[Brèves] VEFA : autonomie du contrat de réservation et conséquences de sa nullité sur le contrat de vente

La nullité du contrat de réservation, qui est un contrat distinct et autonome du contrat de vente, en raison de l’absence de notification régulière du délai de réflexion de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L2018KGT), place l’acquéreur dans la situation où aucun contrat préliminaire n’a été conclu et entraîne ainsi la nullité de l’acte de vente qui doit comporter la mention de ce délai de rétractation, conformément à l’alinéa 5 de l’article précité. Tel est l’apport d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 avril 2018 (Cass. civ. 3, 12 avril 2018, n° 17-13.118, FS-P+B+I N° Lexbase : A1473XL7).

Dans cette affaire, M. X a conclu un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement d’un immeuble, puis les a acquis en l’état auprès d’une société, selon acte authentique. L'acquéreur a payé comptant en la comptabilité du notaire la somme de 37 915,50 euros, ladite somme provenant d'une fraction d'un prêt immobilier contracté par acte authentique du même jour. Après la livraison de l’immeuble, contestant les conditions dans lesquelles il a conclu ces contrats, dont l'objectif était la défiscalisation, l’acquéreur  a assigné la société en annulation des contrats et en indemnisation de ses préjudices.

En cause d’appel, les juges ont prononcé l’annulation du contrat de réservation et du contrat de vente, au motif que l’acquéreur avait conservé la faculté de se rétracter, faute de notification régulière du délai de réflexion de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La société a formé un pourvoi, soutenant que la signature par l'acquéreur de l'acte authentique de vente sans réserve valait renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1.

A tort selon la Haute juridiction qui énonce la solution précitée et rejette le pourvoi. Ce faisant, la Cour de cassation poursuit peu à peu son œuvre de définition de l’articulation entre le contrat de réservation et le contrat définitif de vente immobilière (cf. l’Ouvrage «Contrats spéciaux» N° Lexbase : E2305EYZ).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable