[Dépêches] Cession des locaux donnés à bail : nouvelle précision sur le droit de préférence du locataire

Ne constitue pas une cession unique au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d'autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts.

Par acte notarié, une SCI a acquis 6 lots appartenant indivisément aux consorts M, ainsi que trois autres lots appartenant à Mme M, l’une des indivisaires. 5 des 6 lots cédés par l’indivision étaient donnés à bail commercial à une société (la locataire) et les lots cédés par Mme M. seule étaient donnés à bail commercial à une autre société.

La locataire, se prévalant de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce N° Lexbase : L4529MBD a demandé la nullité de la vente et le paiement de dommages-intérêts.

La question se posait donc de savoir si la vente en question entrait dans le champ d’application du droit de préférence conféré au preneur à bail commercial.

Selon l'article L. 145-46-1, alinéa 1^er, du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont applicables ni à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ni à la cession unique de locaux commerciaux distincts.

Selon la Cour, ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d'autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. C'est donc à tort que la cour d'appel (CA Reims, 11 juillet 2023, n° 22/00295 N° Lexbase : A92381AE) a retenu, en l’espèce, que la locataire n'était pas fondée à contester l'existence d'une cession unique au motif que les locaux n'appartenaient pas à un seul propriétaire.

Pour autant, la Haute juridiction retient que l'arrêt d’appel n'encourt pas la censure dès lors que la cour d'appel a constaté que la vente par les consorts M n'avait pas porté seulement sur les lots donnés à bail, mais également sur un sixième lot sur lequel ne portait pas le bail. En effet, il est jugé que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu (v. not. Cass. civ. 3, 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B N° Lexbase : B7628AKQ).

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