[Brèves] Non-respect d’un engagement de revendre et force majeure : critères d’appréciation du caractère d’imprévisibilité

►L’ensemble des difficultés d’ordre administratif inhérentes à la gestion d’un dossier ne revêt pas pour un professionnel un caractère d’imprévisibilité et ne constitue pas un cas de force majeure, ni l’impossibilité de revendre en l’état.

Telle est la solution retenue par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion dans un arrêt en date du 28 juin 2019 (CA Saint-Denis de la Réunion, 28 juin 2019, n° 18/00168 N° Lexbase : A5321ZIW).

En l’espèce, une société dont l’objet est notamment l’acquisition de terrains et la création sur des terrains de ZAC a acquis diverses parcelles de terrain situées sur la commune de Saint Denis de la Réunion. Elle n’a fait l’objet que d’une imposition au taux réduit de 0,6 % en contrepartie de l’engagement de vendre ces biens dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.  Faute d’avoir respecté son obligation de revendre les terrains, les services de la direction générale des impôts ont transmis une proposition de rectification puis, après discussion, une mise en demeure de verser une somme de 240 034 euros. La société a fait état d’un cas de force majeur l’ayant empêché de respecter son engagement de revente. Le tribunal administratif de Saint Denis déboute la société de sa demande et a considéré que les conditions de force majeure n’étaient pas remplies. La société a relevé appel du jugement.

Pour rappel, en application de l’article 1115 du Code général des impôts (N° Lexbase : L4880IQS) les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A (N° Lexbase : L3557IAY) sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

Pour la cour d’appel, «dans le cadre d’une opération importante de construction nécessitant une viabilisation des lots sur des terrains en friche ainsi que l’accord de différentes administrations, le retard dans le planning prévu -s’il constitue un élément extérieur- n’est nullement imprévisible et ce, d’autant moins pour un professionnel de l’immobilier qui connaît les difficultés d’évolution de dossiers techniques. Le fait de parier sur la mise en viabilité d’un terrain dans un délai limité pour la revente en obtenant des exonérations fiscales constitue, pour un professionnel de l’immobilier qui acquiert, un risque qui ne saurait être considéré comme un cas de force majeure. Le marchand de biens étant conscient de la prévisibilité de l’évènement qui retarde le projet». Elle confirme donc le jugement du tribunal administratif de Saint-Denis (cf. le BoFip - Impôts annoté N° Lexbase : X7568ALU).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable