[Dépêches] L'action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs successifs de l'ouvrage

La garantie décennale reste attachée à la chose, elle est donc transmissible avec elle.
Le concours d’action n’est donc pas possible, sauf à démontrer un préjudice personnel ;
et se réserver le droit d’agir lors de la vente.

L’article 1792 du Code civil N° Lexbase : L1920ABQ est clair : l’action en responsabilité civile décennale des constructeurs appartient au maître d’ouvrage OU à l’acquéreur de l’ouvrage. Autrement dit, elle se transmet avec la chose. Il existe une exception à ce principe lorsque le maître d’ouvrage peut justifier d’un préjudice distinct, direct et personnel de celui subi par l’acquéreur. La présente décision en est une illustration.

En l’espèce, un maître d’ouvrage fait construire un immeuble collectif d’habitation aux fins de vente en l’état futur d’achèvement. L’ouvrage est réceptionné le 8 décembre 2016. Un an plus tard, tous les lots sont vendus, sauf deux. Les acquéreurs forment un recours contre le promoteur maître d’ouvrage, lequel assigne les locateurs d’ouvrage et leur assureur de responsabilité civile décennale.

La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt rendu le 28 septembre 2023 (CA Montpellier, 28 septembre 2023, n° 19/02114  N° Lexbase : A98421ID), le déclare irrecevable en ses demandes. Il forme un pourvoi en cassation dans lequel il articule, notamment, que si l’action en garantie décennale se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble, le maître d’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain.

Le pourvoi est rejeté. La Haute juridiction procède à un contrôle de motivation. Après avoir constaté que les actions engagées par le maître d’ouvrage étaient attachées à la propriété des lots vendus et qu’il ne s’était pas réservé le droit d’agir lors de la vente, les conseillers ont pu justement déduire que, faute de préjudice personnel, les demandes étaient irrecevables.

La solution est classique (pour exemple, Cass. civ. 3, 31 janvier 2007, n° 05-15.790 N° Lexbase : A7805DTA). Pour les dommages qui se révèlent postérieurement à la vente, les actions en responsabilité contractuelle permettent aux propriétaires successifs d’obtenir réparation de leurs préjudices. En général, c’est l’acquéreur qui a intérêt à agir : ayant découvert le dommage, il en subit les conséquences dommageables. Cependant, s’il décide d’agir en garantie contre le cédant et obtient sa condamnation, ce dernier peut se prévaloir de ce « préjudice personnel » contre les constructeurs.

Encore faut-il qu’une clause expresse le prévoie. Plusieurs arrêts l’ont nettement affirmé et la présente décision est à cet égard confirmative. En l’absence de clause expresse, la vente d’un immeuble n’emporte pas, de plein droit, cession au profit de l’acheteur des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble antérieurement à la vente (pour exemple Cass. civ. 3, 17 novembre 2004, Bull. civ. III, n°207).

La qualité à agir du vendeur et/ou du maître d’ouvrage peut donc persister après la vente.

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