[Jurisprudence] Brouillard sur la responsabilité du diagnostiqueur défaillant

L'arrêt de la troisième chambre civile en date du 7 janvier 2016 ne concourt certainement pas à dissiper les incertitudes sur la responsabilité du diagnostiqueur immobilier défaillant. Si l'on croyait son sort scellé par le récent arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation (1), la troisième chambre civile démontre qu'en la matière, il n'y a pas lieu de généraliser le principe de réparation intégrale du préjudice. Dans les faits qui président au litige, une société fait établir un diagnostic sur un ensemble immobilier dont elle est propriétaire, préalablement à une opération de division. Le diagnostic établi par la société S., conclut à l'absence de nécessité d'entreprendre des travaux importants dans un délai de cinq ans. Or, trois ans plus tard et postérieurement à la revente de l'immeuble par lots, des fissures importantes apparaissent dans les stationnements en sous-sol. Le vendeur ayant supporté l'ensemble du coût des réparations, assigne alors le diagnostiqueur, ainsi que son assureur, en paiement du montant des travaux ainsi que différents préjudices, invoquant l'erreur de diagnostic.

La cour d'appel de Paris reconnaît la défaillance de la société S. mais limite le montant de l'indemnisation au surcoût des travaux occasionnés par le caractère tardif de la découverte des désordres. Le vendeur conteste cette décision et, par voie de conséquence, se pourvoit en cassation. Il fait valoir que le diagnostiqueur défaillant doit supporter l'ensemble du coût des dépenses engagées pour remédier au vice non décelé. En effet, s'il avait été informé de l'existence de désordres, il aurait négocié le prix d'acquisition à la baisse, voire revendu les lots à un prix plus élevé, intégrant ainsi le montant des travaux. Saisie sur ce point, la Cour de cassation va une nouvelle fois s'intéresser à l'étendue de la réparation à laquelle est tenu le diagnostiqueur immobilier défaillant. Confirmant l'arrêt d'appel, elle relève que l'erreur de diagnostic n'était pas à l'origine des désordres et qu'en toute hypothèse, le propriétaire aurait dû entreprendre des travaux de consolidation. Elle condamne alors le professionnel au paiement du surcoût des travaux de reprise. L'arrêt est néanmoins partiellement cassé en ce qu'il avait exclu la garantie de l'assureur du diagnostiqueur, lequel ne prouvait pas avoir entrepris les démarches de déclaration du chantier. Au visa des stipulations contractuelles contenues dans le contrat d'assurance, et conformément à l'article L. 113-9 du Code des assurances (N° Lexbase : L0065AAN), le défaut de déclaration professionnelle n'est pas sanctionné par une absence d'assurance, mais par la réduction proportionnelle de l'indemnité. De ce fait, l'assureur est tenu de garantir, en partie, les sommes dues au titre de la condamnation de son client.

Loin de minimiser la portée de la solution rendue pas la Chambre mixte le 8 juillet 2015 ayant mis à la charge du diagnostiqueur l'intégralité des travaux de reprise, l'arrêt de la troisième chambre civile s'appuie sur un fondement juridique différent (II). Cette décision ne traduit donc pas un mouvement de reflux de l'obligation d'information. Elle permet de mettre en évidence l'existence d'une gradation des responsabilités, eu égard aux missions confiées au diagnostiqueur (I).

I - L'obligation de recourir au diagnostiqueur lors de la mise en copropriété de l'immeuble

La vente d'un immeuble suivant une première division nécessite de recourir à un diagnostiqueur immobilier. Le législateur a récemment étendu ce contrôle avec la création du dossier technique global (A). Quelle que soit l'étendue du contrôle confié au diagnostiqueur, ce dernier engage sa responsabilité s'il n'exerce pas sa mission conformément aux règles de l'art (B).

A. L'évolution de la mission du diagnostiqueur lors de la mise en copropriété

En application des dispositions de l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8934ASP), la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans, doit être précédée d'un diagnostic technique portant constat l'apparente solidité de l'immeuble. En l'espèce, le vendeur a fait appel à la société S. afin de procéder à ces vérifications. Ainsi établi, le diagnostic est transmis aux acquéreurs lors de la première vente des lots issus de la division, permettant ainsi de satisfaire à l'obligation d'information sur les caractéristiques du bien vendu. L'établissement de ce diagnostic est obligatoire jusqu'au 1er janvier 2017, date à laquelle se substitue le diagnostic technique global.

La loi n° 214-366 du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi "ALUR" (N° Lexbase : L8342IZY) a introduit de nouvelles dispositions dans le Code de la construction et de l'habitation. Le nouveau titre IV du livre IV porte création du dossier technique global (2), destiné à prévenir la dégradation des propriétés et faciliter la réalisation de travaux de conservation. Mieux informés sur la situation générale de l'immeuble, les copropriétaires peuvent ainsi établir un plan pluriannuel de travaux. La réalisation du dossier technique global est obligatoire, à compter du 1er juillet 2017, pour les mises en copropriété d'immeubles datant de plus de dix ans (3).

Outre l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le dossier technique global doit faire état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires, comporter une analyse sur les améliorations possibles de l'immeuble ou encore, indiquer sa performance énergétique. Enfin, il doit faire apparaître une évaluation du coût des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant ceux qui doivent être menés dans les dix prochaines années. A ce titre, le nouvel article L. 731-5 Code de la construction et de l'habitation organise des sanctions en l'absence de production du diagnostic dans le délai d'un mois après la notification de la demande par l'autorité administrative compétente et à défaut, de faire réaliser d'office les travaux aux frais du syndicat des copropriétaires. En l'espèce, le diagnostic réalisé par le professionnel indiquait qu'aucuns travaux n'étaient à prévoir dans les dix ans à venir, de sorte que le vendeur a pu valablement rechercher la responsabilité de la société S. pour son erreur de diagnostic.

B - Les hésitations sur l'évolution de la responsabilité du diagnostiqueur

Si les réformes législatives successives ont renforcé la transparence dans les transactions immobilières, elles ont troublé la lisibilité de la responsabilité des diagnostiqueurs. La multiplication des informations transmises à l'acquéreur a pour objet de garantir l'efficacité du consentement donné lors de la conclusion du contrat. A ce titre, la question de l'indemnisation à laquelle est tenu le professionnel en cas de délivrance d'informations erronées, donne lieu à une jurisprudence abondante.

A la suite de controverses sur la nature du dommage en cas de défaillance du diagnostiqueur, la Chambre mixte s'est prononcée, sur le fondement de l'article L. 271-4 Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L9092IZR), en faveur de la réparation intégrale du préjudice subi par l'acquéreur (4). Le professionnel est devenu une sorte de garant (5) de l'état parasitaire de l'immeuble et, en tant que tel, ne peut minorer sa responsabilité en faisant valoir que le désordre existait avant son intervention. Une telle sanction peut, de prime abord, sembler bien sévère, dans la mesure où le diagnostiqueur est susceptible de supporter seul le préjudice de l'acquéreur, alors même qu'il n'est que tiers à la vente. Ce dernier ne fournit qu'une information, il ne délivre pas l'immeuble. Cette obligation qui pèse sur le professionnel apparaît plus lourde encore lorsque la garantie du vendeur profane ne peut être recherchée si, de bonne foi, il l'a exclue par une clause élusive des vices cachés incluse dans le contrat. L'acquéreur recherchera alors la seule condamnation du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information. Pour autant, admettre que le diagnostiqueur est tenu d'indemniser l'acquéreur pour son entier préjudice est aisément compréhensible car il participe d'un mouvement de sécurisation et de transparence des transactions immobilières. Cet arrêt enseigne, néanmoins, qu'une telle solution n'a pas vocation à être généralisée.

Le demandeur entendait donc se prévaloir de cette jurisprudence favorable afin d'obtenir la garantie de la société S. en paiement de l'intégralité des travaux de reprise. Toutefois cet argument n'a pas trouvé d'écho du côté de la troisième chambre civile qui a limité l'indemnisation en indiquant que l'erreur de diagnostic n'était pas à l'origine des désordres. La Cour de cassation affirme qu'il n'y a pas de lien de causalité entre l'obligation du vendeur d'effectuer les travaux et l'erreur de diagnostic. Peu conforme à la solution proposée par la Chambre mixte et les arrêts postérieurs, la décision de la troisième chambre civile s'explique de par le fondement juridique employé.

II - La responsabilité à contenu variable du diagnostiqueur

Les contours de la responsabilité du diagnostiqueur sont difficiles à cerner. Le législateur n'a pas créé un régime de responsabilité spéciale de ce professionnel. Aussi, il appartient à la jurisprudence de caractériser, au gré des litiges qui lui sont soumis, la nature du préjudice réparable selon la mission confiée (A). Gageons que les réformes successives apporteront des précisions en la matière (B).

A - Les fondements de la responsabilité du diagnostiqueur

La responsabilité du diagnostiqueur repose selon les cas sur la responsabilité contractuelle, la responsabilité délictuelle, ou encore sur l'obligation de garantie de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L9092IZR). La réparation à laquelle est tenu ce dernier, repose en grande partie sur le contenu de sa mission. A une identité de faute dans la réalisation d'un diagnostic, la réparation peut s'avérer pour le moins hétérogène selon le contenu de l'information délivrée. Force est de constater qu'il existe une véritable hiérarchie dans les mentions informatives, en fonction de l'objectif recherché par le législateur. L'étude de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation met en évidence que le diagnostiqueur est tenu de l'entier préjudice à la suite d'une erreur de diagnostic quant à la présence de mérules, d'insectes xylophages et d'amiante, ou encore le risque d'exposition au plomb. L'étendue de sa responsabilité repose sur l'intérêt qu'a entendu protéger le législateur, en l'occurrence, dans ces derniers exemples, la santé de l'acquéreur immobilier. Cette solution ne s'étend pas au diagnostic-performance énergétique erroné. En effet, celui-ci n'entraîne pas la nullité du contrat (6). Par analogie, l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation se borne à énoncer de façon laconique que les mises en copropriété d'immeubles datant depuis plus de quinze ans doivent faire l'objet d'un diagnostic portant sur l'état apparent de l'immeuble. Il ne s'agit donc pas d'une mission d'investigation sur la solidité de la structure mais d'une simple constatation de l'état apparent pour connaître approximativement le montant des travaux de reprise. Le contenu de la mission se borne à une simple constatation, et en tout état de cause, si le vendeur avait connu l'état de l'immeuble avant de lotir, il aurait dû réaliser les travaux en tant que propriétaire du bien. Les juges estiment à juste titre, que le diagnostiqueur n'est comptable que du préjudice prévisible, à savoir, l'aggravation des désordres entre le diagnostic et sa révélation. En l'espèce, la perte de chance de ne pas avoir pu vendre le bien à un meilleur prix en tenant compte des travaux ne constitue pas davantage un préjudice indemnisable. Les juges affirment sur ce point que le demandeur ne rapporte pas la preuve du supplément du prix qu'il aurait pu obtenir. Cet arrêt constitue une illustration du manque de lisibilité de la responsabilité du diagnostiqueur, en effet, à équivalence de faute, la réparation à laquelle il peut être tenu peut souffrir de fortes variations.

B - La nécessaire harmonisation de la responsabilité du diagnostiqueur

Les questionnements sur le régime de responsabilité du diagnostiqueur immobilier, particulièrement retord, mériteraient une réponse législative. Si le Code de la construction et de l'habitation précise la compétence et les garanties d'assurance dont doit disposer le professionnel, il ne se prononce pas sur sa responsabilité qui reste soumise au droit commun de la responsabilité civile (7). Dès lors, selon que la responsabilité a un fondement délictuel ou contractuel, l'indemnisation pour une même faute peut tantôt consister dans le remboursement de l'entier préjudice, tantôt être limité au préjudice prévisible (8). En l'occurrence, la volonté de sécurisation des transactions immobilières a conduit la jurisprudence à instaurer une véritable obligation de garantie du professionnel sur le fondement de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Cette garantie ne s'étend pas aux diagnostics réalisés à la suite de la mise en copropriété d'un immeuble depuis plus de dix ans. Reste à savoir si la solution sera la même avec la substitution du nouvel article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation qui comprend des obligations beaucoup plus larges. Il semblerait que la jurisprudence n'évoluera guère sur ce point puisque le contenu du diagnostic n'a qu'une vocation informative sur la situation patrimoniale de l'immeuble et non sur la sécurité des acquéreurs. Face à l'ensemble de ces régimes d'indemnisation, on ne peut que constater le besoin d'harmonisation, et plus que jamais, la nécessaire création d'un régime de responsabilité spéciale des diagnostiqueurs immobiliers.

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(1) Cass. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, P+B+R+I (N° Lexbase : A6242NM7), nos obs., Lexbase Hebdo n° 624 du 10 septembre 2015 - édition privée (N° Lexbase : N8828BUI) ; D., 2015, p . 2155, note V. Mazeaud ; JCP éd. G, 2015, n° 1088, note Y.-M. Serinet ; RDC 2015 , p. 848, note O. Deshayes ; Contrats, conc. consom., 2015, n° 253, comm. L. Leveneur ; RTDciv., 2015, p. 895, obs. P.-Y. Gautier.
(2) D. Tomasin, Les apports de la loi Macron au droit de la copropriété, AJDI, 2015, p. 671.
(3) CCH., art. 731 -4.
(4) Cass. mixte, 8 juillet 2015 , n° 13-26.686, P+B+R+I (N° Lexbase : A6242NM7).
(5) P.-Y Gautier, obs. sous Cass. mixte , 8 juillet 2015, préc.
(6) CCH., art. L. 721-2 (N° Lexbase : L8656KGP).
(7) B. Wertenschlag, T. Geib, La responsabilité du diagnostiqueur immobilier, AJDI, 2009, p. 417.
(8) C. civ., art. 1150 (N° Lexbase : L1251ABX).

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