[Brèves] La garantie d’éviction exclut la possibilité pour le vendeur d’invoquer la prescription acquisitive

► La garantie d’éviction due par le vendeur à raison de son fait personnel exclut la possibilité pour lui d’invoquer la prescription acquisitive

Faits et procédure. Les faits ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 30 juin 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation étaient singuliers : le vendeur d’un bien immobilier ayant conservé la possession du bien, revendique ultérieurement le bénéfice de la prescription acquisitive. Aussi fallait-il articuler les règles du droit des biens (la prescription acquisitive) et celles du droit de la vente (la garantie d’éviction de l’article 1626 du Code civil N° Lexbase : L1728ABM). La cour d’appel (CA Papeete, 29 mars 2018, n° 16/00011 N° Lexbase : A3223XKL) avait fait primer les secondes sur les premières, excluant ainsi la possibilité pour le vendeur demeuré possesseur du bien d’invoquer la prescription acquisitive.

Solution. La Cour de cassation rejette le pourvoi qui invoquait la primauté de la garantie d’éviction. Elle considère que « c’est par une exacte application des articles 1626 et 1628 du Code civil (N° Lexbase : L1730ABP) que la cour d’appel a retenu que le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle ». S’agissant de l’articulation entre la prescription acquisitive et la garantie d’éviction : la seconde prime la première (sur le caractère d’ordre public, v. C. civ., art. 1628 : « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel »). Ainsi, la Cour de cassation confirme ici que rares sont les cas où cette règle protectrice dévolue à l’acquéreur peut être évincée. En outre, la Cour de cassation confirme ici que le temps n’a pas d’emprise sur la garantie d’éviction due par le vendeur (rappr. Cass. civ., 13 mai 1912 : les héritiers ne sont pas déchargés de cette obligation, même trente ans plus tard).

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