ETUDE : Les résidences-services

E6131ETA

avec cacheDernière modification le 03-10-2019

L'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs.
Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.
En tous les cas, il ne peut s'agir de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, lesquels ne peuvent être fournis que par certains établissements.

Plan de l'étude

Synthèse
L'objet des résidences-services en copropriété
La fourniture de services spécifiques non individualisables
La fourniture de services spécifiques individualisables
L'administration des résidences-services
Le caractère d'ordre public de la réglementation applicable aux résidences-services

1. Synthèse

E7574E9E

2. L'objet des résidences-services en copropriété

E7575E9G

3. La fourniture de services spécifiques non individualisables

E7576E9H

LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le syndicat des copropriétaires d'une copropriété avec services ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité prévue à l'article 25, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l'article 41-1 et à l'article 41-4.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Il en surveille l'exécution et présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
Art. 39-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Ce bilan porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
Art. 39-3, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
Le bilan mentionné au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution des conventions de services spécifiques non individualisables, la qualité et le contenu des services dispensés, leur conformité aux attentes des résidents ainsi que, s'agissant des conventions prévues à l'article 41-3 de cette loi, sur les conditions d'exécution du ou des contrats de prêt.

4. La fourniture de services spécifiques individualisables

E7577E9I

LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Incompatibilités. Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ni les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Lorsque le syndic est une personne morale, l'interdiction d'être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

5. L'administration des résidences-services

E7578E9K

LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.Précisions
Pour l'application de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965, les personnes demeurant à titre principal dans la résidence sont celles qui y occupent un logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, soit en tant que titulaire d'un droit d'occupation réel ou personnel, soit en tant que conjoint ou partenaire d'un pacte civil de solidarité du titulaire d'un tel droit.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Cette instance consultative relaie les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires. L'ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le conseil des résidents peut également se réunir de sa propre initiative, dans un local mis à sa disposition à cet effet par le syndic.
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
Pour permettre au conseil des résidents de se réunir de sa propre initiative, une demande de convocation est adressée au syndic par des résidents représentant au moins trente pour cent du nombre total des lots d'habitation composant la résidence.
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
Dans tous les cas où le conseil des résidents doit se réunir, le syndic avertit ses membres des lieu, date et heure de la réunion au moins un mois à l'avance par un affichage à l'emplacement prévu à cet effet au sein de la résidence. Cet emplacement doit être visible et accessible. Le document affiché rappelle les conditions de participation à la réunion.
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
L'ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l'emplacement mentionné à l'alinéa précédent au moins sept jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel.
Décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 relatif aux résidences-services en copropriété
Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants. En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu. Le syndic préside en cas de carence.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d'un contrat de bail d'habitation ou à la cession d'un lot dans la résidence.
LOI n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (1)
Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l'assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

6. Le caractère d'ordre public de la réglementation applicable aux résidences-services

E6206ETZ

Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Les dispositions des articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public.
Art. 43, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Toutes clauses contraires aux articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles du décret du 17 mars 1967 pris pour leur application sont réputées non écrites.

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