[Brèves] Nouvelle régulation des locations meublées touristiques

► La loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite « Airbnb », a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024 ; afin d’apporter une réponse à la crise du logement dans de nombreux territoires ; ce texte vient encadrer les meublés de tourisme type « AirBnb » pour favoriser le logement permanent : fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés, régulation dans les copropriétés...

Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes type AirBnb, Booking ou Abritel ou de mettre en place une réglementation très drastique (comme récemment à New York ou prochainement à Barcelone), mais de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année.

Il vient compléter les mesures déjà créées depuis quelques années (déclaration préalable en mairie, numéro d'enregistrement, taxe de séjour, etc.).

Les principaux apports sont les suivants :

• une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable (v. M.-C. Sgarra, La loi sur les meublés de tourisme publiée au Journal officiel, Lexbase Fiscal, 21 novembre 2024, n° 1001 N° Lexbase : N1002B3I) ;
• un diagnostic performance énergétique (DPE) obligatoire ;
• des pouvoirs élargis pour les maires ;
• la régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés.

S’agissant du DPE, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028 (C. tourisme, nouv. art. L. 324-2-2 N° Lexbase : L5795MR3 ; CCH, art. L. 631-10 N° Lexbase : L6260IBH).

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec la loi « Climat et Résilience » de 2021.

La loi donne également aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques : la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non (loi n° 2024-1039, du 19 novembre 2024, art. 1^er N° Lexbase : L3723MRC; C. tourisme, art. L. 324-1-1 N° Lexbase : L2291LRB).

À noter que les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

Les communes pourront également définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants (C. urb., nouv. art. L. 151-14-1 N° Lexbase : L5796MR4).

Par ailleurs, à partir de 2025, toutes les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 euros (C. tourisme, art. L. 324-1-1).

S’agissant, enfin, de la régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés, la loi prévoit que les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, à savoir à la majorité des deux tiers des copropriétaires, pour interdire la location d'appartements en meublé de tourisme (contre l'unanimité aujourd'hui). Cette possibilité ne concernera toutefois que les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l'entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme (loi du 19 novembre 2024, art. 6 ; loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, nouv. art. 8-1-1 N° Lexbase : L5536AG7).

À noter, enfin, que les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme (loi du 19 novembre 2024, art. 8 ; loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, nouv. art. 9-2).

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