[Brèves] Application facultative du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers : condition d’utilisation et de propriété communes des terrains et services

► L’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers suppose l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers ;

► il faut comprendre que le statut de la copropriété ne peut trouver à s’appliquer aux ensembles immobiliers dont les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage.

Telle est la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 26 mars 2020 (Cass. civ. 3, 26 mars 2020, n° 18-16.117, FS-P+B+I N° Lexbase : A56903KX).

Dans cette affaire, deux sociétés étaient propriétaires de fonds contigus sur lesquels étaient construits deux groupes d'immeubles dont les garages souterrains respectifs étaient desservis par une rampe d’accès commune.

L’une des sociétés avait, après expertise ordonnée en référé, assigné l’autre société afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles ; celle-ci avait reconventionnellement demandé qu’il soit dit que l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds était soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse était une partie commune dont elle était en droit d’user.

Pour accueillir les demandes de cette dernière, la cour d’appel de Chambéry (CA Chambéry, 19 mai 2016, n° 15/01445 N° Lexbase : A7288RPM) avait retenu que, s’agissant d’un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l’alinéa 2 de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4818AHW), le statut de la copropriété était applicable même si les éléments et aménagements communs étaient situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage, que l’accès commun avait été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés, que l‘expert affirmait que son usage était identique pour les deux voisins et qu’il fallait en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d’une autre organisation, le statut de la copropriété était applicable à l’ensemble immobilier, dont cette rampe d’accès chauffante et l’entrée du garage constituaient une partie commune.

Ce raisonnement est censuré par la Cour suprême, qui rappelle qu’il résulte de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Les juges d’appel ne pouvaient donc statuer comme ils l’avaient fait sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers.

♦ Absence d'incidence de la réforme. On relèvera que si la présente décision est rendue dans le cadre de la loi antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, elle reste applicable dans le cadre des dispositions issues de la réforme applicable au 1er juin 2020, puisque l’ordonnance n° 2019-1110 du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z970418U) a simplement modifié la définition des ensembles immobiliers en élargissant celle-ci aux « volumes ».

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