La clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages-ouvrage n'était pas de nature à exonérer le bailleur de la garantie légale instituée par l'article 1721 du Code civil (
N° Lexbase : L1843ABU). Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 mars 2017 (Cass. civ. 3, 2 mars 2017, n° 15-24.876, FS-P+B
N° Lexbase : A0005TSY). En l'espèce, un bail commercial avait été consenti le 29 septembre 2010 pour l'activité de résidence de tourisme sur des locaux sous-loués le 30 avril 2012. Ce bail contenait une clause aux termes de laquelle, en cas d'événement exceptionnel affectant la résidence et ne permettant pas une occupation effective et normale des biens objets des présentes, le loyer serait suspendu et une clause subrogeant irrévocablement le preneur au bailleur dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur, de toutes les garanties de vente et de construction, telles que les garanties d'achèvement, biennales et décennales. Un désordre de nature décennale avait été dénoncé à l'assureur dommages-ouvrage qui a refusé, en arguant que l'exploitation n'avait pas été rendue impossible par les désordres, d'indemniser le locataire de la perte de sous-loyers. Sur opposition à une injonction de payer, le bailleur a sollicité la condamnation du preneur principal au paiement de loyers et charges que ce dernier avait suspendu et le preneur, la condamnation du bailleur à lui garantir la perte des sous-loyers. La demande du locataire en indemnisation de la perte d'exploitation a été rejetée par les juges du fond au motif que les désordres affectant l'appartement objet du litige relevaient de la garantie dommages-ouvrage pour laquelle, en application de la clause précitée du bail, le locataire a été formellement subrogé dans les actions et droits du propriétaire, ainsi que pour percevoir les indemnités relatives aux différentes garanties de vente et de construction et qu'il ne ressortait pas du bail que le propriétaire substituait sa garantie à celle de l'assureur, en cas d'analyse différente de l'indemnité due entre l'assureur et le locataire. Le locataire s'est pourvu en cassation. Son pourvoi a été accueilli au motif que la clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages-ouvrage n'était pas de nature à exonérer le bailleur de la garantie légale instituée par l'article 1721 du Code civil. Aux termes de ce texte, "
il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser" (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E6701AEW).
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