[Brèves] Cession de parties communes spéciales : nouvelle préconisation du GRECCO

► Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a communiqué une nouvelle préconisation, en date du 5 avril 2024, concernant la cession de parties communes spéciales bâties.

Il est rappelé qu’il y a cession de parties communes lorsque la propriété d’une « partie commune » est transférée par les propriétaires indivis de cette partie de l’immeuble à un copropriétaire ou à un tiers. Les parties communes sont générales ou spéciales.

En application de l’article 6-2 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L6784LNL dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101, du 30 octobre 2019, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».

Préalablement à la cession d’une partie commune bâtie, il convient de s’assurer que, dans le règlement de copropriété, la fraction d’immeuble dont il est envisagé la cession constitue une partie commune générale ou spéciale.

La cession de parties communes spéciales bâties suppose de répondre à plusieurs questions qui suscitent des pratiques divergentes, et sur lesquelles le GRECCO propose d’apporter ses réponses à travers la présente préconisation : qui décide de la cession ? Que cède-t-on ? Quelles sont les modalités de la cession ? Quelles sont les conséquences de la cession ?

Après analyse détaillée (lire le texte intégral de la préconisation n° 17), le groupe de travail parvient aux conclusions suivantes, en l’état actuel du droit :

• seuls les copropriétaires ayant des droits indivis dans une partie commune spéciale peuvent décider de l’aliénation de celle-ci. La vente est parfaite dès lors que la partie d’immeuble à céder est suffisamment déterminée, et que l’accord des parties est intervenu, indépendamment de la création d’un lot ;
• pour autant, il demeure nécessaire de faire valider par une assemblée la modification apportée à l’état descriptif de division du fait de la création d’un lot. Lorsque la méthode par adjonction est utilisée, la décision doit être soumise à l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Lorsque la méthode par retrait est utilisée, seuls les copropriétaires ayant des droits indivis dans la partie commune spéciale se prononcent ;
• la modification des charges et du règlement de copropriété consécutive à la cession relève d’une décision de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Faute d’adoption, tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire fixer une nouvelle répartition des charges.

Proposition de modification législative. Considérant ces difficultés pratiques, le GRECCO suggère de compléter l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin de tirer les conséquences de la consécration des parties communes spéciales :

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