N° RG 19/07314 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MUS5R

Décision du Tribunal d'Instance de ROANNE

Au fond du 23 juillet 2019

RG : 11-19-0003

A

C/

B

C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Septembre 2021

APPELANTE :

Mme Aa A

née le … … … à … (…)

…, Clos des verchères

42110 POUILLY LES FEURS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/30552 du 03/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

Représentée par Me Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉS :

M. Ab Ac B

né le … … … à … (…)

… … … …

… …

Mme Ad Ae Af C épouse B née le … … … à … (…)

… … … …

… …

Représentés par Me Raphaël SALZMANN, avocat au barreau de ROANNE

INTERVENANTE FORCÉE ' INTIMÉE SUR APPEL PROVOQUÉ :

Mme Ag X épouse A

née le … … … à …

3, … … …

… … …

Représentée par Me Perrine SERVAIS de la SELARL AVOCAES, avocat au barreau de

SAINT-ETIENNE

Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mai 2021

Date de mise à disposition : 15 Septembre 2021

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des

parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les

parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à

l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Madame Aa A a pris à bail une maison appartenant aux époux B sise sur la commune de SAINTE COLOMBE SUR GAND, lieudit Le Bourg, selon acte en date du 31 juillet 2015. Le bail était signé pour une période de 3 ans, renouvelable, moyennant un loyer de 445 euros. Madame Ag A se portait caution des engagements de sa fille.

Madame Aa A quittait le logement le 20 juin 2018 sans en avertir officiellement les bailleurs et sans assister à l'état des lieux de sortie établi par voie d'huissier.

Les bailleurs revendiquaient alors 407 euros correspondant au solde restant dû au titre du loyer du mois de juin 2018, 1.335 euros au titre des loyers dus sur la période de préavis légal de 3 mois du 27 juin au 27 septembre 2018, 521,04 euros correspondant au coût de remplissage de la cuve de fioul, 111,89 euros au coût de l'entretien et du nettoyage annuel de la chaudière, 2.540,73 euros au titre des travaux de réparation des dégradations imputées à la locataire, 100 euros au titre du prix du lustre et de l'applique murale subtilisés, 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 23 juillet 2019, le tribunal d'instance de ROANNE a notamment dit que le congé délivré par madame Aa A était valable et qu'il était d'une durée de 3 mois, soit du 4 mai 2018 au 4 août 2018, condamné solidairement madame Aa A et madame Ag A, en sa qualité de caution, à payer aux époux B :

* la somme de 909,42 euros, au titre des loyers relatifs à la période de préavis de 3 mois,

* la somme de 1.055 euros, au titre des dégradations commises par la locataire, après déduction du dépôt de garantie.

* Il a encore débouté madame Ag A de ses demandes, dit n'y avoir lieu à

application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté toutes autres demandes

notamment au titre de la résistance abusive formée par les bailleurs, dit que chacune des

parties conserverait la charge des dépens qu'elle a engagés.

Mesdames A ont relevé appel de ce jugement dont elles demandent totale réformation.

Il y aurait lieu pour la Cour de dire et juger que madame Aa A est en droit de se prévaloir du délai de préavis réduit à un mois, en conséquence, de dire que le bail a pris fin, à l'issue du délai de préavis le 4 juin 2018 ou, à défaut, le 20 juin 2018, date de la remise des clés. Il y aurait lieu ainsi de débouter les époux B de leur demande au titre du paiement des loyers, de débouter les mêmes de leur demande au titre des prétendues dégradations locatives, de les condamner à verser à madame Aa A la somme de 445 euros au titre du dépôt de garantie, de dire que cette somme portera intérêt à compter du 4 août 2018, de condamner monsieur et madame B à verser à madame A la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de condamner les mêmes à leur verser la somme 1.300 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique au titre de la première instance outre la somme de 2.500 euros au titre de l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

A l'opposé les époux B concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a :

* dit que madame Aa A devait respecter un délai de préavis de 3 mois,

* débouté mesdames Aa et Ag A de l'ensemble de leurs demandes.

Ils forment appel incident à l'effet d'entendre condamner solidairement les dames A à leur payer :

* la somme de 407 euros correspondant au solde restant dû au titre du loyer du mois de juin

2018,

* la somme de 1.335 euros correspondant aux loyers dus sur la période du préavis légal de trois mois, du 27 juin 2018 au 27 septembre 2018,

* la somme de 521,04 euros correspondant au coût du remplissage de la cuve de fioul,

* la somme de 111,89 euros, correspondant au coût de l'entretien et du nettoyage annuels de la chaudière,

* la somme de 2.540,73 euros correspondant au coût des travaux de réparation des dégradations imputables à la locataire,

* la somme de 100 euros, correspondant au prix du lustre et de l'applique murale subtilisés,

* la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme

de 3.500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

SUR QUOI LA COUR

Par application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. La loi prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

A bon droit sur cette base légale, le premier juge a considéré que ce formalisme n'est pas prévu à peine de nullité, qu'il suffit de rapporter la preuve par tout moyen que le bailleur en a bien eu connaissance, que présentement sous forme d'échange de mails électroniques, le bailleur a implicitement mais nécessairement accusé réception de l'existence d'un congé donné par la locataire à la date du 4 mai 2018.

Si ledit article 15 dit bien que le délai de préavis qui est normalement de trois mois peut être réduit à un mois en cas de licenciement, comme en l'espèce, ce motif doit formellement être indiqué dans le congé délivré au bailleur, ce que n'a pas fait madame Aa A.

Le tribunal a pu légitimement en déduire que le préavis applicable dans ce litige est bien de trois mois le reculant jusqu'au 4 août 2018.

La Cour approuve les calculs explicites de cette juridiction qui a abouti à un total dû par la locataire et sa caution, tenues solidairement, de 909,42 euros après déduction du dépôt de garantie.

Concernant le remplissage de la cuve de fuel, il n'est pas démontré par le bailleur que celle-ci était pleine à l'entrée dans les lieux de madame A et la locataire sortante n'a pas à prendre en charge une quelconque remise à niveau à son départ. Les vols d'un lustre et d'une applique murale ne sont pas plus démontrés par un quelconque document. Le jugement doit être confirmé sur ces deux points.

Les règles en matière d'état des lieux sont exposées par la loi du 6 juillet 1989 en son article 3-2.

Il doit être fait amiablement et contradictoirement et à défaut d'accord, il doit être fait par voie d'huissier à l'initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, un état des lieux de sortie amiable et contradictoire n'a pu avoir lieu par suite d'une mésentente sur l'heure du rendez vous et le bailleur n'a pas suivi les obligations légales en la matière puisqu'il a simplement fait établir un constat par voie d'huissier sans respect du contradictoire et plus de trois semaines après la remise des clés par la locataire.

Rien ne vient indiquer l'usage qui a pu être fait de ce logement dans ce laps de temps par le bailleur qui en a librement disposé et a pu y installer tout occupant de son chef.

Dans ces ,il n'est pas définitivement démontré que les désordres locatifs imputés à madame A sont bien de son fait, ce d'autant que le 20 juin 2018, par un écrit en bas de page d'un texte rédigé par la locataire sortante, monsieur B qui venait de reprendre possession de ce logement, semble avoir approuvé le fait qu'il n'était atteint d'aucune dégradation.

Le jugement doit être réformé sur ce point et les époux B déboutés entièrement de cette partie de leurs demandes.

Les parties succombent largement dans leurs prétentions respectives devant la Cour. Il n'y a lieu ni à dommages et intérêts pour résistance abusive ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie doit garder ses dépens de première instance et d'appel. Ainsi, la Cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande au titre de la résistance abusive. La Cour confirme le jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré sur la validité du congé, sa durée de trois mois, le remplissage de la cuve de fuel, l'entretien et le nettoyage de la chaudière, sur la disparition d'un lustre et d'une applique murale, le solde de loyers à payer solidairement par Aa et Ag A aux époux B , sur le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance ainsi que sur le rejet de la demande des consorts B au titre de la résistance abusive,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau :

Déboute les époux B de partie de leur enitère demande portant sur la réparation de dommages locatifs.

Y ajoutant,

Dit ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

Dit que chaque partie conserve ses dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT