Par acte du 14 février 2022, M. [S] et Mme [Y] ont interjeté appel de la décision et, par dernières écritures du 13 septembre 2022, prient la cour de :
- réformer ou infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 octobre 2021, en ce qu'il a seulement condamné la société Sergic à payer à M. [S] et Mme [Y] la somme de 12 509 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019 et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et a débouté ceux-ci du surplus de leurs prétentions,
- condamner en conséquence la société Sergic à payer à M. [S] et Mme [Y] les sommes de :
* 32 198 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel,
* 15 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,
outre la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Sergic aux dépens.
Par dernières écritures du 10 juin 2022, la société Sergic prie la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sergic à payer à M. [S] et Mme [Y] la somme de 12 509 euros à titre de dommages et intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019 et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- débouter M. [S] et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, la faute de la société Sergic n'étant pas démontrée et sa responsabilité n'étant valablement pas mise en cause,
Surabondamment,
- limiter le préjudice des demandeurs à une perte de chance de 50%,
- rejeter les demandes formulées au titre d'un préjudice moral, des frais d'avocat pour l'expulsion et des honoraires de syndic, ceux-ci n'étant pas démontrés,
- les débouter du plus fort de leurs demandes,
En tout état de cause,
- condamner in solidum M. [S] et Mme [Y] à payer à la société Sergic la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Kerourédan, avocat aux offres de droit.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'
article 455 du code de procédure civile🏛 pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.
SUR QUOI :
Sur la responsabilité de la société Sergic
Les appelants reprochent à la société Sergic de ne pas s'être assurée de l'authenticité du contrat de travail et des bulletins de salaire remis par les locataires. Ils affirment que l'agence immobilière aurait dû s'interroger sur le fait que M. [M] prétendait occuper un emploi de chauffeur dans une société qui n'était même pas immatriculée et qu'un simple appel téléphonique au prétendu employeur de Mme [O] aurait permis de découvrir la fraude.
Ils en déduisent que le mandataire n'a pris aucune des précautions élémentaires, engageant sa responsabilité vis-à-vis d'eux qui subissent un préjudice considérable, notamment en ce que les locataires sont partis sans payer.
En réponse, la société Sergic assure qu'elle n'a commis aucune faute. Elle rappelle qu'elle a réuni les pièces nécessaires à la conclusion du contrat de bail puisqu'elle a collecté trois bulletins de salaire pour chacun des locataires ainsi qu'une attestation de l'employeur pour chacun d'entre eux et qu'elle n'a nullement l'obligation de mener une enquête de police à l'égard des candidats locataires puisqu'elle n'est tenue que d'une obligation de moyens.
Elle précise qu'elle a aussi obtenu l'agrément de la compagnie d'assurance Sacapp, mandataire de la compagnie d'assurance, qui a considéré que les locataires répondaient favorablement aux critères de solvabilité.
Subsidiairement, la société Sergic soutient que le préjudice doit s'apprécier en cas de faute en perte de chance de sorte que la réparation du dommage ne peut qu'être partielle alors que les appelants sollicitent une réparation intégrale de leurs préjudices.
Sur ce,
Les appelants fondent leur action sur la
loi du 2 janvier 1970🏛 dite Hoguet et le
décret du 20 juillet 1972🏛 ainsi que sur les
articles 1991 et 1992 du code civil🏛🏛. En l'absence de dispositions spécifiques sur la responsabilité civile de l'agent immobilier dans la loi du 2 janvier 1970 , celle-ci suit les règles du droit commun, notamment celles du mandat, selon les
articles 1134, 1147, 1991, 1992 et 1993 du code civil🏛🏛🏛 dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016: le mandataire doit effectuer une exécution exacte de sa mission, dans l'intérêt du mandant et il répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.
La responsabilité de l'agent immobilier est donc engagée en raison du dommage subi par ses clients dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles et ce, sur un fondement contractuel.
La faute qui doit s'apprécier au moment de l'acte de gestion, c'est-à-dire en l'espèce au moment de la signature du bail, peut résulter d'une mauvaise exécution du mandat ; la preuve de la faute du mandataire ainsi que de son lien de causalité avec le préjudice est à rapporter par le mandant.
En qualité de professionnel, l'agent immobilier est tenu de respecter une obligation de diligence ainsi qu'une obligation d'information et de conseil sur la qualité du dossier qui lui est soumis. Il se doit aussi d'être vigilant pour que l'affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin.
Le reproche formulé en substance à la société Sergic consiste dans le fait de n'avoir pas procédé à des vérifications qui auraient permis, selon les appelants, de s'apercevoir que les candidats à la location présentaient des documents falsifiés et se prévalaient d'une présentation inexacte de leur situation, laissant présager une insolvabilité future.
Il résulte des textes précités que l'agent immobilier est notamment tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses (1re
Civ., 11 mars 2020, pourvoi n° 18-26.577⚖️, diffusé).
Par mail du 2 novembre 2016, Mme [I] [X] pour la société Sergic a prétendu que les pièces du dossier des locataires avaient été vérifiées.
Il n'est pas contesté que Mme [Aa] a produit trois bulletins de paie prétendument délivrés par la SCM Viry Plateau correspondant à un salaire de 2399 euros par mois ainsi que trois bulletins de salaire délivrés à M. [M] par la société My Driver and Co correspondant à un salaire de 1835 euros par mois outre une attestation de travail établie au bénéfice de M. [M] le 3 février 2016.
Or, il s'avère qu'aucun contrat de travail n'a été produit par Mme [Aa] et que les recherches effectuées par les demandeurs ont permis d'obtenir du gérant de la SCM Viry Plateau dont Mme [O] se prétendait salariée, une attestation indiquant que Mme [J] [Aa] n'avait jamais fait partie du personnel de la société.
En ce qui concerne M. [M], il est produit une attestation de travail de M. [G] [W] aux termes de laquelle ce dernier était employé depuis le 3 janvier 2015 en qualité de chauffeur de la société My Driver and Co alors que la société n'était pas immatriculée au RCS presque 4 mois plus tard soit le 27 avril 2015, de sorte qu'à la date du 3 janvier 2015, elle ne pouvait pas employer M. [M]. En tout état de cause, aucune vérification n'a été entreprise par la société Sergic concernant l'existence juridique de cette société ce qui n'était pas difficile à faire, ne-serait-ce que sur des sites d'accès libre fort connus tel infogreffe.
Il appartenait à l'agence de faire ces vérifications élémentaires même si les éléments versés ne
révélaient pas en tant que tels leur caractère mensonger, sans qu'elle puisse invoquer l'absence de raison de se méfier comme soutenu dans ses écritures. Elle ne pouvait pas non plus se reposer sur l'accord de l'assureur "loyers impayés", la Sacapp, pour ne pas accomplir sa propre mission avec diligence ce d'autant que ce dernier s'est justement fondé sur les faux documents pour donner son accord. En outre, la cour relève que Sergic n'a pas attrait dans la cause la Sacapp si elle considère comme exclusivement fautif cet assureur comme soutenu dans un de ses courriers du 30 août 2018.
Enfin, la circonstance que les candidats locataires aient commis une dissimulation ne peut exonérer à elle seule l'agent immobilier de sa faute et faire obstacle à la recherche de sa responsabilité.
La société Sergic n'a pas mis en oeuvre tous les moyens qu'elle avait à sa disposition pour prémunir les bailleurs contre le risque d'insolvabilité des preneurs et appréhender la situation réelle de M. [M] et de Mme [O]. Les appelants caractérisent ainsi la faute qu'ils reprochent à l'agence immobilière.
Pour toutes ces raisons, le jugement est infirmé.
Sur la réparation du préjudice
Selon les appelants, leurs préjudices sont les suivants :
- le non-paiement des loyers pour 5680 euros et la vacance locative,
- l'intégralité de la dette de leurs locataires soit 15109 euros arrêtée au mois de septembre 2018, comprenant aussi la remise en état du bien et les frais d'huissier engagés à cause du litige,
- la consommation d'eau froide facturée par le syndic,
- l'article 700 alloué par le jugement du tribunal d'instance de Sannois soit 250 euros,
- les frais bancaires occasionnés par l'emprunt pour acquérir cet appartement,
- les différents frais de procédure pour obtenir l'expulsion des locataires, outre honoraires d'avocats,
- le remboursement des honoraires de gestion et honoraires perçus par la société Sergic
Sur ce,
La cour relève que le dossier présenté par les appelants peut être difficilement mis en relation avec leurs explications figurant dans leurs écritures au sujet de chaque poste : la cour est souvent renvoyée aux extraits de compte de la société Sergic ; les sommes avancées dans les écritures ne correspondent pas toujours à celles mentionnées dans le tableau récapitulatif et celles du tableau ne sont pas toujours expliquées dans les écritures (ex : eau froide : 507 + 288 euros ', frais d'huissier') ; les frais et honoraires d'avocat figurent dans plusieurs rubriques différentes du tableau récapitulatif ; les frais d'huissier allégués ne figurent pas dans le tableau.
Enfin, il est demandé dans le dispositif une somme globale non détaillée même si celle-ci est également mentionnée en fin de tableau récapitulatif . Il est rappelé que seul le dispositif saisit la cour selon l'
article 954 du code civil🏛.
Le jugement de première instance ne motive pas les raisons pour lesquelles il alloue telle ou telle somme pour un montant total de 12509 euros.
* le non-paiement de loyers pour 5680 euros y compris la vacance locative jusqu' à la fin du mois de septembre 2018:
Cette somme ne recouvre pas la dette de loyers pour laquelle les anciens locataires ont été condamnés par le jugement du tribunal d'instance de Sannois (pièce 8 des appelants) ; elle est admise dans son principe.
Mais la faute établie a fait seulement perdre une chance aux bailleurs de percevoir les loyers dans la mesure où le déroulement d'un contrat de bail est aléatoire de façon irréductible et il ne peut jamais être exclu que les locataires ne s'acquittent pas de tous leurs loyers ou quittent l'appartement, entraînant une vacance locative.
Il résulte de l'
article 4, alinéas 1er et 5, du code de procédure civile🏛 que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (
Cass. 1re civ., 20 janv. 2021, no 19-18585⚖️).
Il résulte du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que toute perte chance, même faible ou minime (
Civ. 1ère, 16 janv. 2013, n° 12-14.439⚖️ ; Civ. 1ère, 12 oct. 2016, n° 15-26.147), ouvre droit à réparation, le préjudice indemnisable devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (
Civ. 1ère, 14 févr. 2018, n° 16-27.160 et 17-10.389⚖️).
Toutefois, seule est réparable la perte de chance caractérisée par la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (
Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674⚖️), ce qui suppose de démontrer l'existence de chances non hypothétiques de survenance de l'évènement heureux (
Civ. 2e, 16 juillet 2020, n° 19-12.656⚖️).
En l'espèce, les locataires n'avaient pas de revenus réels leur permettant de s'acquitter de leurs loyers et si les appelants ne peuvent pas revendiquer la réparation de l'entière dette et de l'entière viduité de leur appartement, leur perte de chance justifie néanmoins de retenir un pourcentage élevé de 80 % des loyers et charges impayés outre la vacance de l'appartement.
Le préjudice est évalué à 80 % de 5680 euros soit 4544 euros. La société Sergic sera condamnée à payer aux appelants cette somme.
* la dette relative à la remise en état du bien et les frais d'huissier engagés à cause du litige pour 15109 euros :
A la lecture du tableau, on voit que la somme de 15109 euros comprend aussi la dette de loyers et la vacance de l'appartement, déjà indemnisées à hauteur de 4544 euros ci-dessus.
Aucune explication sur la remise en état du bien n'est avancée.
La faute de la société Sergic n'est pas en lien de causalité direct et certain avec l'achat d'un réfrigérateur neuf.
On voit dans le tableau que les 15109 euros comprennent aussi les frais d'huissier.
Dans un relevé du 1er mars 2019 de la société Sergic, la cour voit quelques lignes semblant concerner des frais d'huisser ("Cdt de quitter, signif acte de conver°" etc ) mais sans nom et dont la prise en compte est tardive (2019 alors que les locataires ont quitté l'appartement en mars 2018) de sorte que la cour ne peut en tenir compte. Aucune facture d'huissier n'est versée aux débats.
Les appelants sont déboutés de ces demandes qui, en outre, ne sont pas toujours individualisées (celle des frais d'huissier et de la remise en état).
* la consommation d'eau froide facturée par le syndic soit 507 euros outre la taxe d'ordures ménagères :
La cour ne peut savoir avec certitude qui a consommé cette eau.
En ce qui concerne la taxe d'ordures ménagères, elle doit être comprise dans les charges qui sont indemnisées dans les 4544 euros précités.
Les appelants sont déboutés de cette demande .
* l'article 700 alloué par le jugement du tribunal d'instance de Sannois soit 250 euros :
Le jugement du 18 janvier 2018 a condamné M. [M] et Mme [O] à payer cette somme à leurs bailleurs. Cette somme représente des honoraires d'avocat mis à la charge des locataires dans le cadre de la procédure d'expulsion menée devant le tribunal d'instance de Sannois qui ne peuvent être indemnisés deux fois.
Les appelants en sont déboutés.
* les frais bancaires occasionnés par l'emprunt pour acquérir cet appartement,
Il s'agit d'un poste de dépenses qui n'est pas induit par la faute de la société Sergic. Les appelants en sont déboutés.
* les différents frais de procédure pour obtenir l'expulsion des locataires, outre honoraires d'avocats,
Les frais d'avocat nécessaires pour expulser ces locataires mauvais payeurs, s'ils dépassent les 250 euros précités qu'il conviendra alors de soustraire, ont été engagés en lien direct avec la faute commise par la société Sergic et selon le principe de réparation d'une perte de chance ci-dessus évoqué, seront indemnisés à hauteur de 1162,40 euros , soit 80% de la somme de 1453 euros selon facture (sans aucun détail) de Me [B] moins 250 euros déjà alloué aux appelants par le tribunal de Sannois pour les honoraires du même avocat = 912,40 euros .
Les frais de déplacements ne sont pas explicités ni prouvés autrement que dans des tableaux faits par les appelants. Les appelants en sont déboutés.
* le remboursement des honoraires de gestion perçus par la société Sergic :
La faute commise par la société Sergic est réparée par les dommages et intérêts alloués pour les préjudices de toute nature en lien direct avec cette faute, ce que ne sont pas les émoluments payés à la société Sergic en vertu d'un contrat valide qui a, en outre, rémunéré toute sorte de services différents.
Les appelants sont déboutés de cette demande.
Sur la réparation d'un préjudice moral
Les appelants demandent 15000 euros . La somme de 3000 euros répare de façon appropriée les tracas générés par le présent litige.
Sur les demandes accessoires :
Les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.
Succombant, la société Sergic sera condamnée à verser à Mme [Y] et M. [S] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés devant la cour et supportera les dépens de l'instance d'appel.
