COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7 le

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2021

N° 2021/ 264

Rôle N° RG 18/15487 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDD2G

Aa A

Ab B

Société civile AV HABITAT 2

Copie exécutoire délivrée

:

a

Me Didier BERGAMINI

Me Roy SPITZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 12 Septembre 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-16-1110.

APPELANTS

Madame Aa A

née le … … … à … (…), … … … … … … … …

représentée par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur Ab B

né le … … … à … (…), … … … … … … … …

représenté par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Société civile AV HABITAT 2 élisant domicile chez DAUCHEZ ADB, … … … … … … … … … …, … … … … … … … … … … … … … … représentée par Me Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE substitué par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Bertrand LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 17 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2009, la société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 a donné à bail à M. Ab B et à Mme Aa A un logement situé 176 route de Turin à NICE, ainsi qu'une place de parking, moyennant un loyer mensuel de 830 euros outre 94 euros de provision mensuelle pour les charges et un dépôt de garantie d'un montant de 830 euros.

M. Ab B et Mme Aa A ont quitté les lieux le 6 février 2015.

Par exploit d'huissier en date du 23 novembre 2015, la société civile de placement immobilier AV HABITAT 2 a assigné M. Ab B et Mme Aa A à comparaître devant le tribunal d'instance de Nice.

Par jugement en date du 12 septembre 2018, le tribunal d'instance NICE a statué ainsi :

- Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité de l'assignation,

- Condamne solidairement M. Ab B et Mme Aa A à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 3958,07 euros,

- condamne la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 à verser à M. Ab B et Mme Aa A la somme de 267,54 euros,

- rejette les autres demandes,

- Condamne in solidum M. Ab B et Mme Aa A à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. Ab B et Mme Aa A aux dépens,

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a écarté la nullité de l'assignation, jugé que les locataires étaient redevables des loyers de janvier et février 2015 en raison de l'absence de congé délivré, a condamné les locataires pour dégradations locatives au vu de l'état des lieux de sortie contradictoire. Le tribunal a jugé que les locataires ne démontraient pas que leur logement était soumis à l'article L. 442-6-4 du code de la construction et de l'habitation ni avoir renoncé à l'usage de leur place de parking. Enfin, il a retenu que les locataires n'avaient pas mis en demeure les bailleurs de faire cesser les troubles dont il font état.

Par déclaration d'appel en date du 1er octobre 2018, M. Ab B et Mme Aa A a relevé appel de la décision en ce qu'elle a dit :

- Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité de l'assignation,

- Condamne solidairement M. Ab B et Mme Aa A à verser à LA SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 3.958.07 euros,

- Condamne LA SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 à verser à M. Ab B et Mme Aa A la somme de 267,54 euros, Rejette les autres demandes, Condamne in solidum M. Ab B et Mme Aa A à verser à LA SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. Ab B et Mme Aa A aux dépens,

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 6 juin 2019 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Ab B et Mme Aa A demandent de :

REFORMER le jugement rendu par le tribunal d'instance de NICE le 12 septembre 2018

ET STATUANT A NOUVEAU,

Constater que l'assignation ne comporte aucune diligences,

DIRE ET JUGER qu'une médiation aurait du être proposée et en tirer toutes conséquences.

Constater que les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2014 en raison d'un climat d'insécurité,

DIRE ET JUGER que le loyer du mois de janvier 2015 n'est pas dû.

Subsidiairement,

Constater que la somme de 1132,77 euros au titre du paiement des loyers et charges inclus 87,31 euros de frais de sommation de Maître ZONINO contestés,

DIRE ET JUGER, que la somme de 87,31 euros sera défalquée des 1132,77 euros.

CONSTATER qu'aucune dégradation n'a été commise,

DIRE ET JUGER qu'aucune somme n'est due au titre des réparations locatives,

CONSTATER que le bailleur s'est livré à une réfection totale de l'appartement au-delà des points relevés par l'huissier,

Constater que le parking n° 33, n'est pas celui figurant dans le bail et l'état des lieux (n° 35)

DIRE ET JUGER QUE ,

- la facture n° 3504 du 31.03/2018 de 2168,94 euros restera à la charge du bailleur, d'autant qu'il y lieu de tenir compte de la vétusté et de la qualité des matériaux .

- La facture n° 11901/04-15 de 178,20 euros restera à la charge du bailleur d'autant qu' il y lieu de tenir compte de la vétusté et de la qualité des matériaux,

- La facture n0 3505 du 31/05/15 de 565,84 euros restera àla charge du bailleur d'autant qu'il y lieu de tenir compte de la vétusté et de la qualité des matériaux,

- Le devis n° 96-03/15 pour 1481,70 euros dont il est fort possible qu'aucune suite n°ait été donnée à un tel devis restera à la charge du bailleur d°autant qu°il y lieu de tenir compte de la vétusté et de la qualité des matériaux,

- La facture n° 3503 du 31/05/15 consistant en la réfection de la totalité de la peinture des murs et plafonds de l'appartement comportant les portes de placard coulissant figurant 5 déjà dans la facture n° 3504 et le lessivage des portes alors qu'elles ont été remplacées par factures n° 3504, compte tenu de la vétusté (6 ans d'occupation ) et de la qualité des matériaux (photos de l'état des parties communes pièces n° 17) restera à la charge du bailleur pour 4973,16 euros.

- CONSTATER que les charges de 155,30 euros au titre de la régularisation de charges pour l'année 2013/2014 n'ont pas été adressés un mois à l'avance,

- DIRE N'Y AVOIR LIEU lieu a paiement de charges,

- Subsidiairement, constater que pour l'année 2012/2013, c'est 55,11 euros qui ont été réglés,

DIRE ET JUGER que les charges de l'année 2014 seront d'un même montant,

Subsidiairement,

- CONSTATER que la pièce 6 adverse comporte un crédit de 59,88 euros au titre de la régularisation des charges ,

PAR, CONSÉQUENT, c'est une somme de 98,42 euros que les locataires devaient pour l’année 2014.

- CONSTATER que le juge de première instance n'a pas statué sur la demande de remboursement de la caution assortie d'un pourcentage de 10 % sur le fondement de l'article 22 de la loi de 1989,

- DIRE ET JUGER que le montant de la caution sera assortie de la somme de 4532,30 se décomposant ainsi : montant du dernier loyer 881,46 euros : 10 % = 88,15 euros x du 06/02/15 au 28/10/17, soit 32 mois soit 2820,80 euros et du 29/10/2017 au 12/09/2018 date du jugement, soit 10 mois = 881,50 euros outre 830 euros de dépôt de garantie, 4 532,;30 euros - CONSTATER qu'il n'a pas été statué sur la demande au titre des ordures ménagères de 23,40 euros au titre de la taxe ordures ménagères 2015.

- CONSTATER que le logement castel d'azur est soumis aux dispositions de l'article L 442-6-4 du code de la construction,

- CONSTATER que les locataires ont renoncé à l'usage de leur parking ,

- DIRE ET JUGER que le bailleur sera condamné au paiement de la somme de 7100 euros correspondant au remboursement de ce parking et des charges. soit la somme de 100 euros par mois X 6 ans = 7100 euros,

CONDAMNER le bailleur au paiement de 7200 euros,

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3000 euros pour procédure abusive et injustifiée,

Ordonner une expertise des photos et de celles concernant les parties communes en 2017 (pièce n° 17) afin d'indiquer la valeur des matériaux similaires à ceux de l'appartement,

CONSTATER qu'il n'est pas précisé les actes d'huissier inclus, alors qu'ils sont contesté,

DIRE ET JUGER que si condamnation aux dépens de première instance est prononcée, il sera

indiqué les actes en faisant partie.

CONFIRMER le débouté du bailleur du paiement des frais d'huissier de 201,12 euros et de 120,54 euros, coût de l'état des lieux de sortie imposé aux locataires et de l'assignation sans médiation préalable.

CONFIRMER le débouté du bailleur du paiement de la taxe d'ordures ménagères,

CONFIRMER la condamnation du bailleur au paiement de 267,54 euros concernait la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2014.

DÉBOUTER les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le bailleur au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

- la nullité de l'assignation sur le fondement des articles 1528 et suivants du code de procédure civile en l'absence de conciliation préalable,

- qu'ils ont quitté les lieux le 26 décembre 2014 en raison de la sommation qu'ils ont reçue le 8 décembre 2014 et du climat d'insécurité aggravé qui régnait dans l'immeuble et contestent être redevables des loyers au titre des mois de janvier et février 2015,

- ils contestent être redevables de sommes au titre de dégradations locatives, mettant en cause notamment les mentions et la qualité des photographies présentes dans le procès-verbal de constat d'huissier et la valeur probante de ce constat, contestent l'existence de dégradations locatives et font valoir la vétusté des lieux ; ils demandent une expertise des photographies.

- ils contestent le décompte des charges locatives,

- ils font valoir que le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans le délai de deux mois de leur départ des lieux et doit être assorti d'intérêts, contestent le décompte des sommes dues au titre de la taxe d'ordures ménagères,

- ils font valoir avoir renoncé à leur emplacement de parking et demandent une réduction de leur loyer sur le fondement des articles L. 442-6 du code de la construction,

- ils demandent réparation de leur trouble de jouissance du fait de l'état très sale de l'immeuble et du climat d'insécurité y régnant.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 12 septembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 forme appel incident et demande de :

- INFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 12 SEPTEMBRE 2018 PAR LE TRIBUNAL D'INSTANCE DE NICE EN CE QU'IL A :

- Rejeté la demande en paiement des sommes de 201,12 euros et 120,54 euros relatives aux frais d'huissier, formulée par la société AV HABITAT 2 ;

- Débouté la société AV HABITAT 2 de sa demande en paiement de la somme de 267,54 euros au titre de la taxe d'ordures ménagère de 2015 ;

- Déduit pour la seconde fois du montant des sommes dues au bailleur le dépôt de garantie;

- limité l'indemnité de remise en état à la charge des anciens locataires à la somme de 3.958,07 euros.

CONFIRMER LES AUTRES CHEFS DU JUGEMENT RENDU LE 12 SEPTEMBRE 2018 PAR LE TRIBUNAL D 'INSTANCE DE NICE.

DÉBOUTER Monsieur B Ab et Madame A de l'ensemble de leurs demandes ;

DIRE Et JUGER la société AV HABITAT 2 tant recevable que bien fondée en ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER solidairement Madame A et Monsieur B au paiement des sommes de 201,12 euros et 120,54 euros au titre des frais d'huissier ;

CONDAMNER solidairement Madame A et Monsieur B au paiement de la somme de 267.54 euros au titre de la taxe d'ordures ménagère de 2014 ;

CONDAMNER solidairement Madame A et Monsieur B au paiement de la somme de 23,50 euros au titre de la taxe d'ordures ménagère de 2015;

CONSTATER que le dépôt de garantie à hauteur de 830 euros avait déjà été restitué aux anciens locataires et ne doit pas faire l’objet d'une seconde déduction du montant des sommes dues au bailleur ;

CONDAMNER solidairement Monsieur B Ab et Madame A Aa à payer à la société AV HABITAT 2 la somme totale de 8.412,02 euros correspondant au solde débiteur de l'arrêté de compte au 22 février 2017 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur B Ab et Madame A Aa à payer à la société AV HABITAT 2 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement Monsieur B Ab et Madame A Aa aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle demande confirmation du jugement quant à l'absence de nullité de l'assignation, quant au décompte des charges locatives, quant aux loyers dûs pour les mois de janvier et février 2015, quant au débouté de la demande de remboursement au titre de la place de parking, quant au débouté de la demande des locataires de réparation de leur trouble de jouissance et le rejet de la demande d'expertise. Elle fait valoir avoir restitué le dépôt de garantie et dans le délai de deux mois du départ des locataires, demande validation de son décompte au titre de la taxe d'ordures ménagères, demande le paiement dans sa totalité des travaux rendus nécessaires du fait de la carence des locataires dans l'entretien des lieux loués soit la somme de 7 670,16 euros.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2021.

L'affaire a été plaidée le 17 mars 2021 et mise en délibéré au 27 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité de l'assignation

Il convient, au visa de l'article 1528 du code civil qui dispose que les parties à un différend peuvent, à leur initiative et dans les conditions prévues par le présent livre, tenter de le résoudre de façon amiable avec l'assistance d'un médiateur, d'un conciliateur de justice ou, dans le cadre d'une procédure participative, de leurs avocats, d'adopter les motifs pertinents du tribunal ayant retenu qu'il s'agissait d'une simple faculté et non une obligation sanctionnée de la nullité de l'assignation au moment de sa délivrance comme en dispose l'article 127 du code de procédure civile et constater à nouveau qu'une telle mesure n'était pas opportune au vu de l'ancienneté du litige.

Sur les loyers des mois de janvier et février 2015

Il n'est pas contesté que les clés du logement ont été restituées le 6 février 2015 en étude d'huissier. Les locataires n'ont pas valablement délivré de congé avant conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ont reçu le 8 décembre 2014 une sommation d'avoir à respecter les obligations du locataire qui n'était en rien une sommation de quitter les lieux, le bail n'étant d'ailleurs pas résilié, et ils ont répondu par courrier en date du 23 janvier 2015, que suite à cette sommation, il ne leur était pas possible de se maintenir dans le logement occupé pour des raisons de sécurité.

A défaut de congé régulier, les locataires étaient redevables des loyers et le bailleur est en droit de demander le paiement des loyers des mois de janvier et février 2015 tel que décidé par le tribunal.

Sur les charges pour les années 2013/2014

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 détaille les charges récupérables sur le locataire, prévoit la possibilité de paiement d'une provision pour charges et la régularisation annuelle par le bailleur. Il est constant que la régularisation tardive des charges ne prive pas le bailleur de son droit d'en demander le paiement sous réserves qu'il justifie du montant de celles-ci et que la demande ne soit pas prescrite ce qui n'est pas soulevé en l'espèce. Le tribunal a retenu une somme de 155,30 euros à la charge des locataires au titre de la régularisation des charges pour les années 2013/2014. Cette somme est suffisamment justifiée par le bailleur par la production d'un décompte individuel des prestations et charges locatives pour la période du 1er décembre 2013 au 30 novembre 2014 et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les taxes d'ordures ménagères pour les années 2014 et 2015

Le tribunal a débouté la bailleresse de cette demande et l'a condamné à rembourser aux locataires la somme de 267,54 euros pour la taxe d'ordures ménagères de 2014. Si la bailleresse justifie désormais du montant des taxes d'ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 par la production de ses avis d'impôt, elle ne justifie pas du mode de répartition de cette taxe et du nombre de millièmes occupés par les locataires contrairement à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à rembourser la somme de 267,54 euros aux locataires. S'agissant de la somme de 23,40 euros due pour l'année 2015, il n'est pas établi que les locataires l'aient payé.

Sur les frais d'huissier

S'agissant des frais d'huissier contenus dans le décompte du bailleur, les frais d'assignation seront inclus conformément à l'article 695 du code de procédure civile dans les dépens. Le coût de la sommation d'avoir à respecter les obligations du locataire qui n'est pas un acte obligatoire et aurait pu donner lieu à une mise en demeure par lettre recommandée sera laissé à la charge du bailleur pour un montant de 87,31 euros. S'agissant des frais du procès-verbal de constat d'huissier, ils sont supportés à frais partagés par le bailleur et le locataire s'il est établi que l'état des lieux n'a pu être effectué contradictoirement et amiablement par les parties. En l'espèce, si les locataires étaient informés de la date de ce constat par huissier, le bailleur ne démontre pas leur avoir proposé l'établissement d'un constat amiable et contradictoire nonobstant les relations dégradées entre les parties. Dans ces conditions, le coût de cet acte, soit la somme de 402,24 euros sera laissé à la charge du bailleur.

Sur les dégradations locatives

En application de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou cas de force majeure. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

(...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

Il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 13 février 2009 entre les parties que l'appartement donné à bail était neuf et que seules quelques observations figurent sur ce document. Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi par huissier le 16 février 2015 au contradictoire de la bailleresse et de Mme A. Dès lors, établi par un officier ministériel et de façon contradictoire, ce document a une force probante supérieure et les constatations effectuées par l'huissier font foi jusqu'à preuve du contraire. Par conséquent, les photographies non datées et prises de façon non contradictoire par Mme A ne sont pas de nature à attester de preuve contraire tout comme l'attestation d'un dénommé M. Ac, présent le jour de l'état des lieux, et qui écrit que les photographies de l'huissier étaient noircies. Il importe d'ajouter, s'agissant de la contestation de la qualité des photographies, qu'elles ne viennent qu'illustrer les constatations littérales effectuées par l'huissier qui sont essentielles et qu'une expertise de ces photographies ne se justifie en aucun cas.

La bailleresse produit au soutien de sa demande en réparation des dégradations locatives un devis et quatre factures, documents utiles et suffisants pour soutenir sa demande. Le rapport établi par le cabinet GIACOMETT! à la demande des locataires apparaît à ce titre bien peu utile puisqu'il s'agit d'un travail d'examen des factures et de comparaison avec les états des lieux qui n'exonère pas la cour d'effectuer ce travail.

Ainsi, s'agissant de la facture d'un montant de 178,20 euros de la société Assistance Plomberie Chauffage Habitat en date du 13 avril 2015, elle porte sur le remplacement de la bonde d'évier, d'un siphon d'évier et d'un joint en silicone. Aucune constatation n'est faite de ce chef par l'huissier, et cette demande sera rejetée.

S'agissant de la facture n° 3503 d'un montant de 4 973,16 euros de la société IMMO SERVICES en date du 31 mars 2015, elle porte sur la rénovation des peintures de l'appartement, du lessivage des portes et huisseries et du remplacement de deux rails de portes de placard. L'état des lieux de sortie mentionne un crépi noirci dans toutes les pièces et des plafonds noircis dans la salle de séjour et le couloir ainsi que des trous de cheville rebouchés grossièrement et des traces de peinture blanche sur les murs.

Les locataires ont occupé les lieux pendant six ans et il est admis que la durée de vie des revêtements est environ de 7 ans avec une franchise d'une année. Il n'appartient pas par ailleurs aux locataires qui ont usé normalement des lieux de supporter la rénovation complète et entière du logement. Au vu de ces éléments, il y a lieu d'octroyer la somme de 800 euros à ce titre.

Le remplacement des deux rails de placard n'est pas justifié par l'état des lieux de sortie.

S'agissant de la facture n° 3504 d'un montant de 2 168,94 euros de la société IMMO SERVICES en date du 31 mars 2015 dont la bailleresse demande remboursement à hauteur de 1 854,26 euros, elle porte sur le remplacement de 4 portes de communication, trois étant justifiées par le constat d'huissier, sur le remplacement d'un meuble sous-évier qui n'est pas mentionné dans le constat, du remplacement d'un meuble sous-vasque dont la partie inférieure est notée comme endommagée par l'huissier, du remplacement de portes de placard pour 3 vantaux dont la manipulation est notée comme ‘difficile’ dans le constat, sur le remplacement de la grille de la VMC cuisine notée comme absente dans le constat, sur la réparation de la porte d'entrée qui n'est pas mentionnée dans le constat. Au vu de ces éléments, la somme de 900 euros sera allouée au vu de cette facture.

S'agissant de la facture n° 3505 d'un montant de 565,84 euros de la société IMMO SERVICES en date du 31 mars 2015 portant sur le remplacement de 5 convecteurs électriques, il résulte du constat d'huissier que seuls deux convecteurs sont notés comme défectueux dans la chambre 1 et la salle de bains mais que l'état des lieux d'entrée mentionnait que les chauffages ne s'allumaient pas dans les chambres. Au vu de ces éléments, un seul convecteur pour un montant de 100 euros avec la main d'oeuvre sera laissé à la charge des locataires.

S'agissant du devis en date du 31 mars 2015 d'un montant de 1 481,70 euros de la SAP MIROITERIE, il porte sur la dépose d'une vitre cassée et le remplacement par un double vitrage ainsi que la réparation de deux volets roulants. Le constat d'état des lieux de sortie mentionne une vitre fêlée dans le séjour et deux volets roulants qui ne s'ouvrent pas. Les locataires produisent un devis d'un montant de 330 euros pour le remplacement d'un tel double vitrage. Les poignées ne sont pas notées comme défectueuses mais le remplacement des paumelles en PVC s'impose. Au vu de ces éléments, la somme de 874 euros sera allouée à la bailleresse au vu de cette facture.

Ainsi, la somme totale de 2674 euros sera octroyée à la bailleresse au titre des réparations locatives.

Sur la demande de réduction du loyer

Les locataires ont signé leur bail comprenant un emplacement de parking. Ils ne rapportent pas la preuve par la production de pièces officielles émanant notamment du représentant de l'Etat que leur logement était soumis aux dispositions de l'article L. 442-6-4 du code de la construction prévoyant un droit de renoncer à l'usage d'une aire de stationnement et de bénéficier d'une réduction de loyer. Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les comptes entre les parties du fait de la dette locative

Au vu des éléments précités, les locataires demeurent redevables de la somme suivante :

1 132,77 euros au titre des loyers impayés

2 674 euros au titre des réparations locatives

120,54 euros au titre des frais d'huissier (assignation)

155,30 euros au titre de la régularisation des charges 2013/2014

- 830 euros au titre du dépôt de garantie

- 59,88 euros au titre de la reddition de charges 2014/2015

- 1,39 euros de régularisation

soit un total de 3 191,34 euros, dépôt de garantie déduit et ne portant par conséquent pas intérêt.

Sur les demandes de dommages et intérêts formés par les locataires du fait du trouble de jouissance et de la procédure abusive de la bailleresse

Il convient d'adopter les motifs pertinents du tribunal et de le confirmer en ce qu'il a débouté les locataires de ces demandes, étant précisé que leur courrier en date du 23 janvier 2015 qui répondait à la sommation de respecter leurs obligations - nuisances olfactives et sonores- et dans lequel ils annonçaient quitter les lieux, ne pouvait valoir de ce fait mise en demeure à la bailleresse de respecter son obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux.

Sur les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile

En équité, il n'y a pas lieu de faire application de cet article.

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par les appelants.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré seulement en ce qu'il a condamné solidairement M. Ab B et Mme Aa A à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 3958,07 euros.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE solidairement M. Ab B et Mme Aa A à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER AV HABITAT 2 la somme de 3 191,34 euros, dépôt de garantie déduit.

CONFIRME pour le surplus.

STATUANT A NOUVEAU,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. Ab B et Mme Aa A aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT ,