Le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. Telle est la solution retenue par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 29 juin 2016 (Cass. civ. 1, 29 juin 2016, n° 15-15.683, F-P+B
N° Lexbase : A1990RWM). En l'espèce, un acquéreur qui, ayant acquis, suivant acte reçu devant notaire, une maison d'habitation avec jardin et cour, donnant par un passage commun, projetait de se raccorder au réseau téléphonique depuis ce passage qu'il croyait indivis, s'est heurté au refus d'une voisine qui, propriétaire de l'immeuble voisin, revendiquait la propriété exclusive de la cour constituant le passage vers cette voie. Une expertise amiable ayant révélé que cette cour était privative, l'acquéreur a assigné le notaire, en réparation des préjudices financier et moral engendrés par l'imprécision de son titre. La cour d'appel ayant rejeté sa demande, il a formé un pourvoi auquel la Haute juridiction accède. En effet, au visa de l'article 1382 du Code civil (
N° Lexbase : L1488ABQ), elle censure la solution des juges du fond : en statuant ainsi, alors que les termes de "passage commun", qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte, la cour d'appel a violé l'article susvisé.
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