[Jurisprudence] Les conditions de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et les intérêts y afférents

Mots-clés : bail renouvelé • déplafonnement du loyer • application des dispositions combinées des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce • modification des caractéristiques des locaux loués intervenue au cours du bail expiré • modification notable des caractéristiques du local loué (oui) • modification favorable à l’activité commerciale exercée par le locataire (non) • améliorations apportées aux lieux loués (non) • travaux décidés et réalisés par le locataire • arriérés de loyers • intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement • intérêts au taux légal • point de départ des intérêts sur la majoration du loyer fixé au jour de la demande ou de la convention • point de départ des intérêts sur la majoration du loyer fixé à la date de renouvellement du bail commercial (non) • point de départ des intérêts sur la majoration du loyer fixé au jour de l’assignation en fixation du prix formulée par le bailleur (oui).

Si la fixation du loyer lors de la conclusion d’un bail commercial initial ou renouvelé est en principe gouvernée par la liberté contractuelle, le statut prévoit néanmoins un encadrement légal qui a pour but de permettre l’adaptation du loyer convenu à l’évolution de la conjoncture économique et dont la jurisprudence a eu l’occasion de préciser les conditions d’application. Ainsi, la Cour de cassation se prononce une nouvelle fois sur ce sujet en rappelant non seulement les conditions de déplafonnement du nouveau loyer, mais également en abordant la question du point de départ des intérêts dus en cas de majoration du loyer. Elle décide dans un premier temps que la modification notable des caractéristiques des locaux loués justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle précise dans un second temps que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix formulée par le bailleur.

1. Cet arrêt vient s’ajouter aux nombreuses décisions déjà rendues par la Haute juridiction à propos des conditions de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et de ses conséquences. La solution n’est pas nouvelle et vient s’inscrire dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation.

2. Dans l’affaire litigieuse, une société donne à bail à une autre société, par acte sous seing privé du 10 mai 2002, à compter du 1^er juillet 2002 et pour une durée de neuf ans, des locaux à usage commercial situés « dans le secteur des commerces de luxe » de la ville de Deauville. Le montant du loyer annuel était fixé à la somme de 45 735 euros hors taxes. La société bailleresse propose le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 dans un congé délivré le 28 décembre 2010 et moyennant un loyer annuel de 180 000 euros hors taxes et hors charges. Le 15 mai 2011, la société preneuse accepte le principe du renouvellement, mais refuse le nouveau loyer. En l'absence d'accord sur le montant, la bailleresse, par acte d'huissier du 31 juillet 2013, fait assigner la société locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

3. Le juge des loyers commerciaux fait droit à la demande et fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 136 543 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2011, toutes autres charges et conditions maintenues, dit que les arriérés de loyers seraient productifs d'intérêts au taux légal à compter de cette même date et ordonne la capitalisation des intérêts [1]. Sur appel de la société locataire, les juges du fond accueillent, à leur tour, favorablement la demande du bailleur visant à obtenir le déplafonnement du loyer par application des dispositions combinées des articles L. 145-33 (N° Lexbase : L5761AI9) et L. 145-34 (N° Lexbase : L5035I3U) du Code de commerce et assortissent les arriérés de loyers d’intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2011 [2]. C’est alors que la société locataire se pourvoit en cassation en faisant d’abord valoir qu’une modification des caractéristiques des locaux loués intervenue au cours du bail expiré ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur, si bien qu’une telle modification n’aurait pas dû justifier à elle seule le déplafonnement du loyer et qu’il aurait fallu rechercher si ladite modification était favorable à l’activité commerciale exercée par le preneur. Ensuite, elle argue que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement auraient dû courir, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du loyer, de sorte que les arriérés de loyers n’auraient pas dû être productifs d’intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2011, conformément à l’ancien article 1155, alinéa 1^er, du Code civil (N° Lexbase : L0858KZS), l’assignation en fixation du loyer du bail renouvelé datant du 31 juillet 2013. Par cette argumentation, les Hauts conseillers ne sont que partiellement convaincus et statuent au fond dans l’intérêt d'une bonne administration de la justice. D’une part, ils estiment que dès lors qu’il était constaté que les travaux, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, avaient, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués, la modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiait, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. D’autre part, ils jugent, en application de l'article 1155 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention et qu’en conséquence, la cour d’appel n’aurait pas dû fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer au 1^er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial a été renouvelé, mais plutôt à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix émanant du bailleur. Ce faisant, elle condamne la société locataire à payer, à compter du 31 juillet 2013, les intérêts au taux légal sur les échéances échues entrant dans le calcul de l'arriéré résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé le 1^er juillet 2011.

4. Les conditions de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé sont aujourd’hui bien délimitées et leur application aux faits d’espèce semble tout à fait conforme à ce qui procède des textes et de la jurisprudence (I). S’agissant de la question de la détermination du point de départ des intérêts sur la majoration du loyer, le raisonnement apparaît cohérent au regard de la lettre de l’ancien article 1155 du Code civil (II).

I. La justification du déplafonnement du loyer du bail renouvelé par la modification notable des caractéristiques du local loué

5. Il ressort du statut des baux commerciaux, et plus spécifiquement de l’article L. 145-33 du Code de commerce, qu’à défaut d’accord amiable sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé, se substitue à la liberté contractuelle, la règle légale selon laquelle le loyer est fixé par le juge au montant de la valeur locative. Ledit principe de référence à la valeur locative connaît une exception issue de l’article L. 145-34 du même code, qui instaure un plafonnement à la variation du loyer. Ce n’est qu’en présence d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, tels que les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité, qu’un déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé peut être admis. Il existe également, depuis la réforme dite « Pinel » [3], une nouvelle limitation appelée « le plafonnement du déplafonnement », qui prévoit que la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente [4] et qui s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. C’est précisément sur ces circonstances particulières justifiant un déplafonnement du loyer que la solution analysée revient en premier lieu.

6. Les décisions de justice délimitant les conditions de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ne manquent pas. Il est aujourd’hui bien acquis que pour justifier le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, plusieurs conditions doivent être remplies [5]. Premièrement, il doit y avoir une modification qui s’apprécie in concreto et implique un changement constaté [6]. Deuxièmement, une telle modification doit porter sur un des éléments déterminants de la valeur locative [7]. Troisièmement, cette modification doit être notable et l’appréciation souveraine de ce caractère est laissée aux juges du fond [8]. Sur ce point, la jurisprudence semblait avoir une interprétation « neutre » en ne se souciant pas de l’intérêt favorable que pouvait avoir la modification sur l’activité économique du locataire [9], sauf lorsque la modification touche à un élément précis : les facteurs locaux de commercialité [10]. Toutefois, elle a considéré, pour des travaux affectant les caractéristiques du local loué, que ne peuvent être prises en compte que les seules modifications qui ont un impact favorable sur l’activité exercée par le locataire lorsque les travaux sont réalisés par le bailleur [11], alors qu’on pensait qu’une telle considération ne jouait qu’en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il est vrai que les articles R. 145-3 (N° Lexbase : L0041HZK) et R. 145-4 (N° Lexbase : L0042HZL) du Code de commerce ne font pas mention de la notion « d’intérêt pour le commerce considéré » [12]. Cependant, on peut trouver une logique à cette interprétation eu égard à l’objectif poursuivi par le statut des baux commerciaux qui n’est autre que la protection de l’activité économique [13] : il ne serait pas juste de faire supporter au locataire pénalisé par une modification défavorable une augmentation de loyer [14]. Quatrièmement, ladite modification doit être survenue pendant le cours du bail expiré [15]. Partant, la troisième chambre civile est censée contrôler l’application de l’ensemble de ces conditions par les juges du fond.

7. En effet, pour approuver la solution de la cour d’appel, elle retient que celle-ci n’avait pas à rechercher si la modification était favorable à l’activité commerciale exercée par la société locataire, « dès lors qu’elle avait constaté que les travaux, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, avaient, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués » et qu’une pareille modification des caractéristiques des locaux loués était à elle seule suffisante pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. En l’occurrence, il s’agissait de travaux qui consistaient, d’après le rapport d’expertise, à supprimer quelques cloisons pour intégrer dans la surface commerciale de vente une partie bureau et une partie réserve. La subtilité tenant à la qualification de travaux d’amélioration découlant de l’article R. 145-8 (N° Lexbase : L0046HZQ) est judicieusement écartée puisque les travaux en cause sont d’une autre nature qui n’est pas contestée. Concernant les conditions relatives à la modification et à un des éléments déterminants de la valeur locative, ces dernières semblent remplies dans la mesure où les travaux en question conduisent à une augmentation de la surface de vente, soit une modification matérielle des lieux loués, et donc à une modification des caractéristiques du local considéré [16]. Quant au caractère notable de la modification, une fois de plus, la condition paraît réalisée, les travaux aboutissant à un changement substantiel de configuration des lieux [17].

Et si les Hauts magistrats éludent l’incidence favorable de la modification sur l’activité commerciale exercée par le preneur, c’est certainement parce que cette modification de la configuration des lieux loués a été décidée et réalisée par le locataire et non par le bailleur. S’il est permis de penser que cette idée est conforme à la philosophie du statut des baux commerciaux [18] dans le sens où le locataire qui décide de réaliser des travaux le fait par intérêt pour son activité économique et doit donc supporter l’augmentation du loyer y afférente, force est de constater que la réalisation de travaux constitue un facteur de risque pour lui car il peut devoir supporter une double charge (financement des travaux et augmentation de loyer) sans avoir forcément l’effet escompté sur son activité économique. Enfin, relativement au moment de survenance de la modification, là encore, la condition apparaît satisfaite puisque la date de réalisation des travaux, malgré l'insuffisance des documents produits par la locataire pour déterminer cette date, peut être approximativement fixée après le 1^er juillet 2002, soit pendant la durée du bail. Dans ce contexte, la décision des juges d’appel ne pouvait qu’être approuvée.

Cela étant établi, demeurait la question de la détermination du point de départ des intérêts sur la majoration du loyer.

II - La détermination du point de départ des intérêts sur la majoration du loyer

8. La problématique de la fixation du point de départ pour le calcul des intérêts produits par les arriérés de loyers ne relève pas spécifiquement des dispositions du statut des baux commerciaux, mais du droit commun des obligations et des contrats [19]. C’est aux règles traitant de l’effet des obligations et afférentes aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution de l'obligation [20], devenues aujourd’hui les dispositions relatives à l’inexécution du contrat [21], qu’il faut s’en remettre. C’est exactement le chemin qu’emprunte en second lieu la Cour de cassation dans la solution commentée.

9. La question du calcul des intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail commercial renouvelé et le loyer fixé antérieurement n’est pas nouvelle et a fait l’objet d’une importante controverse. Effectivement, en 1969, la Cour de cassation jugeait que « les intérêts moratoires attachés aux loyers courent du jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi » [22]. Puis, elle décidait, quelques années plus tard, que les intérêts couraient depuis la date de prise d'effet du loyer, indépendamment de toute demande judiciaire ou autre [23]. Cette incertitude jurisprudentielle a conduit à l’adoption de décisions divergentes rendues au fond [24]. Finalement, la Haute juridiction met fin au débat en retenant la règle selon laquelle les intérêts couraient à compter de la demande en fixation du nouveau loyer [25]. La solution a été précisée par la fixation de la demande de détermination du nouveau loyer à la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge [26], puis reprise [27] et se retrouve dans la présente décision.

10. Confirmant la position qu’elle a établie précédemment, la Cour de cassation rappelle au visa de l'article 1155 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 [28], l’action ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 [29], que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention. À ce titre, elle censure l’arrêt d’appel fixant le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer au 1^er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial a été renouvelé et en conclut que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur. Cette solution ne vaut bien entendu que pour les actions introduites avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, cette dernière n’ayant pas prévu d’équivalence. Elle donne l’occasion d’insister sur l’importance de la formulation des demandes dans l’acte introductif d’instance en ce qui concerne les intérêts. Elle permet également de rappeler qu’il existe une faculté de convention contraire, laquelle est possible puisque les dispositions en cause ne sont pas d'ordre public, et qu’il peut être décidé contractuellement, dans le bail ou son avenant, du point de départ des intérêts à verser sur les compléments de loyers résultant de la fixation du prix du bail renouvelé.

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