[Brèves] Règlement de copropriété : la force probante du règlement de copropriété dans la délimitation des parcelles de chaque copropriétaire

L’irrégularité d’un plan de division n’entraîne aucune conséquence quant à la régularité du règlement de copropriété et à l’état descriptif de copropriété si ces deux éléments déterminent suffisamment clairement les parties privées et les parties communes.

Les limites de propriété sont souvent cause de nombreux litiges.

Qu’en est-il lorsqu’un plan de division de parcelle ne reprend pas précisément les voies d’accès des plans du permis de construire ? Son irrégularité entraîne-t-elle la nullité du règlement de copropriétaire ?

La Cour de cassation, par un arrêt de la troisième chambre du 19 mars 2026, vient répondre à cette question après une longue saga de renvoi devant deux Cours d’appel.

Dans cette affaire, la SCI L’abbaye a entrepris la construction de deux chalets donnant lieu à deux parcelles : lot n° 1 et lot n° 2.

Il était prévu, dans les plans annexés au permis de construire, que l’accès au lot n° 1 se fasse par un passage traversant la parcelle n° 2.

Un plan d’implantation des chalets de division a ensuite été réalisé sur cette base, sans pour autant faire apparaître les voies d’accès (ci-après plan de division).

Le tout a ensuite été érigé sous le statut de la copropriété.

La SCI L’abbaye a vendu à Madame A. un lot n° 1.

Le règlement de copropriété était annexé à cet acte, ainsi qu’un plan de division des parcelles.

La SCI L’abbaye a vendu à son gérant le lot n° 2.

Puis, par acte du 9 juillet 2010, les époux X ont acquis le lot n° 1.

Courant 2011, les époux X ont constaté que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division correspondant à la partie commune à usage privatif affecté du lot n° 2.

Le propriétaire du lot n° 1 devait donc circuler sur le jardin à usage privatif du lot n° 2, appartenant aux époux X.

Ces derniers, non contents de ces passages, décident d’assigner le propriétaire du lot n° 1, la SCI L’abbaye, le syndicat des copropriétaires et le notaire ayant réalisé les différentes ventes afin de faire interdire tout passage sur leur lot.

Selon eux, le plan annexé au règlement de copropriété et à l’état descriptif de copropriété n’est pas conforme aux plans réalisés pour le permis de construire, d’une part, et n’a, en tout état de cause, pas été réalisé par un géomètre expert et ne peut donc servir de base pour déterminer les droits fonciers, d’autre part.

Les époux X allèguent que le tout est donc entaché d’irrégularité, tant le règlement de copropriété que le plan annexé.

En première instance, le propriétaire du lot n° 1 a été condamné à payer à M. et M^me X la somme de 4 000 euros au titre des passages sur leur lot à usage privatif.

La Cour d’appel de Chambéry (CA Chambéry, 2 juin 2020 n° 18/01535 N° Lexbase : A66323ML), infirme le jugement de première instance.

Statuant de nouveau, la Cour prend le règlement de copropriétaire comme base de lecture.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de copropriété font apparaître deux lots privatifs composés d’un chalet et d’un jardin privatif ainsi que d’une partie commune qui correspond au chemin d’accès des logements.

La Cour considère que le plan de division a été réalisé sur la base des plans réalisés pour le permis de construire et qu’il faut donc comprendre que le chemin d’accès a bien été prévu.

Il s’impose donc aux futurs copropriétaires.

La Cour de cassation ne suit pas le raisonnement et casse et annule la décision de la Cour d’appel pour manque de base légale.

La Cour de cassation considère que la Cour d’appel n’a pas recherché si les époux X subissaient un préjudice du fait du passage du propriétaire du lot n° 1 sur son lot.

La Cour d’appel de Lyon ne suivra pas la Cour de cassation, maintenant le raisonnement de la Cour d’appel de Chambéry (CA Lyon, 16 janvier 2024, n° 22/06275 N° Lexbase : A16572LX).

Le plan litigieux est bien conforme au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division : les entrées et passages sont des parties communes.

Les époux X sont déboutés de leur demande.

La Cour de cassation confirme finalement la position des deux Cours d’appel : une irrégularité du plan annexé au règlement de copropriété n’a aucune incidence sur ledit règlement.

Si le règlement de copropriété et l’état descriptif de copropriétaire permettent de distinguer clairement partie privative et partie commune, alors l’irrégularité affectant le plan annexé n’entraînera aucune conséquence dans la détermination des droits fonciers.

Finalement, le règlement de copropriété et l’état descriptif de copropriété constituent les fondations de la délimitation des parties privées et des parties communes.

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