 05-11.409, F-D
  CA Paris, 23e, B, 03-11-2005, n° 04/24E 64.
  CA Paris, 23e, B, 11-01-2007, n° 06/05365

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  Clause jugée licite. La clause du règlement de copropriété interdisant la cession séparée de lots "accessoires" à des tiers à la copropriété est, dans certaines hypothèses, jugée licite.Précisions

  Dans certaines hypothèses, il est admis la validité de la clause du règlement de copropriété interdisant la vente séparée d'une chambre de service, d'une cave, d'un emplacement de stationnement, etc., à un tiers à la copropriété.

  La validité de ces clauses doit être appréciée in concreto.

  Il s'agit souvent d'un immeuble cossu et bien entretenu, occupé seulement par un nombre réduit de copropriétaires, situé dans un quartier résidentiel, etc.

  Il peut être également constaté que la volonté exprimée dans le règlement de copropriété est d'assurer à un petit nombre de personnes un mode de vie caractérisé par un nombre réduit d'appartements spacieux, favorisant la tranquillité de chacun par la séparation des parties d'habitation de celles réservées au service. 

• Cass. civ. 3, 01-10-2013, n° 12-17.474, F-D
  La clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l'immeuble.

4-3-3. Les clauses relatives à la location des lots

• Cass. civ. 3, 25-04-2006, n° 05-13.096, F-D
  Chambres garnies. Est licite la clause restreignant la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic dès lors qu'elle participe à la définition de la destination de l'immeuble et aux conditions de son habitation.
• Cass. civ. 3, 26-11-2003, n° 02-14.158, FS-D
  Chambres de service. La clause limitant les conditions d'occupation des chambres de service est valable dès lors qu'elle participe à la définition de la destination de l'immeuble et à son caractère cossu.
• TGI Paris, 8ème, 3ème, 29-04-2009, n° 06/11846
  La clause interdisant la location de chambres de service à des personnes tierces à la copropriété est licite dès lors qu'elle répond à la nécessité de préserver les caractéristiques de l'immeuble en évitant une multiplication du nombre des habitants.
• CA Paris, 4, 2, 03-02-2010, n° 09/00448
  Location meublée. La clause donnant à l'AG le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation doit être réputée non écrite dès lors qu'elle n'est pas justifiée par la destination de l'imeuble.
• Cass. civ. 3, 08-06-2011, n° 10-15.891, FS-P+B
  Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat alors que le règlement autorise expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraîne des inconvénients similaires. Précisions

• Cass. civ. 3, 09-10-1996, n° 94-20.435
  Location exclusive à des étudiants. Est licite la clause prévoyant que les locaux d'habitation ne pourront être occupés et utilisés qu'à usage d'habitation pour étudiants, engagement pris pour une durée de vingt ans.

4-3-4. Les clauses relatives à la division ou à la réunion des lots

• CA Paris, 23e, B, 11-09-2008, n° 07/17364
  Il ne peut être porté atteinte au droit du propriétaire de subdiviser son lot que pour des raisons légales et légitimes tenant essentiellement à la destination de l'immeuble et aux droits des autres propriétaires.
• TGI Paris, 8ème, 3ème, 29-04-2009, n° 06/11846
  En l'absence d'atteinte portée à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la clause interdisant de diviser un lot doit être considérée comme non écrite.
• Cass. civ. 3, 24-02-2009, n° 08-11.852, F-D
  Tout copropriétaire peut librement fractionner son lot, sans obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale, dès lors que cette division ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
• CA Paris, 23e, B, 11-01-2007, n° 06/05365
  En revanche, la clause interdisant la division des lots est licite dès lors qu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble et son caractère bourgeois, comme le revendique le règlement de copropriété.Précisions
• CA Paris, 4, 2, 24-11-2010, n° 09/14381
  Est licite la clause interdisant la division des lots dès lors que la disproportion existant entre le nombre d'appartements et celui des chambres de service entraînerait en cas de vente séparée une modification des droits des copropriétaires.
• CA Paris, 4, 2, 24-11-2010, n° 09/14381
  Est licite la clause interdisant la division des lots dans l'hypothèse où le règlement de copropriété prévoit des clauses permettant aux copropriétaires de rester maîtres des deux derniers étages de l'immeuble pour préserver sa destination bourgeoise.
• CA Paris, 23e, B, 11-09-2008, n° 07/17364
  L'interdiction générale et absolue de diviser un lot a été considérée comme étant illicite.

4-3-5. Les clauses relatives à l'affectation des lots

• Cass. civ. 3, 24-10-1990, n° 88-18.193
  La clause interdisant que les locaux situés au sous-sol servent à l'habitation n'est valable que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 30-11-1988, n° 87-16.625
  La clause réservant la faculté de transformer un grenier en local d'habitation aux seuls propriétaires d'un appartement dans l'immeuble peut être licite.
• Cass. civ. 3, 27-04-1988, n° 86-16.212
  La clause interdisant la transformation de "hobby rooms" en local d'habitation est licite dès lors qu'il est établi que cette utilisation créerait une gêne de nature à troubler la tranquillité des autres copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 26-11-2003, n° 02-14.158, FS-D
  Est licite, dès lors qu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble, la clause réservant les chambres de bonnes exclusivement au logement du personnel domestique dépendant des copropriétaires de l'immeuble.
• CA Paris, 16e, A, 15-03-2006, n° 04/22837
  Au cas d'espèce, est illicite la clause exigeant de façon générale, sans référence à une possible évolution de la destination de l'immeuble, l'agrément de l'assemblée générale pour tout changement d'activité par rapport à celle initialement exercée.
• CA Paris, 23e, B, 12-01-2006, n° 05/04221
  Est illicite la clause prévoyant que le changement d'affectation d'un lot ne pourra être effectué qu'après une autorisation unanime des copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 04-11-2004, n° 03-14.711, FS-P+B+I
  Est illicite, comme instituant une restriction aux droits de copropriétaires sur leur lot, la clause selon laquelle le concierge habitera obligatoirement au rez-de-chaussée dans des locaux spécialement affectés à cet effet.

4-3-6. Les clauses d'habitation bourgeoise

• CA Paris, 23e ch., B, 04-07-2002, n° 2002/10574
  Distinction destination d'habitation bourgeoise exclusive ou simple. Il convient de distinguer la destination d'habitation bourgeoise exclusive qui interdit formellement l'exercice de toute profession quelle qu'elle soit, de la destination d'habitation bourgeoise ordinaire qui autorise notamment les professions libérales.
• CA Paris, 23e ch., B, 04-07-2002, n° 2002/10574
  Exercice de profession libérale. Dans les immeubles à destination bourgeoise simple, l'exercice de toute profession libérale est autorisé dès lors que celle-ci ne crée pas plus de troubles que celles formellement autorisées par le règlement de copropriété.
• Cass. civ. 3, 21-02-1995, n° 93-12.828, inédit, Rejet
  L'exercice de professions libérales implique la réception en nombre limité de visiteurs usant bourgeoisement des parties communes empruntées.
• CA Paris, 23e, B, 02-04-2009, n° 07/19645
  Le règlement contenant une clause d'occupation bourgeoise autorisant les professions libérales ou les activités commerciales ou artisanales à usage de bureaux ne permet pas un usage médical ou paramédical.
• Cass. civ. 3, 17-06-2003, n° 02-10.398, F-D
  Clinique. L'activité exercée par une clinique de jour ne peut être considérée comme équivalente à celle d'une profession libérale, de bureaux ou d'habitation et doit donc être déclarée non conforme au règlement comportant une clause d'occupation bourgeoise.
• Cass. civ. 3, 03-05-1990, n° 88-14.620
  Bureaux administratifs. Il a été jugé que, dans un immeuble à occupation bourgeoise, l'exception prévue pour l'exercice d'une profession libérale n'autorisait pas l'installation de bureaux administratifs.
• Cass. civ. 3, 03-02-1981, n° 79-14.323
  Exercice d'activités commerciales. Dans les immeubles à destination d'habitation bourgeoise ordinaire, les activités commerciales sont interdites.
• Cass. civ. 3, 18-09-2013, n° 12-23.602, Société Lagefy, FS-D
  Est licite la clause qui prévoit "qu'en raison de la destination bourgeoise du bâtiment 1, tout changement d'activité commerciale devra faire l'objet d'un agrément de l'assemblée générale des copropriétaires de ce bâtiment. Seront refusés les commerces qui par leur odeur, leur bruit, leur aspect et leurs dangers ne respectent pas ces conditions", dans une copropriété où la destination mixte de l'immeuble comprenait une part majoritaire d'habitation bourgeoise.
• Cass. civ. 3, 16-03-1983
  Exercice d'activités syndicales. Dans les immeubles à destination d'habitation bourgeoise ordinaire, il a été admis l'exercice d'activités syndicales.
• Cass. civ. 3, 06-02-2002, n° 99-21.065, FS-D
  Exploitation d'un sex-shop. Dès lors que le règlement contient une clause imposant aux occupants de se conformer aux usages des maisons bien tenues, cette stipulation participant à la destination de l'immeuble, l'exploitation d'un sex-shop doit être considérée comme étant illicite.
• CA Paris, 23e, B, 03-02-2005, n° 04/13066
  Cass. civ. 3, 23-05-2006, n° 05-14.482, F-D
  Exploitation d'une activité de jeux de poursuites laser. Dans un immeuble d'occupation bourgeoise, l'exploitation d'une activité de jeux de poursuites laser opposant des joueurs qui se combattent virtuellement doit être considérée comme illicite, même dans les locaux affectés à une activité commerciale.
• TGI Créteil, 5e, 19-01-2010, n° 08/06761
  Hébergement de réfugiés. L'occupation bourgeoise exigée par le règlement de copropriété interdit l'hébergement de réfugiés statutaires par l'association France Terre d'Asile, locataire d'un lot de copropriété.Précisions

4-3-7. Les clauses restreignant la concurrence

• Cass. civ. 3, 11-03-1971, n° 69-12.123
  Cass. civ. 3, 11-03-1971, n° 69-13.401

  
  Cass. civ. 3, 27-05-1971, n° 69-14258
  Cass. civ. 3, 15-10-1974, n° 73-11.876
  Cass. civ. 3, 02-07-1975, n° 74-11.286
  Cass. civ. 3, 02-05-1979, n° 78-10.773

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  En principe, une clause de non-concurrence insérée dans un règlement de copropriété est illicite comme imposant aux copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 25-11-1980, n° 79-12562
  Cass. civ. 3, 14-12-1976, n° 75-11.954
  Toutefois, en présence d'un centre commercial, l'obligation de maintenir l'affectation commerciale des lots est justifiée par la destination de l'immeuble de pourvoir à la création de commerces stables pour un quartier excentré.
• CA Paris, 23e, A, 30-10-2002, n° 2002/13648
  Cette exception ne s'applique pas en présence de centres commerciaux situés en coeur de ville. Les clauses restreignant la concurrence sont déclarées illicites en une telle hypothèse.
• Cass. civ. 3, 09-11-1982, n° 81-10.353
  La clause de non-concurrence insérée dans un acte de vente et non dans le règlement de copropriété ne peut être déclarée illicite sur le fondement de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

4-3-8. Les clauses restreignant les pouvoirs de l'assemblée générale

• Cass. civ. 3, 11-02-2009, n° 07-21.318, FS-P+B
  La clause du règlement de copropriété ayant pour effet de priver par avance l'assemblée générale des pouvoirs de disposition et d'administration sur des parties communes doit être réputée non écrite.
• Cass. civ. 3, 11-02-2009, n° 07-21.318, FS-P+B
  Ainsi, le règlement ne peut contenir une clause donnant tout pouvoir au syndic pour régulariser à première demande d'un copropriétaire et à son profit une vente portant sur un local commun pour un prix ferme et définitif.

4-3-9. Les clauses restreignant les droits des copropriétaires sur les parties communes

• Cass. civ. 3, 16-03-1988, n° 86-15.098
  Enseigne commerciale. La clause d'un règlement de copropriété interdisant la pose d'enseigne sur la façade de l'immeuble doit, pour être valable, être justifiée par la destination dudit immeuble.
• Cass. civ. 3, 24-10-1990, n° 88-17.514
  Le silence du règlement de copropriété ne vaut pas autorisation de la pose d'enseignes lumineuses à des fins de publicité commerciale sur la façade de l'immeuble. Celle-ci doit être autorisée par l'assemblée générale.
• Cass. civ. 3, 26-03-2020, n° 18-22.441, FS-P+B+I
  Ne peut être considérée comme illicite au motif qu'elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux, la clause du règlement de copropriété, prohibant la pose d'enseignes en façade de l'immeuble, dès lors qu’elle correspond à la destination de l'immeuble situé dans le périmètre de protection d'un monument historique (en l'espèce, les remparts de la commune d‘Avignon).
• CA Paris, 23e, B, 11-04-2002, n° 2001/17883
  Plaques professionnelles. Une clause autorisant la pose de plaques professionnelles ou d'enseignes sur la façade de l'immeuble sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires implique la soumission de leur choix à l'AG de copropriétaires.
• Cass. civ. 3, 16-01-1991, n° 89-13.610
  La clause autorisant la pose de plaques professionnelles exclusivement à l'entrée des appartements est licite dès lors qu'elle est justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 27-11-1973, n° 71-14219
  Etendage du linge. La clause d'un règlement de copropriété interdisant l'étendage du linge aux fenêtres et balcons est licite.
• Cass. civ. 3, 12-09-2006, n° 05-17.558, F-D
  Balcons et terrasses. La clause interdisant d'entreposer aucun meuble ou objet sur les balcons et terrasses, si ce n'est des meubles de jardin, est licite et interdit la présence d'un claustra de grandes dimensions servant de support à une végétation luxuriante.

4-3-10. Les clauses interdisant la détention d'animaux

• Cass. civ. 3, 13-10-1981, n° 80-10089
  Est réputée non écrite toute clause tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation, dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette disposition de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 a un caractère général.

4-3-11. Les clauses relatives aux travaux

• Cass. civ. 3, 11-05-2005, n° 03-19.183, FS-P+B
  La clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer, sans autorisation de l'assemblée générale, des travaux affectant les parties communes de l'immeuble est illicite.
• Cass. civ. 3, 09-02-1982, n° 80-11710
  Cass. civ. 3, 12-03-1997, n° 95-15.953
  Doit être réputée non écrite toute clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux, même précisément définis, sur les parties communes de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 25-06-1997, n° 96-10.139
  Doit être réputée non écrite toute clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire, même précisément identifié, à effectuer des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale.

4-3-12. Les clauses limitant ou interdisant l'exercice de certaines activités

• Cass. civ. 3, 12-01-2005, n° 03-18.939, FS-D
  Restaurant. La clause, limitant la liberté de chaque copropriétaire de jouir de ses parties privatives aux inconvénients que son activité engendre pour les autres copropriétaires, justifie que l'assemblée générale ait refusé l'installation d'un restaurant.
• Cass. civ. 3, 14-01-1987, n° 85-15.475
  Activité nocturne. L'exercice d'une activité commerciale étant autorisée à condition que cela ne nuise pas aux autres copropriétaires par le bruit ou l'odeur, est justifiée l'interdiction dans un immeuble de standing d'un bar, salon de thé ouvert jusqu'à 2h du matin.
• Cass. civ. 3, 18-02-1987, n° 85-15.502
  Blanchisserie. Il en est de même pour l'activité de blanchisserie.
• Cass. civ. 3, 14-12-1999, n° 97-20.696
  Sex-shop. La clause qui précise que "rien ne devra faire qui puisse nuire à la tranquillité et à la bonne tenue de la maison" interdit l'exploitation d'un sex shop.
• CA Paris, 14e, A, 17-12-2008, n° 08/15880
  Prostitution. La clause précisant que "l'occupant qu'il soit propriétaire ou locataire devra être de bonne vie et moeurs et jouir raisonnablement de la fraction divise qu'il occupe" interdit l'activité de prostitution dans des chambres de service.
• Cass. civ. 3, 21-11-2000, n° 96-17.101
  Clauses d'interprétation stricte. La clause d'un règlement limitant l'exercice d'une activité est d'interprétation stricte et ne permet pas d'étendre l'interdiction à une activité similaire en ce qui concerne les inconvénients qu'elle est susceptible de présenter pour les copropriétaires.
• Sur la limitation ou l'interdiction de l'exercice de certaines activités en raison de la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble, cf. également (N° Lexbase : E5256ETT).

4-3-13. Les clauses imposant l'adhésion des copropriétaires à une structure extérieure

• Cass. civ. 3, 12-02-1997, n° 95-12.125
  Est licite la clause obligeant tout acquéreur de lot dans un centre commercial à souscrire des actions d'une société dont l'objet est de regrouper les commerçants, gérer le centre et assurer la promotion commerciale.
• Cass. civ. 3, 21-07-1999, n° 98-11.181, inédit, Rejet
  La clause imposant l'adhésion de tout acquéreur de lot à un groupement d'intérêt économique ayant pour objet l'exploitation de restaurants interentreprises et d'une cafétéria est licite.
• Cass. civ. 3, 08-07-1998, n° 96-20.583
  La clause obligeant les copropriétaires de lot comportant une habitation d'être titulaire d'une part de la société civile gérant les aménagements sportifs présents dans la copropriété est licite et interdit aux copropriétaires de se retirer de la société.
• Ass. plén., 09-02-2001, n° 99-17.642
  Cass. civ. 3, 19-07-2000, n° 98-23.010, inédit, Rejet

  
  Cass. civ. 3, 20-12-2006, n° 05-20.689, FS-P+B

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  En revanche, l'obligation d'adhérer ou de demeurer membre d'une association régie par la loi de 1901 a été déclarée nulle.Précisions

4-3-14. Les clauses limitant les atteintes à l'harmonie de l'ensemble immobilier

• CA Paris, 23e, B, 06-11-2008, n° 07/20887
  Est licite la clause prévoyant que les fenêtres ne pourront être modifiées, bien que constituant une partie privative, sans le consentement de l'architecte et du syndic.
• CA Paris, 14e, B, 01-09-2005, n° 2005/01414
  Est licite la clause prévoyant que tout ce qui contribue à l'harmonie d'une maison, même constituant une propriété privée, ne pourra être modifié qu'avec l'accord de l'AG.
• Cass. civ. 3, 05-05-1981, n° 79-17115
  Un règlement de copropriété peut limiter la modification des parties privatives et/ou communes dès lors qu'une telle modification a une influence sur l'harmonie de l'immeuble.
• Cass. civ. 3, 07-10-1992, n° 90-20.901
  En présence d'une telle clause, un copropriétaire ne saurait édifier sur son balcon ou sa terrasse une superstructure, même en matériaux légers.
• Cass. civ. 3, 29-10-2013, n° 12-23.972
  Cass. civ. 3, 29-10-2013, n° 12-23.973
  L'assemblée générale ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction, posé par le règlement de copropriété, de porter atteinte à la bonne harmonie de l'ensemble immobilier, sans modifier celui-ci.
• Cass. civ. 3, 08-06-2006, n° 05-14.774, FS-P+B+I
  La liberté religieuse, pour fondamentale qu'elle soit, ne peut avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d'un règlement de copropriété ; aussi, si le règlement de copropriété interdit la mise en place de canisses ou de tout autre matériau le long des balustrades des balcons, des copropriétaires ne peuvent, au motif d'un culte religieux, y édifier de cabanes même précaires et temporaires.Précisions

4-3-15. Les clauses interdisant l'édification de clôtures

• Cass. civ. 3, 07-03-2007, n° 06-12.702, FP-P+B
  L'article 647 du Code civil n'étant pas d'ordre public, un règlement de copropriété peut interdire à un copropriétaire de clore son héritage.
• Cass. civ. 3, 07-03-2007, n° 06-12.702, FP-P+B
  Le règlement de copropriété peut ainsi valablement prévoir qu'il ne pourra être élevé aucune clôture autre que celles fournies lors de la construction de l'immeuble et prévues par le permis de construire.

4-3-16. Les clauses relatives au revêtement de sol

• Cass. civ. 3, 17-12-1996, n° 95-10.699
  Est licite la clause prévoyant que le revêtement de sol ne pourra être modifié qu'avec l'autorisation du syndic ayant pris l'avis de l'architecte de la copropriété et sous réserve de la garantie d'une isolation phonique au moins équivalente.
• Cass. civ. 3, 15-01-2003, n° 01-14.472, FS-P+B
  Manque à ses obligations contractuelles inhérentes à la tranquillité de l'immeuble le copropriétaire qui change le revêtement de son sol par un matériau de moins bonne qualité et qui génère des nuisances sonores.

4-3-17. Les clauses pénales

• Cass. civ. 3, 17-01-1990, n° 88-16.016, inédit, Rejet
  La clause du règlement de copropriété prévoyant une pénalité de cent francs pour stationnement illicite est valable.

4-3-18. Les clauses de solidarité

• Sur la clause de solidarité, voir N° Lexbase : E5783ETD.