[Brèves] Avantages occultes : cas d’une VEFA à un prix sous-évalué

►Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement à un prix sous-évalué, l’acquéreur doit être regardé comme ayant disposé de la fraction de ce prix constitutive d’une libéralité dès la conclusion de la vente et sans attendre la livraison du bien, alors même que les ouvrages ne deviennent sa propriété qu’au fur et à mesure de l’exécution des travaux.

Telle est la solution retenue par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 27 décembre 2019 (CE 3° et 8° ch.-r., 27 décembre 2019, n° 420819, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A2846Z9B).

En l’espèce, à l’issue d’une vérification de comptabilité d’une SCI, l’administration fiscale a estimé que cette société avait accordé des avantages occultes à son gérant à raison de la minoration, d’une part du prix de cession, au titre d’une vente en l’état futur d’achèvement conclue d’un appartement de type F2 et d’autre part, du prix de vente d’un appartement de type F4. Elle a assujetti l’intéressé et son épouse à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. Les requérants demandent la décharge de ces impositions au tribunal administratif de Strasbourg qui a rejeté leur demande. La cour administrative d’appel de Nancy rejette le surplus des conclusions de leur requête d’appel (CAA de Nancy, 22 mars 2018, n° 17NC00613 N° Lexbase : A9533XMZ).

Pour rappel, les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés sont imposables à raison des bénéfices, déterminés selon les règles prévues pour cet impôt, réalisés par les sociétés de personnes dont elles sont associées, dans la mesure des parts qu’elles détiennent (CGI, arts. 8 N° Lexbase : L1176ITQ, 218 bis N° Lexbase : L4046HLG et 238 bis K N° Lexbase : L3844KWB).

Le versement d'une rémunération ou d'un avantage occulte par une société de personnes dont des personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés détiennent une part des droits sociaux correspond, dans la mesure de cette part, à une distribution de revenus imposable chez le bénéficiaire de cette rémunération dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le rehaussement correspondant des résultats de la société de personnes a ou non suffi à rendre bénéficiaires les résultats imposables à l'impôt sur les sociétés de ses associés.

La cour administrative d'appel de Nancy n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que le versement d'un avantage occulte par cette SCI correspondait à une distribution de revenus imposable chez le bénéficiaire de cet avantage dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

En cas d'acquisition à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix ne comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées de l'article 111 c du Code général des impôts (N° Lexbase : L2066HL4), alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour l'un des cocontractants, d'octroyer et, pour l'autre, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. En outre, lorsque l'administration procède à l'évaluation de la valeur vénale d'un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité de son lieu de situation, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps. Toutefois, aucune règle du code général des impôts n'impose dans ce cas à l'administration de se fonder exclusivement sur des termes de comparaison portant sur des transactions antérieures à la date de ce fait générateur.

La cour a pu donc, sans commettre d'erreur de droit, juger que le fait générateur de l'imposition de l'avantage occulte qui leur avait été accordé devait être regardé comme intervenu à la date du 30 décembre 2009.

Le pourvoi des requérants est rejeté.

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