[Brèves] Précisions sur la déduction de la TVA grevant les frais de commercialisation dans le cadre d’une opération de cession d’immeuble

►L'existence d'un lien direct et immédiat entre une opération particulière en amont et une ou plusieurs opérations en aval ouvrant droit à déduction est, en principe, nécessaire pour qu'un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée en amont soit reconnu à l'assujetti et pour déterminer l'étendue d'un tel droit ; le droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée grevant l'acquisition de biens ou de services en amont suppose que les dépenses effectuées pour acquérir ceux-ci fassent partie des éléments constitutifs du prix des opérations taxées en aval ouvrant droit à déduction ;

►En l'absence d'un tel lien, un assujetti est toutefois fondé à déduire l'intégralité de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé des biens et services en amont, lorsque les dépenses liées à l'acquisition de ces biens et services font partie de ses frais généraux et sont, en tant que telles, des éléments constitutifs du prix des biens produits ou des services fournis par cet assujetti.

Telle est la solution retenue par la cour administrative d’appel de Versailles dans un arrêt du 1^er octobre 2019 (CAA de Versailles, 1er octobre 2019, n° 17VE02177 N° Lexbase : A6511ZQ9).

En l’espèce, une SAS, membre d’un groupe dont elle gère le patrimoine immobilier affecté à l’exploitation de lignes de transport a cédé un bien immobilier, partiellement soumis à la TVA. La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration a considéré que la TVA grevant les frais de commercialisation de l’immeuble n’était pas déductible à concurrence de la fraction du prix de vente non soumise à la TVA. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise rejette la demande de la société de décharge des impositions mises à sa charge.

Les frais de commercialisation engagés dans le cadre d’opérations de cessions d’immeubles non soumises à la TVA sont des frais inhérents à la cession qui sont présumés entretenir un lien direct et immédiat avec ces opérations n’ouvrant pas droit à déduction. Il appartient donc à la société requérante d’établir que ces frais n’avaient pas été incorporés dans le prix de cession des immeubles pour qu’ils puissent être regardés comme des dépenses faisant partie des frais généraux.

Pour établir que les frais de commercialisation n'ont pas été incorporées dans le prix de cession et, qu'elles peuvent être regardées ainsi comme faisant partie de ses frais généraux, la société requérante se borne à produire le mandat exclusif de vente qu'elle a conclu avec le mandataire qui stipule que la rémunération de ce dernier sera à la charge du mandant et un mandat préférentiel de recherche de bien à acquérir conclu par l'acheteur, alors qu'il est constant que l'acte de cession ne précise pas la répartition des frais en cause. Si la société requérante soutient que l'acheteur a, de son côté, exposé des frais en contractant un mandat préférentiel de recherche d'un bien et qu'il n'aurait pas été disposé à prendre en charge davantage de frais, ces éléments ne sont pas de nature à établir, en l'absence de mention au contrat de vente de stipulation relative à la répartition des frais ou de tout autre élément établissant les modalités de calcul de la valeur vénale du bien ou de la transcription en comptabilité de ces frais dans les frais généraux, que le prix de la cession en cause ne comprenait pas les frais de commercialisation inhérents à cette opération.

La cour confirme par suite le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

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