[Jurisprudence] Evaluation des immeubles : notion de "biens intrinsèquement similaires"

Pour contester l'évaluation retenue par un redevable de droits de mutation à titre gratuit, l'administration n'est pas contrainte de justifier de la valeur qu'elle retient par comparaison avec des cessions de biens strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement. En revanche, elle doit produire des éléments de comparaison tirés de la cession de "biens intrinsèquement similaires". Tel est le rappel que vient faire la cour d'appel de Paris dans deux affaires qui lui étaient soumises récemment. On sait que, parce qu'elle s'appuie sur les données du marché, la méthode d'évaluation par comparaison constitue la règle, lorsque l'administration fiscale entend contester la valeur retenue dans un acte de transmission à titre gratuit. Ce n'est qu'à titre exceptionnel qu'il peut être dérogé à ce principe (Cass. com., 10 mai 1988, n° 87-13.554, M Dalbos c/ Directeur général des impôts N° Lexbase : A2837AHK, par exemple pour l'évaluation d'un terrain attenant à un immeuble d'habitation ; en l'espèce, sa valeur avait été fixée au montant de la dépréciation que subirait l'ensemble immobilier si le terrain venait à être détaché). Cette méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur d'un immeuble par référence au prix de vente de biens qui lui sont comparables et qui présentent les mêmes caractéristiques. En l'état actuel de la jurisprudence, l'administration doit s'appuyer sur des mutations à titre onéreux, antérieures au fait générateur de l'impôt, constituant des mutations de "biens intrinsèquement similaires". 1. Recours à des mutations à titre onéreux....

Les éléments de comparaison invoqués par le service des impôts pour démontrer une insuffisance d'évaluation ne peuvent être que des cessions à titre onéreux. Cet impératif découle de la méthode elle-même, puisqu'elle repose sur des valeurs de marché. Ainsi, ni l'administration ni le redevable ne peuvent invoquer la valeur retenue par les héritiers dans une déclaration de succession, cette-ci n'étant qu'une estimation et non une valeur de marché (Cass. com., 10 mai 1994, n° 92-14.874, DGI c/ Consorts El Azem N° Lexbase : A9707ATP). Il en est de même de l'estimation faite d'un bien par le service des Domaines, dès lors qu'il n'est pas fait état qu'une transaction soit intervenue sur cette base (Cass. com., 4 avril 1995, n° 93-18.683, M. Jacques Dauphin c/ Directeur général des impôts et autres, inédit, Rejet N° Lexbase : A3538CMY).

2. ...antérieures au fait générateur...

Le raisonnement, qui sous-tend ce principe, est le suivant : les cessions à retenir pour justifier de l'évaluation retenue par l'administration fiscale doivent être connues à la date du transfert de propriété du bien à évaluer. A défaut, autoriser le service à produire des ventes intervenues postérieurement introduirait, sans contestation possible, une insécurité fiscale. Ce principe a été retenu par le juge, qui a précisé que l'évaluation d'un domaine faisant l'objet d'une donation ne saurait être déterminée en fonction du prix de vente de ce bien intervenue ultérieurement, vente "insusceptible de constituer un élément adéquat de comparaison" (Cass. com., 29 novembre 1994, n° 2216 D). De même, la valeur réelle d'un immeuble ne peut être déterminée en retenant le prix de vente postérieur du bien, avec application d'un coefficient d'érosion monétaire (Cass. com., 20 octobre 1998, n° 96-19.159, M. Georges Gras c/ M. le directeur général des impôts et autres, inédit au bulletin, Rejet N° Lexbase : A7735CXR). On notera une décision dissidente dans laquelle la cour a estimé que le service pouvait valablement contester la valeur d'un immeuble successoral, en invoquant la cession d'un bien similaire deux jours après le décès, au motif que le prix avait "à l'évidence" été convenu avant le décès (Cass. com., 27 mars 2001, n° 98-15.302, F-D N° Lexbase : A0927ATI). Cependant, cette décision doit être considérée comme un arrêt d'espèce, au double motif que le terme "évidence" paraît dépourvu de toute signification juridique et qu'il n'était pas démontré que le prix fixé l'avait été dans le cadre d'une promesse synallagmatique, seule susceptible de formaliser un accord sur la chose et le prix. Bien entendu, le nécessaire maintien du principe d'antériorité des mutations par rapport au fait générateur de l'impôt n'interdit pas, mais uniquement pour corroborer le résultat de la recherche, de faire état, dans le cadre de la procédure contradictoire, d'éléments postérieurs. Ce que font les services qui mentionnent, parfois, dans leurs propositions de rectifications des cessions postérieures citées "à titre indicatif".

3. ...portant sur des biens intrinsèquement similaires.

Pour déterminer la valeur d'un bien immobilier, il est impératif de tenir compte de sa localisation, de ses caractéristiques physiques proprement dites et de sa conception intérieure. Pour cette raison, l'évaluation d'un immeuble s'effectue par comparaison à des cessions de "biens intrinsèquement similaires" (Cass. com., 1er mars 1994, n° 92-13.643, DGI Paris 12e c/ Epoux Brunet, inédit au bulletin, Cassation N° Lexbase : A7669CKA). Cependant, cette exigence n'implique pas que les biens, dont la cession est invoquée à titre d'élément de comparaison, soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige (Cass. com., 12 janvier 1993, n° 90-21.494, Société du Chemin des Anes c/ Directeur général des impôts N° Lexbase : A6355ABY). Répondent à cette définition les biens immobiliers qui sont situés dans la même commune que le bien à évaluer, avec des dates de construction voisines, un classement cadastral et des surfaces habitables comparables (Cass. com., 19 décembre 2000, n° 98-12.260, M. le directeur général des impôts c/ M. Jean-Marie Le Pen N° Lexbase : A2329APX). Cependant des décisions se révèlent moins exigeantes. Ainsi, pour évaluer un blockhaus, bien atypique, il a été jugé possible d'invoquer, comme termes de comparaison, des cessions portant sur des constructions traditionnelles datant de la même époque et situées dans la même commune (Cass. com., 5 décembre 2000, n° 97-21.553, Société du Merlot, société civile immobilière c/ Directeur des services fiscaux de la Gironde N° Lexbase : A0305AUT). De même, dans l'une des deux affaires examinées par la cour d'appel de Paris, en l'absence de biens de même catégorie, le juge a estimé que des constructions datant de la fin du XIXème siècle pouvaient constituer des biens intrinsèquement similaires à une construction datant, elle, des années 1970 (CA Paris, 1ère, B, 28 octobre 2005 , n° 03/18828, M. Jean-Jacques Georges Nigon et autres c/ Ministre de l'Economie). Dans la seconde affaire soumises à la même Cour, un appartement de 197 m², situé dans un immeuble en pierre de taille, construit en 1906, a été, à juste titre, évalué en retenant le prix de cessions d'appartements, d'une surface de 140 m², 217 m² et 232 m², situés dans le même secteur, dans des immeubles construits en 1880 et 1913 (CA Paris, 1ère, B, 21 octobre 2005, n° 03/21809, M. René Louvel c/ Ministre de l'Economie). En revanche, ont été jugés impropres à contester la valeur d'un immeuble des références consistant dans des immeubles du même quartier construits en pierre ou en plâtre et de qualité d'entretien médiocre, présentant des écarts de valeur au moins de un à trois, au motif qu'il n'était pas apporté dans la notification de redressements aucune précision sur l'état intérieur de ces immeubles (Cass. com., 30 mai 2000, n° 97-17.361, M. Roger Ternon c/ M. Le Directeur général des impôts, Ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie N° Lexbase : A3459AUN).

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