COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 07 avril 2022
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 16 juin 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'
article 450 du code de procédure civile🏛 et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
* * *
Par acte sous seing privé enregistré le 2 décembre 2005, [R] [L] a consenti à [C] [M] un bail rural portant sur un ensemble de parcelles sises commune d'[Localité 13], lieu-dit « les [Localité 11] », cadastrées ZA [Cadastre 6], ZA [Cadastre 4] a, b, c, d, e, f, le tout pour 5ha 97a 08ca.
Le fermage annuel a été fixé à 1.278 euros payable les 25 juin et 25 décembre de chaque année et pour la première fois le 25 juin 2006.
Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 15 décembre 2005 et s'est renouvelé par tacite reconduction pour 9 années, le 15 décembre 2014, venant à expiration le 15 décembre 2023
[R] [L] est décédé le 1er avril 2020.
Exposant que les fermages n'étaient plus réglés depuis juin 2015 et qu'une mise en demeure en date du 28 avril 2020 était demeurée infructueuse, [U] [L], intervenant au nom des héritiers d'[R] [L], a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Avranches par courrier reçu le 21 août 2020 pour obtenir la résiliation du bail et voir condamner M. [M] au paiement de la somme de 7 484,46 euros au titre des fermages impayés de juin 2015 à décembre 2019.
Par courrier recommandé en date du 3 novembre 2020, M. [M] a réglé à M. [U] [L] une somme de 3663,50 euros faisant valoir que le bailleur avait conservé la jouissance de la parcelle ZA [Cadastre 4].
Une tentative de conciliation a échoué le 10 novembre 2020.
Les consorts [L] ont fait appel du jugement par déclaration enregistrée le 1er septembre 2021.
Ils demandent à la cour d'appel, dans des conclusions du 11 mars 2022, reprises oralement à l'audience, l'infirmation du jugement, le prononcé de la résiliation du bail, la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 3533 euros au titre des fermages de retard, la condamnation de M. [M] à remettre ses haies sur sa parcelle, en bordure de la parcelle ZA [Cadastre 6], dans un délai de trois mois et sous astreinte, à remettre également les haies sur la parcelle ZA [Cadastre 6] dans les mêmes conditions, la condamnation de M. [M] à remettre les bornes à ses frais sur la parcelle ZA [Cadastre 6] dans les mêmes conditions, de condamner ce dernier à leur payer une somme de 1500 euros au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛.
M. [M], dans des conclusions du 1er avril 2022, reprises oralement à l'audience,demande à la cour d'appel de :
A titre principal,
- réformer le jugement ayant déclaré la requête de monsieur [U] [L], représentant l'indivision [L], recevable et déclarer les consorts [L] irrecevables en leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
- réformer le jugement en ce qu'il a jugé régulière la mise en demeure adressée par LRAR le 28 avril 2020 et débouter, faute de mise en demeure régulière, les consorts [L] de leur demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des fermages ;
- juger l'action des consorts [L] en résiliation du bail rural pour la destruction alléguée de haies, irrecevable car prescrite ;
- confirmer le jugement dans ses autres dispositions ;
En toute hypothèse,
- débouter [U] [L], [Z] [L], [W] [L] et [K] [L] de toutes leurs demandes ;
- condamner [U] [L], [Z] [L], [W] [L] et [K] [L] à payer à [C] [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'
article 700 du code de procédure civile🏛 ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures.
SUR CE, LA COUR
Sur la nullité de la requête introductive d'instance
M. [M] indique que [U] [L] qui agit en qualité de représentant des héritiers d'[R] [L] devait indiquer dans sa requête les nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance des personnes ainsi représentées. M. [M] soutient que l'omission de ces informations lui a causé préjudice dans la mesure où il n'a pas eu la possibilité de contacter chaque héritier individuellement pour rechercher un éventuel accord.
Les consorts [L] font valoir que [U] [L] a toujours agi avec leur accord et adoptent la motivation du tribunal paritaire des baux ruraux qui a considéré que M. [M] ne rapportait pas la preuve d'un grief.
Aux termes de l'
article 54 du code de procédure civile🏛, la demande initiale doit mentionner, à peine de nullité, pour les personnes physiques, les nom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.
En l'espèce, la requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux enregistrée le 21 août 2021 précise les mentions prévues par l'
article 54 du code de procédure civile🏛 uniquement concernant [U] [L] et non pour les autres héritiers d'[R] [L] qu'il indique représenter.
Il était demandé dans la requête initiale une résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages. M. [M] avait les coordonnées du représentant de la succession d'[R] [L] auquel, comme le tribunal l'a relevé, il s'est adressé par courrier du 3 novembre 2020 pour régler une somme de 3663,50 euros au titre de l'arriéré des fermages.
Il apparaît dès lors que M. [M] ne justifie d'aucun grief.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant en annulation de l'acte de saisine du tribunal.
Sur la nullité de la mise en demeure
L'intimé soutient que la mise en demeure délivrée le 28 avril 2020 est nulle pour ne pas comporter la reproduction exigée à peine de nullité des dispositions de l'
article L411-31 1er du code rural🏛.
Les appelants font valoir que l'
article L411-31 du code rural🏛 exige un rappel de ses termes et non une reproduction et que la mise en demeure rappelait tous les termes dudit article.
L'
article L411-31 du code rural et de la pêche maritime🏛 énonce que sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L411-32 et L411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.
La mise en demeure adressée par M. [L] à M. [M] le 28 avril 2020, somme ce dernier d'avoir à payer dans un délai de 3 mois à compter de la mise en demeure la somme de 6240 euros au titre des fermages impayés.
Il est précisé « Si vous ne vous acquittez pas de votre dette dans le délai fixé ci-dessus, je pourrai, sans préjudicier à mon droit de demander la résiliation de votre bail dans les conditions prévues par l'
article L411-31 du code rural🏛, me prévaloir des dispositions de l'article L411-53 1° dudit code pour m'opposer à son renouvellement. »
La cour de cassation exige la reproduction dans la mise en demeure de la disposition de l'
article L411-31 1er du code rural et de la pêche maritime🏛.(
Civ. 3°,13 septembre 2018)
Il ne peut être retenu qu'à la lecture de la mise en demeure, le preneur était en mesure d'en comprendre les risques. Il sera relevé en outre que la mention « je pourrai, sans préjudicier de mon droit de demander la résiliation de votre bail dans les conditions prévues par l'
article L411-31 du code rural🏛, me prévaloir des dispositions de l'article L411-53 1° dudit code pour m'opposer à son renouvellement » peut-être trompeuse sur les intentions du bailleur qui invoque à titre principal une possibilité de non renouvellement du bail.
La mise en demeure délivrée le 28 avril 2020 sera donc jugée nulle. Le jugement sera infirmé en ce sens.
A défaut de mise en demeure exigée par l'
article L411-31 du code rural🏛, la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages doit être rejetée comme l'a jugé le tribunal mais sur d'autres motifs. Le jugement sera donc confirmé par substitution de motifs.
Sur la demande de résiliation du bail pour arrachage des haies
M. [M] soutient que cette action est prescrite puisque M. [L] lui reprochait l'arrachage des haies dès 2010.
Les consorts [L] ne répondent pas à ce moyen.
Si l'action en résiliation du bail pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds est soumise au délai de prescription quinquennale, ce délai court à compter de la cessation du manquement imputé au preneur qui n'est pas établie en l'espèce.
L'action n'est donc pas prescrite.
M. [M] soutient par ailleurs que les bailleurs ne peuvent demander la résiliation du bail pour un motif antérieur au renouvellement dudit bail.
Les consorts [L] ne répondent pas sur ce point.
Il résulte des pièces du dossier et notamment des courriers rédigés par [U] [L] que dès 2010, le bailleur reprochait au preneur l'arrachage des haies.
Il n'y a pas eu d'action en résiliation du bail sur ce motif au cours du premier bail ayant couru du 15 décembre 2005 au 14 décembre 2014.
Le bail a été renouvelé le 15 décembre 2014.
Or, le bailleur ne peut se prévaloir de motifs produits au cours du bail primitif pour demander la résiliation du bail renouvelé.
Il n'est par ailleurs aucunement soutenu, ni de surcroît justifié, que les faits reprochés à savoir l'arrachage des haies, auraient eu des conséquences révélées au cours du nouveau bail.
Dès lors, par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail pour arrachage des haies.
Sur la demande en paiement des fermages
Les consorts [L] soutiennent que le montant du fermage prévu au bail n' a pas été payé dans son intégralité par M. [M] qui a décidé de lui même d'en diminuer le montant à partir de février 2011 sans que le bailleur, [R] [L], y ait consenti et alors que ce dernier affaibli n'était pas en mesure de contester ce comportement du preneur.
M. [M] fait valoir que le bailleur avait conservé la jouissance de la parcelle ZA [Cadastre 4] et que dès lors d'un commun accord le loyer avait été diminué à la somme de 832 euros par an.
C'est par des motifs pertinents que la cour entend reprendre que les premiers juges ont jugé qu'il existait effectivement un accord entre M. [M] et [R] [L] pour une diminution du loyer dès lors qu'il ont relevé :
- que [U] [L] ne conteste pas que la parcelle ZA [Cadastre 4] n'a jamais été exploitée par M. [M] comme il l'indique dans un courriel du 14 avril 2020 adressé aux autres héritiers ;
- qu'un constat d'huissier du 11 mars 2021 établit que ladite parcelle est enclavée et qu'il n'est pas possible d'y accéder par le droit de passage prévu au bail ;
- que la copie des chèques de paiement du fermage que M. [M] a pu obtenir de sa banque seulement à compter d'août 2011 font état de paiement de 416 euros par semestre ;
- qu'il n'est pas justifié que le versement de 639 euros sur le compte du bailleur le 23 février 2010 émane de M. [M] qui conteste en être l'auteur, et corresponde au versement du fermage et qu'il n'est versé aucun autre relevé bancaire permettant de constater que des versements de ce montant ont été récurrents jusqu'en 2011 ;
- qu'il n'y a eu aucune réclamation adressée à M. [M] relative au paiement du loyer entre 2011 et 2016, période durant laquelle M. [M] a cessé les paiements.
Il sera relevé de surcroît que devant la cour, [U] [L] a précisé qu'il s'occupait des affaires de son oncle depuis que celui-ci était affaibli et qu'il avait procuration sur les comptes. Il aurait donc constaté une diminution relativement importante du montant des fermages, qui constituaient une partie des ressources de son oncle.
Dès lors, le tribunal paritaire des baux ruraux a exactement considéré que d'un commun accord entre le bailleur et le preneur le fermage avait été diminué à la somme de 832 euros par an et que dès lors les fermages étaient demeurés impayés de décembre 2016 à décembre 2019 et que le règlement de 3663,50 euros effectué le 3 novembre 2020 avait soldé les fermages qui avaient été indexés.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande en paiement.
Sur la demande de remise en état des haies et bornes
Les consorts [L] soutiennent que le preneur a arraché des haies sur la parcelle ZA [Cadastre 6], a arraché les bornes présentes sur la parcelle ZA [Cadastre 6] et a arraché également des haies situées sur ses propres parcelles et a ainsi aggravé la servitude d'écoulement des eaux de ruissellement en provenance de ces parcelles au détriment du fonds inférieur à savoir la parcelle ZA [Cadastre 6] qui se situe au dessus de la maison d'[R] [L] et qui de fait est menacée d'inondations.
M. [M] conteste avoir arraché les haies litigieuses appartenant au bailleur ainsi que les bornes.
Le tribunal a à bon droit considéré qu'il n'était pas compétent pour examiner la demande relative à la remise en état des haies situées sur la propriété de M. [M] dès lors que cette demande n'était pas liée au bail rural et aux rapports entre bailleur et preneur.
Par ailleurs, le tribunal a constaté qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été dressé.
Concernant les bornes, le tribunal a constaté que la présence des bornes antérieurement au bail n'était pas rapportée et qu'aucun élément ne permettait de retenir que le preneur les aurait arrachées.
S'agissant des haies situées sur la parcelle donnée à bail, le tribunal a constaté que les consorts [L] s'appuyaient pour établir la réalité de leur existence au moment de la conclusion du bail sur des vues aériennes prises sur le site de l'IGN à savoir sur une photographie prise entre 2000 et 2005 et que ces éléments ne permettaient pas de retenir que les haies avaient disparu après le 15 décembre 2005, date de début du bail.
Toutefois, aux termes de l'
article L411-72 du code rural et de la pêche maritime🏛,s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
Il y a lieu de constater que le bail n'est pas résilié et qu'il est toujours en cours. Il ne peut donc y avoir en l'état de condamnation relative à des remises en état.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de ces demandes.
Au vu des débats et des écritures des parties, la cour n'est pas saisie d'une contestation relative aux dispositions du jugement établissant la superficie des terres louées et le montant du fermage.
La condamnation au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛 a été justement appréciée et sera confirmée tout comme la condamnation aux dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable que les consorts [L], qui succombent en leurs prétentions, supportent leurs frais irrépétibles.
Ils seront déboutés de leur demande formée au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛.
Ils seront au contraire condamnés à payer à M. [M] la somme de 2000 euros au titre de l'
article 700 du code de procédure civile🏛 en cause d'appel.
Ils seront en outre condamnés aux dépens d'appel.