[Brèves] Franchise de loyers contre travaux : point de départ de la prescription de l'action en répétition de l'indu

L'action en répétition de l'indu ne peut être utilement engagée qu'à compter de la date où le paiement est devenu indu, soit à compter du jour où les réductions de loyers consenties excédaient le coût des travaux d'améliorations. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2007 (Cass. civ. 3, 31 mai 2007, n° 06-13.224, société civile immobilière (SCI) du Harlay, FS-P+B N° Lexbase : A5141DWC). En l'espèce, le bail prévoyait que le bailleur participerait aux améliorations apportées dans les loués par le preneur sous la forme d'une réduction de loyers pendant neuf ans à hauteur de 800 000 francs par an (environ 121 959 euros). Estimant l'allégement du loyer excessif au regard de l'investissement réalisé par le preneur, le bailleur a assigné ce dernier en répétition de l'indu. Le locataire a alors invoqué la prescription décennale de l'action engagée à son encontre sur le fondement de l'article L. 110-4 du Code de commerce (N° Lexbase : L5548AIC). La question s'est alors posée du point de départ de cette prescription, le preneur soutenant qu'il y avait lieu de retenir la date d'achèvement des travaux, soit, en l'espèce, en 1990, date à laquelle le bailleur, même s'il n'avait pas connaissance du montant exact des travaux, pouvait en demander la justification. La Haute juridiction rejette cette argumentation en précisant que la date à prendre en compte est celle à laquelle les réductions de loyers excédaient le coût des travaux. Pour déterminer le point de départ du délai de prescription, il appartiendra en conséquence à la cour de renvoi de préciser, au regard du coût des travaux, à compter de quelle date les sommes non réglées par le locataire au titre de la franchise de loyers ont atteint ce montant.

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