ETUDE : La scission de copropriété

ETUDE : La scission de copropriété

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avec cacheDernière modification le 14-10-2021

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, il peut être procédé à une opération de scission de copropriété, celle-ci étant régie par l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Cette opération est lancée à l'initiative du ou des propriétaires des lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments, qui peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.

Plan de l'étude

  1. Synthèse
  2. Les conditions de la scission de copropriété
  3. La décision de la scission de la copropriété
    1. La décision de principe de la scission de copropriété
    2. La décision portant sur les modalités de la scission de copropriété
    3. Les documents nécessaires à l'information des copropriétaires
    4. Le contrôle du juge
  4. Les modalités et les conséquences de la scission de copropriété

1. Synthèse

Introduction

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, il peut être procédé à une opération de scission de copropriété, celle-ci étant régie par l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4830AHD).

Cette opération est lancée à l'initiative du ou des propriétaires des lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments, qui peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.

1. La décision de la scission

L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par le ou les copropriétaires, soit sur le principe même de la scission.

L'assemblée générale statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

En l'état actuel de la jurisprudence, il semble que rien ne s'oppose à ce que l'adoption du principe de la division et l'adoption de ses modalités fassent l'objet d'un vote unique.

Pour pouvoir se prononcer, l'assemblée doit pouvoir disposer des documents nécessaires à son information.

La décision autorisant ou refusant la scission de la copropriété est soumise au contrôle du juge.

2. Les conséquences de la scission

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24 (N° Lexbase : L4824AH7), aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées ci-dessus. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Il convient de préciser que, d'un point de vue fiscal, l'opération est neutre puisque l'article 749-A du CGI (N° Lexbase : L8071HLI) exonère du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.

2. Les conditions de la scission de copropriété

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  • Art. 28, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Pluralité de bâtiments. Pour pouvoir donner lieu à une scission, il faut, tout d'abord, que l'immeuble comporte plusieurs bâtiments. 

    Divisibilité de la propriété du sol. Il faut, ensuite, que la division de la propriété du sol soit possible.
    Il doit être démontré que la division en propriété du sol est réalisable, et doivent être précisées les conditions et les conséquences matérielles et pécuniaires de ce retrait, notamment quant au sort d'une aire de stationnement, partie commune (cf. Cass. civ. 3, 04 juillet 1990, n° 88-18.191 N° Lexbase : A3922AHQ).
    L'imbrication de lots en raison d'une toiture commune ne rendant pas possible la division de la propriété du sol, sauf à entreprendre des travaux destructeurs, il faut considérer que les conditions d'application de l'article 28 ne sont pas remplies (cf. CA Bordeaux, 1ère, 16 janvier 2006, n° 03/06519 N° Lexbase : A1253DP4).
    Le refus opposé à une demande de scission, motivé par I'impossibilité de diviser le sol, par l'absence d'indications des modalités de la scission et par des considérations tenant à I'assise foncière de l'ensemble, ne constitue pas un abus de majorité (cf. CA Paris, 23e, B, 30 juin 2005, n° 04/17486 N° Lexbase : A4802DK3).
  • La possibilité d'opérer la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe
  • Art. 28, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

    Art. 25, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Art. 29, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
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    Après avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de l'Etat dans le département, la procédure prévue à l'article 28 peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.  Si le représentant de l'Etat dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.  La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique
    En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l'article 25
    Par dérogation au troisième alinéa de l'article 29, les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci

3. La décision de la scission de la copropriété

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3-1. La décision de principe de la scission de copropriété

  • Art. 28, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Scission à l'initiative d'un propriétaire unique. Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. Dans ce cas, l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

    Scission à l'initiative de plusieurs propriétaires. Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.  La décision de procéder à la demande est prise par ces copropriétaires réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

    Le syndicat principal ne peut valablement décider la scission d'un bâtiment sans l'intervention du syndicat secondaire (cf. CA Paris, 23e, B, 13 mars 2008, n° 07/09797 N° Lexbase : A6681D7L).

    Est illicite la clause du règlement prévoyant l'autorisation de principe de scission donnée en assemblée par un copropriétaire prévoyant une "finalisation" par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage (cf. Cass. civ. 3, 14 janvier 2009, n° 07-16.410, FS-D N° Lexbase : A3391ECL).

3-2. La décision portant sur les modalités de la scission de copropriété

  • Art. 28, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Conditions matérielles, juridiques et financières. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité (que celle requise pour la décision de principe, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires) sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
    Vote unique. Dès lors que les conditions de majorité sont identiques, la rédaction de l'article 28 n'implique nullement l'obligation d'un vote distinct pour l'adoption du principe de la division et de ses modalités. Inversement, rien ne met obstacle, malgré un certain nombre d'inconvénients pratiques, à ce que, saisis à la fois du principe et des modalités de la scission, décident de retenir le principe de la scission, mais de différer l'adoption de ses modalités (cf. CA Paris, 23e, B, 11 mars 2004, n° 2003/15482 N° Lexbase : A7905DBE).

    Adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges. L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division
    Ces adaptations sont votées à la majorité de l'article 24

3-3. Les documents nécessaires à l'information des copropriétaires

  • Art. 11, Décret n°67-223 du 17 mars 1967
    Lorsque l'assemblée est appelée à modifier le règlement initial de copropriété ainsi que l'état de répartition des charges, le projet de modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, et de l'état de répartition des charges doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour.

    Le défaut de production de ces éléments entraîne la nullité de la décision (cf. Cass. civ. 3, 24 septembre 2003, n° 02-10.910, FS-D N° Lexbase : A6314C9Q).

    Même s'il n'est demandé à l'assemblée que de prendre une décision de principe, cette assemblée peut sans abuser de son droit, refuser de prendre une décision de scission, à défaut d'information minimale sur les modalités et incidences donnée au syndicat (cf. Cass. civ. 3, 17 juin 2008, n° 07-16.166, F-D N° Lexbase : A2264D9Q ; CA Paris, 23e, B, 09 septembre 2009, n° 08/01137 N° Lexbase : A0028ELM).

    L'information est insuffisante dès lors qu'aucun document ne démontre que la division en propriété du sol est réalisable, et ne précise les conditions et conséquences matérielles et pécuniaires du retrait, notamment quant au sort de l'aire de stationnement (cf. Cass. civ. 3, 04 juillet 1990, n° 88-18.191 N° Lexbase : A3922AHQ).
     

3-4. Le contrôle du juge

4. Les modalités et les conséquences de la scission de copropriété

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  • Art. 28, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

    Art. 1346, Code civil
    Art. 24, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
    Art. 749 A, Code général des impôts
    Afficher plus (3)
    La répartition des créances et des dettes du syndicat initial. La question de la répartition des créances et des dettes est réglée depuis la loi "ALUR" du 24 mars 2014.
    Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application du 3° de l'article 1251 du Code civil (cf. désormais C. civ., art. 1346).
    Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

    Constitution d'une union de syndicats. L'assemblée générale du syndicat initial peut décider de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés.
    Cette décision de constituer une union de syndicats est prise à la majorité de l'article 24.

    Adaptation du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. 

    Prise d'effet de la division. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions précitées. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
    La décision de l'assemblée générale ayant accepté la séparation d'un lot concernant le paiement des charges et des travaux ne peut, à elle seule, entraîner la dissolution du syndicat ; aussi, le règlement initial de copropriété reste applicable (cf. Cass. civ. 3, 28 juin 1995, n° 93-12.692 N° Lexbase : A7636ABG).

    Incidences fiscales. Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété, et la redistribution consécutive des parties communes

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  1. Synthèse

  2. Les conditions de la scission de copropriété

  3. La décision de la scission de la copropriété

    1. La décision de principe de la scission de copropriété

    2. La décision portant sur les modalités de la scission de copropriété

    3. Les documents nécessaires à l'information des copropriétaires

    4. Le contrôle du juge

  4. Les modalités et les conséquences de la scission de copropriété

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