[Brèves] Qui peut autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ?

► Dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ces travaux sont soumis à autorisation de l’assemblée générale.

Deux couples, qui venaient de faire l’acquisition de lots en l’état futur d’achèvement dans un immeuble construit par un promoteur, ont assigné deux autres acquéreurs, qui avaient constitué des SCI, en démontage d’installations de climatisation et de chauffage situées en terrasse et en remise en état de ces parties communes. La cour d'appel avait retenu que les SCI avaient obtenu l’autorisation du promoteur pour poser ces installations et n’avaient pas besoin de celle de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le pourvoi des deux couples posait la question de savoir à quelle date il convenait de se placer pour déterminer qui devait donner cette autorisation.

Comme le rappelle la Cour de cassation au paragraphe 6, en vertu de l’article 25, b de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4818AHW, les copropriétaires qui veulent effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, doivent être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité d’utiliser la passerelle de l'article 25-1 permettant un second vote à la majorité prévue à l’article 24, dès lors que les conditions sont remplies (il faut que le projet ait recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires).

La loi ne donne pas de définition des travaux affectant une partie commune ou l’aspect extérieur de l'immeuble. Mais il résulte de la jurisprudence que, dès lors que les travaux réalisés sur des parties privatives vont affecter les parties communes ou que les travaux vont être réalisés par un copropriétaire sur des parties communes, quand bien même ce copropriétaire en a la jouissance privative (Cass. civ. 3, 23 janvier 2020, n° 18-24.676, F-D N° Lexbase : A60353CI), l’autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires est nécessaire, même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou sont conformes à sa destination (Cass. civ. 3, 4 décembre 2007, n° 06-19.931, F-D N° Lexbase : A0485D3D), même lorsque les travaux tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division (Cass. civ. 3, 2 mars 2005, n° 03-20.889, FS-P+B N° Lexbase : A1077DHD) et même s’ils sont exigés par des services administratifs (Cass. civ. 3, 22 mars 2018, n° 17-10.053, F-D N° Lexbase : A7837XHQ).

L’autorisation doit être expresse (Cass. civ. 3, 28 mars 2007, n° 06-11.947, FS-D N° Lexbase : A8044DUH ; Cass. civ. 3, 5 octobre 2010, n° 09-68.982, F-D N° Lexbase : A3804GBI).

Un simple accord entre copropriétaires ne peut suffire, sans décision de l’assemblée générale, sous réserve désormais des copropriétés à deux (Cass. civ. 3, 9 juillet 2020, n° 19-17.843, F-D N° Lexbase : A12173RI ; Cass. civ. 3, 19 novembre 2020, n° 18-24.022, F-D N° Lexbase : A5075374).

L’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale (Cass. civ. 3, 3 avril 2002, n° 00-22.023, F-D N° Lexbase : A4327AYW ; Cass. civ. 3, 8 novembre 2006, n° 05-19.141, FS-D N° Lexbase : A3093DSD ; Cass. civ. 3, 22 mars 2018, n° 17-10.053, F-D N° Lexbase : A7837XHQ).

Ces travaux ne peuvent davantage être autorisés par le conseil syndical (Cass. civ. 3, 28 mars 2006, n° 05-11.429, F-D N° Lexbase : A8646DNK).

En application de l’article 1-1 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s’applique dès que la propriété de l'immeuble est répartie entre au moins deux personnes, titulaires de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, c’est-à-dire dès la livraison du premier lot. Peu importe que le règlement de copropriété n’ait éventuellement pas encore été rédigé.

La cour d'appel avait effectivement retenu, dans un premier temps, que la naissance de la copropriété était intervenue au jour de la livraison du premier lot, de sorte qu’à cette date, toutes les autorisations concernant l’usage des parties communes devaient être demandées à l'assemblée générale. Mais elle avait ensuite estimé que, le promoteur ayant donné son accord pour l’installation des climatiseurs en terrasse avant la livraison des lots, les acquéreurs étaient dispensés de solliciter une autorisation de l'assemblée générale.

La Cour de cassation censure ce raisonnement en retenant que la date à prendre en considération pour déterminer si les travaux sont soumis à autorisation de l'assemblée générale est la date d’exécution de ces travaux : dès lors que ceux-ci sont entrepris après la mise ne copropriété de l'immeuble, seule l'assemblée générale est compétente pour les autoriser. Peu importe que le promoteur ait à l’avance autorisé ces travaux. Cette solution est logique et dans le droit fil de la jurisprudence qui a retenu que le règlement de copropriété ne pouvait à l’avance autoriser de tels travaux (Cass. civ. 3, 9 février 1982, n° 80-11.710, publié au bulletin N° Lexbase : A7236CG4 ; Cass. civ. 3, 12 mars 1997, n° 95-15.953, publié au bulletin N° Lexbase : A0528ACK ; Cass. civ. 3, 25 juin 1997, n° 96-10.139, publié au bulletin N° Lexbase : A6593AHN ; Cass. civ. 3, 2 octobre 2001, n° 00-12.844, inédit au bulletin N° Lexbase : A1392AWH ; Cass. civ. 3, 11 mai 2005, n° 03-19.183, FS-P+B N° Lexbase : A2272DIY).

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