[Brèves] Opération de défiscalisation «Malraux» : responsabilité du notaire non retenue, pour avoir versé les fonds affectés aux travaux conformément aux règles de fonctionnement de l’AFUL, alors que les travaux n’avaient pas été réalisés par l’entreprise, mise en liquidation judiciaire

► Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de retenir la responsabilité du notaire qui, dans le cadre d’une opération de défiscalisation «Malraux», avait procédé au versement les fonds affectés aux travaux conformément aux règles de fonctionnement de l’AFUL, alors que les travaux n’avaient pas été réalisés par l’entreprise, mise en liquidation judiciaire.

C’est en ce sens que s’est prononcée la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 17 janvier 2019 (Cass. civ. 3, 17 janvier 2019, n° 17-26.490, FS-P+B+I N° Lexbase : A3169YTK).

En l’espèce, une société avait acquis deux immeubles dans un secteur sauvegardé ; après division et placement des biens sous le régime de la copropriété, elle avait entrepris de les revendre par lots, en l'état de vétusté ; pour la réalisation de travaux de restauration s'inscrivant dans un dispositif de défiscalisation, elle avait constitué, avec les copropriétaires, une AFUL pour chaque immeuble ; les actes de vente et les statuts des associations avaient été établis par un notaire, qui avait également procédé au versement aux AFUL ou à la société chargée de la réalisation des travaux, des fonds empruntés à cette fin par les copropriétaires ; les travaux n'ayant pas été réalisés par la société, mise en liquidation judiciaire, et une action en comblement de passif ayant été engagée contre ses dirigeants, les deux AFUL et divers copropriétaires avaient engagé une action en responsabilité contre le notaire, et le directeur des AFUL.

Ils n’obtiendront pas gain de cause devant la Cour suprême qui, approuve le raisonnement des juges d’appel.

D'une part, qu'ayant relevé que les permis de construire et autorisations spéciales de travaux avaient été obtenus courant 2005 et retenu qu'aucune des pièces produites aux débats ne démontrait que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l'opération et les règles de fonctionnement de l'AFUL, ils auraient renoncé à contracter, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve d'un lien de causalité entre le défaut de conseil et le préjudice invoqué n'était pas rapportée.

D'autre part, ayant relevé qu'au moment de l'intervention du notaire, la société était propriétaire de lots non encore vendus à des particuliers et que la société acquéreuse d'un local commercial, était dispensée de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation de l'opération, la cour d'appel, qui a fait l'exacte application de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et de l'article L. 322-1 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L8496GQQ) en retenant leur qualité de propriétaire intéressé par l'exécution des travaux, laquelle n'implique pas leur paiement, et qui n'était pas saisie d'un manquement du notaire à une obligation de prudence et de vigilance en tant que séquestre, a pu en déduire que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n'étaient entachés d'aucune irrégularité et que le notaire n'avait pas commis de faute en versant les fonds affectés aux travaux en exécution des résolutions des assemblées générales et des ordres du directeur de ces associations.

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