COUR D'APPEL DE PARIS
23ème chambre, section B
ARRÊT DU 11 MARS 2004
(N° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général 2003/15482.
Décision déférée à la Cour Jugement rendu le 13/03/2003 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 8ème Chambre 2ème Section -. RG n° 2001/17924.

APPELANT EN PRINCIPAL et INTIMÉ INCIDEMMENT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PARIS
représenté par son administrateur provisoire, la SELARL PEROUZEL-VOGEL, ayant son siège CRÉTEIL, elle-même prise en la personne de son représentant légal,
représenté par Maître TEYTAUD., avoué à la Cour,
assisté de Maître J. ... de la SCP FORESTIER HINFRAY,
Toque P255, Avocat au Barreau de PARIS.
INTIMÉE EN PRINCIPAL et APPELANTE INCIDEMMENT
Madame Y Fanny veuve Y demeurant PARIS,
représentée par la SCP MONIN, avoué à la Cour,
assistée de Maître J. ..., Toque A435, Avocat au Barreau de
PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 février 2004, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de
Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Monsieur RAGUIN, conseiller.
Greffier lors des débats Monsieur NGUYEN.
ARRÊT
Contradictoire,
- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.
- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier

présent lors du prononcé.

Vu le jugement rendu le 13 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Paris qui a statué ainsi qu'il suit
- déclare recevable et fondée la demande de Madame Fanny Y en annulation de la 4ème résolution de l'assemblée générale du 18 juin 2001 qui s'est tenue au sein de la copropriété sise à Paris 20ème,
En conséquence,
- annule la 4ème résolution de l'assemblée générale du 18 juin 2001,
- déboute Madame ... et le syndicat des copropriétaires de leur demande en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
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Vu l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 61/63 rue d'Avron, Paris 20ème, en date du 5 août 2003 ;
Vu ses dernières conclusions du 2 février 2004 aux termes desquelles il demande à la Cour, en infirmant la décision entreprise, de
- déclarer valide la 4ème résolution de l'assemblée générale du 18 juin 2001,
- débouter Madame ... de son appel incident, - confirmer le jugement en ses autres dispositions,
- condamner Madame ... à lui payer une somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de Madame Fanny Y en date du 22 janvier 2004 demandant à la Cour de
- constater l'abus de majorité,
- en conséquence, déclarer nulle de ce chef la 4ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 61/63 rue d'Avron à Paris 20ème,
À titre subsidiaire,
- constater que la division du sol de la copropriété du 61/63 rue d'Avron à Paris 20ème n'est pas possible,
- en conséquence, dire que la scission en deux syndicats de copropriétaires ne peut être réalisée,
- plus subsidiairement, constater que la procédure prévue par l'article 28 de la loi du 13 juillet 1965 n'a pas été respectée,
- en conséquence, annuler la 4ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 61/63 rue d'Avron à Paris 20ème,
- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
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CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR
Considérant que l'ensemble immobilier des 61/63 rue d'Avron est composé de six bâtiments distincts A, B, C, D, E et F ; qu'il comporte 2.203 m2 de locaux à usage de bureaux ; que la société HONEYWELL BULL qui y avait installé son siège a quitté les lieux en 1994 ; que depuis lors, aucune autre entreprise n'a désiré louer ou acquérir ces locaux ; que la société FRANCIM, principale copropriétaire, désire transformer cet ensemble de bureaux en logements sociaux ; qu'il est nécessaire, pour se faire, que la destination de l'ensemble immobilier - actuellement à usage exclusivement industriel, artisanal, commercial et de bureaux - soit modifiée ; qu'un tel changement de destination requiert un vote unanime des copropriétaires ;
Que depuis dix ans, la réhabilitation de cet ensemble immobilier est paralysée par l'action de Madame Fanny Y, qui possède un lot à usage d'épicerie au rez-de-chaussée du bâtiment F et qui s'oppose à tout changement de la destination de l'ensemble des bâtiments ;
Que par jugement du 29 mars 2000, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit à sa demande, s'agissant du changement de destination du bâtiment A, au motif que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant ce changement de destination n'avait pas recueilli l'unanimité des copropriétaires, Madame Fanny Y - et elle seule - ayant voté contre ;
Considérant qu'en application des dispositions de l'article 28, I, b) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires des bâtiments A, B, C, D et E de la copropriété des 61/63 rue d' Avron ont, à l'unanimité, décidé de se retirer de cette copropriété lors d'une assemblée spéciale qui s'est réunie le 28 mai 2001;
Que le 18 juin 2001, l'assemblée générale du syndicat initial a statué sur la demande formulée par l'assemblée spéciale ;
Que chaque copropriétaire avait été, auparavant, rendu destinataire, avec sa convocation, des pièces suivantes
- document d'arpentage établi par Monsieur ..., géomètre-expert, en date du 22 mars 2001, divisant en deux nouvelles parcelles la parcelle cadastrale section DP n° 17, lieu dit 61/63 rue d'Avron pour une contenance de 39 ares 39 centiares, aboutissant à la création de deux nouveaux lots, à savoir
* parcelle cadastrée section DP n° 17 B lieu dit 61 rue d'Avron pour 97 centiares dénommé lot 1,
* parcelle cadastrée section DP n° 17 A lieu dit 63 rue d'Avron pour 38 ares 42 centiares dénommé lot 2,
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4)--, il__
- plans de situation et division (07 plans) à savoir
* plan du rez-de-chaussée ensemble immobilier,
* plan bâtiment A sous-sol,
* plan bâtiment A étage courant,
* pan bâtiment B étage courant,
* plan bâtiment B 7ème étage,
* plan bâtiment E 1er sous-sol,
* plan bâtiment E 2ème sous-sol,
- certificat d'urbanisme L111-5 du Code de l'urbanisme,
- projet d'acte de scission de copropriété instaurant une convention de servitude de passage au profit du 61 rue d'Avron et pesant sur le fonds du 63 rue d' Avron,
- projet du nouvel état descriptif de division et nouveau règlement de copropriété de l'immeuble 63 rue d'Avron,
- règlement de copropriété initial du 25 juin 1973 restant applicable au 61 rue d'Avron et projet de nouvel état descriptif de division applicable au 61 rue d'Avron,
- contrat de syndic pour le 61 rue d'Avron et pour le 63 rue d'Avron,
- procès-verbal de l'assemblée spéciale du 63 rue d'Avron en date du 28 mai 2001, Que la résolution n° 4, dont Madame Fanny Y a obtenu l'annulation par le jugement entrepris, était ainsi libellée
"Examen et approbation du projet de scission selon la résolution suivante
Connaissance prise des documents joints à la convocation et du procès-verbal de l'assemblée spéciale du 63 rue d'Avron, Ayant pris acte de la division possible du sol et de ce qu'il ne subsiste pas après partage du sol, de parties communes ou d'ouvrages communs,
L'assemblée approuve le principe et les modalités de la scission, par retrait de l'immeuble 63 rue d'Avron de l'ensemble immobilier 61/63 rue d'Avron, conformément aux projets d'actes dressés par Maître ..., notaire à Paris, consacrant
- la scission,
- le nouvel état descriptif de division et nouveau règlement de copropriété de l'immeuble 63 rue d'Avron, fixant la nouvelle répartition des charges, la définition des parties communes ou parties privatives et définissant les droits et obligations des copropriétaires du nouveau syndicat,
- le nouvel état descriptif de division et nouveau règlement de copropriété de l'immeuble 61 rue d'Avron, fixant la nouvelle répartition des charges, la définition des parties communes ou parties privatives et définissant les droits et obligations des copropriétaires du nouveau syndicat,
- le transfert à la nouvelle copropriété du bâtiment F des parties communes devant lui revenir de la copropriété actuelle,
- la définition d'une servitude de passage au profit du syndicat du bâtiment F pesant sur le passage desservant les bâtiments A, B, C, D, E." ;
Que seule Madame Fanny Y, copropriétaire dans le bâtiment F et représentant 39/10.000 èmes de l'ensemble de la copropriété initiale a voté contre cette résolution ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a acté les propos de Madame Fanny Y selon lesquels elle avait contesté le fait que l'assemblée générale spéciale des copropriétaires des bâtiments A, B, C, D et E s'était tenue sans qu'elle y soit convoquée ;
Que le syndic lui avait alors donné lecture des textes applicables, à savoir l'article28 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 126 du règlement de copropriété ;
Que si ces explications semblent lui avoir donné satisfaction, elle n'en a pas moins poursuivi l'annulation de la quatrième résolution au motif principal qu'elle subirait un abus de majorité ; subsidiairement, que la division du sol de la copropriété n'est pas possible ; plus subsidiairement encore, que l'adoption du principe et des modalités de la scission n'ont pas fait l'objet de votes distincts ;
Bien que le jugement entrepris lui ait donné satisfaction sur son deuxième subsidiaire, Madame Fanny Y a formé appel incident pour que soit reconnu l'abus de majorité dont elle se prétend victime ;
Considérant, sur la demande principale de Madame Fanny Y, que, ainsi que l'ont énoncé les premiers juges, cette résolution ne va pas à l'encontre de l'intérêt collectif et ne rompt pas une égalité transformée en indépendance entre les copropriétaires ;
Que Madame Fanny Y ne démontre pas en quoi le projet de scission serait lésionnaire à son égard ; qu'au contraire, son commerce d'épicerie aurait tout à gagner de voir les bâtiments A, B, C, D et E occupés par des locataires solvables plutôt que de rester à l'abandon après le départ du siège social d'HONEYWELL BULL puis d'être transformés en squatt ;
Qu'il est de l'intérêt général et de l'intérêt de chacun des copropriétaires de sortir de l'impasse juridique dans laquelle se trouve cet ensemble immobilier depuis que Madame Fanny Y, pour des raisons qui lui sont propres, a refusé que sa destination, à usage industriel, artisanal et commercial et de bureaux, puisse être transformée à usage de logements ;
Qu'il convient donc, par adoption des motifs des premiers juges, de débouter Madame Fanny Y de son appel incident visant à faire constater un abus de majorité et, en conséquence, à faire déclarer nulle de ce chef la résolution litigieuse ;
Considérant, sur le premier subsidiaire de Madame Fanny Y, que là encore, celle-ci n'établit pas que le sol ne serait pas divisible ;
Que, sur ce point, il convient également de confirmer par adoption de motifs la décision des premiers juges qui ont justement constaté que le syndicat des copropriétaires justifie que les bâtiments objet du projet de scission ont été édifiés sur des parcelles autrefois autonomes ; que la divisibilité est confirmée par un document d'arpentage réalisé par un géomètre-expert ; que la servitude de passage prévue dans le cadre de la division du sol n'a pour objet que l'entretien des murs pignons donnant sur le passage 63 rue d'Avron ; qu'elle est donc sans incidence sur la divisibilité du sol ; que les bâtiments retrayés et les bâtiments de la copropriété subsistante ne possèdent aucun ouvrage ou élément d'équipement commun ; que chaque bâtiment conserve son accès propre et direct à la voie publique ;
Considérant que, plus subsidiairement encore, Madame Fanny Y invoque le fait que la procédure prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 n'aurait pas été respectée, l'approbation du principe et des modalités de la scission par l'assemblée générale du syndicat initial n'ayant pas donné lieu à deux votes distincts ;
Que l'appel du syndicat des copropriétaires porte également sur les conditions d'application de l'article 28 puisqu'aussi bien le jugement entrepris a fait droit à cette demande subsidiaire de Madame Fanny Y ;
Qu'effectivement, la résolution litigieuse a, tout à la fois, approuvé le principe et les modalités de la scission ;
Considérant, à cet égard, que si l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 paraît exiger deux votes distincts sur le principe et sur les modalités de la scission (I.- "l'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix
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de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale" II.- "l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division"), il ne mentionne aucun délai de réflexion entre les deux votations et ne prévoit pas la nullité d'un vote groupé ;
Que le vote successif, séparé par un instant de raison, sur le principe puis sur les modalités de la scission, s'il devait davantage satisfaire au voeu de la loi, n'apporterait aucune sécurité supplémentaire aux copropriétaires ; que l'argument des premiers juges selon lequel l'importance d'une telle opération justifie qu'il soit procédé à deux votes distincts ne serait déterminant que dans l'hypothèse où la loi exigerait un délai entre les deux votations ;
Que, certes, des nécessités pratiques peuvent faire préférer un vote distinct dès lors que l'étude des modalités matérielles, juridiques ou fmancières n'est pas encore finalisée et que les initiateurs de la scission désirent obtenir une décision de principe avant de demander à des professionnels (notaire, géomètre) de préparer des projets, dont l'élaboration peut paraître coûteuse dès lors que la décision de principe n'est pas encore acquise ;
Que, cependant, ces considérations économiques se heurtent aux dispositions du 3°) de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 qui exigent que soient notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour "le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles 11 (alinéa 1er et 2), 25f, 26b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965" ;
Que, bien plus, même pour statuer sur la seule question de principe de la scission, les copropriétaires doivent être en mesure de prendre pleinement conscience de toutes les incidences de la scission envisagée ; qu'il s'ensuit que les documents exigés par le texte précité sont insuffisants pour leur permettre de donner un consentement éclairé ; que c'est en réalité l'ensemble des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission qui doivent être notifiées dans les conditions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale du syndicat initial appelée à délibérer sur la demande de scission et sur ses conditions matérielles, juridiques et financières ;
Que rien ne met obstacle, cependant, malgré les inconvénients ci-dessous relevés par la Cour, à ce que, saisis tout à la fois du principe et des modalités de la scission, les copropriétaires décident, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de retenir le principe de la scission mais de différer l'adoption, telle qu'elle leur est présentée, de ses modalités en vue d'une étude complémentaire ; qu'en tout état de cause, la division ne prendra effet que lorsque seront prises les différentes décisions mentionnées aux alinéas 1 à 3 du II de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le vote unique ou distinct est donc sans conséquence à cet égard ;
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Que l'obligation d'informer l'assemblée générale des conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division va pouvoir permettre aux membres du syndicat initial d'imposer des conditions à la réalisation de la scission ; qu'à cet égard, il est indifférent que la résolution proposée soit unique ou en deux parties ; que les copropriétaires peuvent toujours, en cours de délibération, décider de n'adopter en l'état qu'une partie de la résolution qui leur est proposée ; que la décomposition du vote est sans intérêt dès lors que les copropriétaires se prononcent sur le principe de la scission au vu d'un dossier précis présenté par l'assemblée spéciale des copropriétaires demandeurs (ou par l'unique copropriétaire concerné) démontrant notamment que la division en propriété du sol est réalisable et précisant les conditions et conséquences matérielles et pécuniaires de ce retrait ;
Qu'à la limite, un vote distinct pourrait présenter plus d'inconvénients que d'avantages dans la mesure où le vote de principe d'acceptation de la division ne serait pas suivi ni au cours de la même assemblée ni au cours d'une assemblée générale ultérieure d'une approbation de ses conditions matérielles, juridiques et financières ;
Que les copropriétaires "séparatistes" bénéficieraient ainsi d'un droit acquis à la scission sans pouvoir la mettre en oeuvre ;
Que l' assemblée générale du syndicat initial ayant compétence pour compléter, voire modifier les conditions soumises à son appréciation, si cela lui apparaît devoir être une nécessité pour la bonne réalisation de la division, pourrait émettre des prétentions telles, surtout si c'est une assemblée générale ultérieure qui statue, avec - entre temps - des changements importants dans la composition des copropriétaires, que ses exigences seraient inacceptables pour les demandeurs ;
Qu'en voulant imposer à ceux-ci, à la faveur d'un vote distinct, des conditions essentiellement différentes de celles qu'ils avaient formulées, l'assemblée générale conduirait l'ensemble des copropriétaires dans un imbroglio juridique - et sûrement judiciaire - que permet d'éviter précisément le vote unique, avec la possibilité d'amodiations ponctuelles du projet, non susceptibles de le remettre en cause dans son économie globale et pouvant dès lors être différées sans inconvénient à une prochaine assemblée à partir du moment où ces modifications à venir sont encadrées et consenties par les copropriétaires retrayants ;
Considérant qu'en réalité, la rédaction actuelle de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 doit être comparée à sa rédaction précédente ; que celle-ci se contentait d'énoncer que "l'assemblée générale statue à la majorité prévue à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée spéciale" ; qu'elle restait taisante sur les modalités d'adoption des conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ;
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Que la doctrine s'était partagée sur le point de savoir à quelle majorité devait être adoptées ces modalités ;
Que le nouvel article 28 lève toute ambiguïté
1°) l'assemblée spéciale vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires qui la composent le retrait du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés ;
2°) l'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale (même majorité - qui est celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 - et même solution que sous l'empire de l'ancien article 28) ;
3°) l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division (précision apportée par le nouvel article 28 qui met fin à un débat doctrinal) ;
4°) l'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division ;
5°) (implicitement) l'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats statue à l'unanimité dès qu'il s'agit de la destination des immeubles, objet de la scission, soit pour permettre des activités non autorisées par le règlement initial de copropriété soit, au contraire, pour édicter des interdictions qui ne figuraient pas dans ce règlement de copropriété ;
6°) l'assemblée générale du syndicat initial décide à la majorité de l'article 24 la constitution d'une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés ;
Que le premier alinéa du II de l'article 28 ne signifie donc pas qu'il est exigé un vote distinct pour le principe et les modalités de la scission ; qu'il s'intercale seulement entre le I du même article qui exige la majorité de l'article 25 et le second alinéa du II qui se contente de la majorité de l'article 24 pour énoncer que, s'agissant des modalités pratiques de la scission, la majorité requise est la même que celle exigée pour la décision de principe, sauf à préciser dans les alinéa suivants qu'une majorité moins rigoureuse est suffisante pour procéder aux adaptations nécessaires des règlements de copropriété ;
Que cette précision quant aux majorités requises n'implique nullement l'obligation d'un vote distinct pour l'adoption du principe de la division et de ses modalités ;
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Que dès lors que les conditions de majorité sont identiques, aucun obstacle pratique ne s'oppose à une votation unique ;
Qu'il convient donc d'infirmer de ce chef le jugement entrepris et de déclarer valide la 4ème résolution de l'assemblée générale du 18 juin 2001 ;
Considérant qu'il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits en cause d'appel ; qu'il convient de lui allouer la somme de 3.000 euros, à la charge de Madame Fanny Y, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile présentée et formulée par Madame Fanny Y ;

PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris seulement en ce qu'il a annulé la 4ème résolution de 1' assemblée générale du 18 juin 2001 et mis les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Statuant à nouveau de ces deux seuls chefs et y ajoutant,
Déboute Madame Fanny Y de sa demande d'annulation de la 4ème résolution de ladite assemblée générale ;
Rejette toutes conclusions autres, plus amples ou contraires ;
Condamne Madame Fanny Y à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 61/63 rue d'Avron, Paris 20ème, la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Condamne Madame Fanny Y aux entiers dépens de première instance et d'appel et admet Maître ..., avoué, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Le greffier, Le Président,
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