Aux termes d'un arrêt rendu le 5 avril 2012, la cour d'appel de Bordeaux retient que le prix de vente d'un immeuble n'est pas le montant qui doit figurer sur la déclaration de la succession établie deux ans plus tôt, et ne peut donc être retenu pour fonder une réclamation portant sur cette déclaration (CA Bordeaux, 5 avril 2012, n° 11/02050
N° Lexbase : A6863IHN). En l'espèce, un contribuable a déposé une déclaration de succession comportant un immeuble évalué à 1 100 000 euros. Or, cet immeuble a été vendu au prix de 900 000 euros. L'héritier a donc déposé auprès de l'administration fiscale une réclamation accompagnée d'une déclaration de succession rectificative, soutenant que l'immeuble avait été surestimé et demandant la restitution de la fraction des droits de mutation correspondant à cette surestimation. L'administration a rejeté cette réclamation. L'héritier fait valoir qu'en raison du classement, par la commune de Bègles, des terrains de ce secteur en zone d'aménagement concertée, dans le but de favoriser la création de logement sociaux, il n'a pu régulariser un projet de vente de l'immeuble au prix correspondant à son évaluation initiale et a dû se contenter de le vendre à une société d'HLM, au prix susmentionné. Il en déduit que ce prix correspond à la valeur de l'immeuble. L'administration fait valoir qu'en application des dispositions combinées de l'article R. 194-1 du LPF (
N° Lexbase : L5550G4C) et de l'article 761 du CGI (
N° Lexbase : L8122HLE), il appartient à l'héritier d'établir le caractère exagéré de l'évaluation qu'il a portée dans sa déclaration de succession. Le prix de vente d'un immeuble ne constitue pas sa valeur réelle. En outre, le classement du secteur concerné en zone d'aménagement concerté a eu lieu avant le décès du
de cujus. Dès lors, cet élément n'a pu être la cause de la surestimation alléguée par l'héritier. Enfin, le prix de vente initial du bien au montant figurant dans la déclaration de succession n'a pu se concrétiser en raison du défaut d'une condition particulière et non, comme le prétend l'héritier, en raison de l'impossibilité de réaliser une opération promotionnelle classique dans le secteur. Le juge décide que le fait que l'héritier ait dû baisser son prix de vente n'est pas de nature à établir qu'à la date de la succession, intervenue plus de deux ans auparavant, l'immeuble qu'il avait lui-même évalué valait moins. Par ailleurs, outre le fait qu'elles sont toutes postérieures à la succession, les offres d'acquisition d'autres promoteurs que l'héritier verse aux débats ne constituent pas des termes de comparaison permettant d'établir la valeur vénale effective du bien à la date de la transmission, s'agissant seulement de propositions susceptibles d'être discutées et non de transactions effectivement menées à terme. Dès lors, la réclamation de l'héritier a été, à bon droit, rejetée par l'administration .
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