[Jurisprudence] Quelle majorité pour la suppression du service de conciergerie dans un immeuble en copropriété ?

Le service de gardiennage d'immeuble représente un poste conséquent des charges de copropriété qui peut paraître important aux copropriétaires de supprimer. Il existe, aujourd'hui, un ensemble de solutions alternatives à ce type de poste, qu'il est possible d'externaliser, et elles sont souvent moins coûteuses pour les copropriétaires. La suppression du service de conciergerie et le changement d'affectation éventuel de l'ancienne loge imposent un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Mais à quelle majorité ces décisions pourront-elles être adoptées ? C'est dans un courant libéral que s'inscrit l'arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2007. Dans l'arrêt rapporté, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de décisions votées par l'assemblée générale des copropriétaires portant suppression du poste de conciergerie, affectation d'un lot à l'habitation professionnelle ou commerciale et cession au profit d'un tiers. Il faisait, notamment, valoir que la suppression du service de conciergerie d'un immeuble prévu dans le règlement de copropriété constituait une atteinte aux modalités de jouissance de l'immeuble telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété et ne pouvait, à ce titre, être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Adoptant la motivation des juges d'appel, la Cour de cassation précise que le copropriétaire ne démontre pas, en l'espèce, que la suppression du service de concierge porterait atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives.

Concernant la cession de la loge, la Cour précise que, lorsque le changement d'affectation de la loge et sa cession permettent une meilleure utilisation de cette partie commune devenue inutile comme conciergerie, la double majorité exigée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 26 N° Lexbase : L4826AH9) est suffisante.

Tout est donc affaire de circonstances...

En matière de suppression du service de conciergerie, il résultait des dernières décisions les solutions suivantes :

- dans l'hypothèse où cette suppression porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, cette décision devra être prise à l'unanimité, l'appréciation de cette atteinte relevant du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond (voir, notamment, Cass. civ. 3, 28 juin 1995, n° 93-15.642, Syndicat des copropriétaires 30 rue de Chambéry c/ Consorts Demarquay, inédit N° Lexbase : A5305D3U) ;

- en revanche, dans l'hypothèse où il est constaté une vacance du poste de conciergerie depuis plusieurs mois ainsi que des mesures de remplacement prises par le syndic, comme c'était le cas dans l'arrêt rapporté, la double majorité de l'article 26 peut être suffisante.

Si, par suite de la suppression du service de gardiennage de l'immeuble, l'assemblée délibère sur la vente du lot qui était antérieurement affecté en qualité de loge, la même question de majorité se pose.

Dans un arrêt du 30 mars 1994, la Cour de cassation avait statué en ces termes : "ayant constaté le caractère définitif d'une délibération antérieure de l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé la suppression du poste de concierge, la cour d'appel qui a souverainement retenu que le respect de la destination de l'immeuble n'exigeait pas la conservation de cette partie commune et exactement relevé que cette aliénation pouvait être décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, réunie lors du vote de la résolution litigieuse, a légalement justifié sa décision" (Cass. civ. 3, 30 mars 1994, n° 92-16.763, Mme Michel c/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble 7, rue Félix Ziem Paris (18e), inédit N° Lexbase : A3499C7Q).

Ainsi, dès lors que la cession de la loge de l'ancien concierge ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, il apparaît que la double majorité de l'article 26 est suffisante.

Néanmoins, cette règle ne s'applique que sous la réserve que la loge du gardien soit qualifiée de "partie commune". Il convient donc d'être particulièrement vigilant eu égard aux majorités applicables pour décider tant la suppression du service de conciergerie que la cession de la loge. Si la prudence implique le recours à l'unanimité, il est vrai que cette exigence peut être source de blocage entre les copropriétaires.

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