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a

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 MARS 2021

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01748 - N° Portalis

DBVK-V-B7D-OB4S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JANVIER 2019

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1117001323

APPELANTS :

Madame Aa A

née le … … … à …

… … … … … … …

… … … …

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Doaä BENJABER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur Ab A

né le … … … à … (…)

… …

… … … …

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Doaä BENJABER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame Ac B née le … … … à …

… … … …

… …

Représentée par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame Ad C

… … …

… …

Représentée par Me Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 FEVRIER 2021,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

G reffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat en date du 29 avril 1984, avec effet au 1er mai 1984, Aa A a donné à bail à Fliette Marques un appartement situé sur la commune de Montpellier (34), pour une durée de six ans renouvelable pour trois ans par tacite reconduction, moyennant un loyer de 1 450 francs par mois. Le bail a été renouvelé chaque 1er mai des années 1990, 1993, 1996, 1999, 2002, 2005, 2008, 2011 et 2014. Le loyer actuel est de 479 €.

Le 12 octobre 2016, par acte extrajudiciaire, Aa A, usufruitière et Ab A, nu-propriétaire, ont entendu mettre fin au bail pour le 30 avril 2017, en respectant le préavis de six mois prévu par la loi. Ils ont indiqué que le logement ne constituait plus la résidence de Eliette Marques, qui ne pouvait donc plus se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le 21 octobre 2016, Eliette Marques a contesté ce congé en se prévalant de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit qu'un locataire peut abandonner le domicile au profit de ses descendants. Elle indiquait avoir abandonné le domicile au profit de sa fille, du fait de la mauvaise santé de son père qu'elle a dû accueillir dans une maison de plain-pied.

Le 3 novembre 2016, Eliette Marques a reçu un courrier l'invitant à quitter les lieux. Sa fille Ad C est toujours dans le logement.

Le 28 juillet 2017, Aa A et Ab A ont assigné Eliette Marques, aux fins de voir déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré le 12 octobre 2016 pour le 30 avril 2017, déclarer Eliette Marques occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 30 avril 2017, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai, si besoin est avec le concours de la force publique, de Eliette Marques, ainsi que tous occupants de son chef, condamner Eliette Marques au paiement jusqu'au départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale, soit 479 €, condamner Eliette Marques à leur payer 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Fliette Marques a demandé au tribunal d'établir qu'elle a abandonné le logement loué en 2001, permettant ainsi le transfert du bail à sa fille, de juger que les bailleurs n'ont pas eu recours à la procédure prescrite permettant le constat d'abandon et la reprise des lieux selon la loi du 6 juillet 1989, que le congé est nul. Subsidiairement, elle a demandé au tribunal de juger qu'un bail verbal existe entre eux depuis 17 ans, qu'elle n'a pas pu communiquer certains éléments du fait de leur ancienneté, que Aa A et Ab A auraient dû délivrer un congé via la procédure de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Reconventionnellement, elle a demandé que soit jugé l'appartement insalubre, condamnés Aa A et Ab A à procéder à des travaux de mise en conformité et au paiement de la somme de 2 500 € au titre du préjudice de jouissance subi, la somme de 1 500 € au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le constat d'huissier du 18 septembre 2017.

Le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

° Dit que les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, que l'abandon du domicile est qualifié, que le contrat de bail initial continue, et que, de fait, le congé délivré par Aa A et Ab A est nul ;

* Déboute Aa A et Ab A de l'ensemble de leurs

demandes ;

* Déboute Eliette Marques de ses demandes reconventionnelles, en ce compris la demande en réparation du préjudice de jouissance et les frais du constat

d'huissier du 18 septembre 2017, et l'invite à mieux se pourvoir dans les règles

de forme dans une procédure distincte de la présente ;

° Renvoie Aa A et Ab A aux dispositions du décret n°

2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux

d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon pour régulariser leur

situation, et aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

* Rejette la demande bail verbal formulée par Eliette Marques au profit de

Ad C ;

* Condamne solidairement Aa A et Ab A à payer à

Fliette Marques la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de

procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le jugement expose que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit, notamment, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, à la date de l'abandon du domicile. Il relève que la notion d'abandon du domicile peut être ici retenue car Fliette Marques a dû quitter les lieux de manière imprévisible du fait de l'évolution de l'état de son père, sans que ne soit démontré formellement que son départ a été organisé ou concerté avec sa fille. Ce départ en 2001 a revêtu un caractère définitif. Le jugement constate que Ad C démontre qu'elle résidait bien dans les lieux un an avant l'abandon des lieux, via la transmission de la redevance audiovisuelle pour l'année 2000 à son nom et à l'adresse concernée. Il relève qu'elle verse également aux débats des documents attestant de sa présence sans discontinuité depuis 17 années dans ce logement, ce que ne contestent pas Aa A et Ab A. Le jugement expose que le contrat de bail initial continue et que la demande de bail verbal est de ce fait sans objet.

Le jugement expose qu'il convient de se référer au décret du 10 août 2011, relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon pour régulariser la situation.

Le jugement constate que Eliette Marques ne démontre pas avoir prévenu Aa A et Ab A de la visite de l'huissier qu'elle a mandaté pour constater l'état de l'appartement. Le constat fait par ce dernier n'est donc pas contradictoire.

Aa A et Ab A ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 mars 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 janvier 2021.

Les dernières écritures pour Aa A et Ab A ont été déposées le 31 octobre 2019.

Les dernières écritures pour Ad C et Eliette Marques ont été déposées le 2 août 2019.

Le dispositif des écritures pour Aa A et Ab A énonce :

* Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Eliette Marques et

Ad C de leur demande reconventionnelle au titre des travaux de

réfection du logement ;

* Infirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

* Dire valable au fond et en la forme le congé délivré à Fliette Marques le

12 octobre 2016 pour le 30 avril 2017 ;

° Dire que Eliette Marques est occupant sans droit ni titre des locaux à compter

du 30 avril 2017 ;

* Débouter Eliette Marques et Ad C de l'intégralité de leurs demandes,

fins et prétentions ;

* Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai, si besoin est avec le concours de la force publique, de Fliette Marques, ainsi que tout occupant de son chef ;

* Condamner Eliette Marques au paiement jusqu'au départ effectif des lieux,

d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges

comprises soit 479 € qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale ;

* Condamner Eliette Marques et Ad C seront condamnées à leur verser 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la

procédure de première instance outre 2 000 € au titre de la présente procédure

d'appel et les dépens afférents à ces deux instances.

Aa A et Ab A soutiennent que le bien, objet du litige, n'est pas la résidence principale de Eliette Marques, puisqu'une résidence principale doit être occupée au moins huit mois par an. Les dispositions de la loi de 1989 ne sont donc pas applicables. Ils affirment que le caractère de résidence secondaire ou principale s'apprécie au moment où le congé est donné, peu importe que le bail ait été initialement conclu sous l'égide de la loi du 6 juillet 1989. Aa A et Ab A maintiennent qu'il est établi que Fliette Marques n'utilise plus ce logement à titre de résidence principale puisque l'ensemble des factures EDF est au nom de sa fille et qu'elle indique elle même ne plus y résider.

Aa A et Ab A soutiennent qu'il n'y a pas eu abandon du domicile puisque la jurisprudence exige comme conditions cumulatives que le départ du locataire soit brusque et imprévisible, et non concerté, ce qui n'est pas ici le cas. Ils affirment qu'il n'est pas démontré que le père de Eliette Marques s'est brutalement retrouvé dans l'obligation d'habiter avec sa fille, dans une maison de plain-pied, que son état de santé s'est dégradé de manière imprévisible et que le départ de la locataire ait été définitif et non concerté. Aa A et Ab A maintiennent que Ac B a indiqué dans un courrier du 21 octobre 2016 avoir informé le gestionnaire de son départ, ce qui contredirait l'affirmation que son départ ait été brusque et imprévisible. Selon eux, son départ constitue une réorganisation de vie personnelle et familiale, ce que la jurisprudence qualifie de changement de domicile pour convenance personnelle. Ils indiquent que le choix d'accueillir son père, relève d'une convenance personnelle non constitutive d'un abandon de domicile. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 novembre 2008 n'est pas applicable puisqu'il s'agissait d'un abandon constitué du fait du placement d'une locataire âgée en maison de retraite alors qu'ici ce n'est pas la santé de la locataire qui l'a conduit à changer de domicile.

Aa A et Ab A soutiennent qu'il n'y a pas transfert de bail à Ad C puisque les critères d'abandon du domicile ne sont pas remplis. Ils affirment que rien ne démontre que EFliette Marques a bien quitté le domicile en 2001, ni que sa fille vivait avec elle en 2000. L'avis de taxe d'habitation pour l'année 2000 au nom de Ad C démontre uniquement qu'elle réglait les impositions, mais pas qu'il s'agissait de sa résidence habituelle, tout comme les avis d'impositions des années suivantes versées aux débats. Les relevés de compte, fournis par Ad C, ne sont pas plus anciens que l'année 2012, et l'attestation d'assurance habitation date de 2011. Aa A et Ab A ajoutent que ce n'est pas parce que Ad C a réglé des loyers que cela emporte nécessairement changement de locataire, puisqu'un tiers peut très bien régler les loyers. Ils soutiennent que ces éléments empêchent Eliette Marques et sa fille de profiter des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que de ce fait, leur congé était tout à fait valable.

Aa A et Ab A soutiennent que la demande de bail entre eux mêmes et Ad C est sans objet puisqu'ils demandent l'expulsion de leur locataire et de tout occupant de son chef. En tout état de cause, même si la cour estime que le bail a bien été transféré à la fille de la locataire, la régularisation d'un bail n'a plus d'objet. Ils n'avaient pas à délivrer de congé à Ad C puisque le seul bail conclu lie Aa A et Ab A et Eliette Marques.

Le dispositif des écritures pour Eliette Marques et Ad C énonce :

° Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier le

29 janvier 2019 ;

* Dire que de fait le congé délivré est nul ;

° Débouter Aa A et Ab A de l'ensemble de leurs

demandes ;

* Condamner Aa A et Ab A à la somme de 2 500 € des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers

dépens, en ce compris les frais relatifs au constat d'huissier du 18 septembre

2017.

Fliette Marques et Ad C soutiennent que Ad C a bien la qualité de locataire et que le bail est soumis aux dispositions de la loi de 1989. Elles ajoutent qu'il n'est pas démontré que les bailleurs aient fait application de la procédure prévue à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable lorsqu'il existe un doute quant à l'abandon des lieux loués par le preneur. Elles maintiennent que Aa A et Ab A ne peuvent pas ignorer que Ad C est locataire du bien depuis plus de 17 ans puisqu'il est produit des avis d'échéance en son nom.

Eliette Marques et Ad C affirment que Fliette Marques a été contrainte de quitter le logement pour prendre en charge son père dans un logement adapté à son état de santé et qu'il ne peut s'agir d'une convenance personnelle. La non concertation vaut entre l'occupant et le locataire et non pas entre le locataire et le gestionnaire. Elles ajoutent que Eliette Marques est partie brusquement, sans laisser la possibilité à sa fille de s'organiser et sans volonté de retourner dans ce logement. Eliette Marques et Ad C soutiennent qu'un départ brusque, imprévisible et non concerté n'est pas l'unique situation caractérisant l'abandon du domicile, puisque la troisième chambre civile a pu établir, dans un arrêt du 26 novembre 2008, qu'un départ définitif, imposé à l'occupant était constitutif d'un abandon du domicile au sens de l'article 14 de la loi de 1989. Ici le départ est contraint et définitif du fait de l'état de santé de son père sans qu'il soit de ce fait nécessaire d'informer les bailleurs de la continuation du bail en faveur de l'occupant.

Eliette Marques et Ad C affirment que le bailleur avait connaissance de ces faits puisque les loyers sont payés par Ad C et les quittances à son nom, depuis 2001. Elles soutiennent que le bailleur a essayé de leur imposer une substantielle augmentation de loyer, sans succès, ce qui explique la procédure en cours. Eliette Marques et Ad C maintiennent que Aa A et Ab A auraient dû faire constater l'abandon du logement en respectant la procédure du décret du 10 août 2011 et délivrer un congé directement à Ad C, à laquelle ils se trouvent liés depuis 17 ans par un bail verbal. Le logement étant aujourd'hui vétuste et exposant les bailleurs à des frais importants, ils souhaitent voir leur locataire quitter les lieux pour ne pas faire face à leurs obligations.

En tout état de cause, Eliette Marques et Ad C soutiennent qu'il existe un bail verbal entre Aa A, son époux et Ad C qui doit être régularisé puisque Ad C occupe matériellement les lieux depuis plus de 17 ans et paye les loyers, comme l'attestent les documents versés aux débats. Ad C indique ne pas avoir pu produire de relevés bancaires plus anciens car son établissement bancaire lui a opposé l'obligation de conservation quinquennale.

Fliette Marques et Ad C maintiennent que le congé est nul, pour non respect de la procédure puisqu'il n'y a pas eu mise en demeure par voie d'huissier ni constat d'abandon.

MOTIFS

Sur le transfert de bail

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Pour qu'il y ait abandon de domicile, il est nécessaire que le départ du locataire soit brusque et imprévisible, et donc non concerté, les deux conditions étant cumulatives.

Fn l'espèce, Eliette Marques entend justifier de l'abandon de son domicile au motif de l'état de santé de son père qui nécessitait qu'il soit hébergé dans un logement de plain-pied, dont elle disposait sur la commune de Baillargues (34).

S'il est exact, comme le soutiennent Eliette Marques et Ad C que le départ définitif du locataire pour une maison de retraite en raison de l'état de santé et imposé à l'occupant est constitutif d'un abandon de domicile, en l'état des éléments versés au débat, il doit être retenu que l'état de santé de santé d'Eliette Marques n'a pas nécessité qu'elle soit conduite personnellement dans une maison de retraite et que, par ailleurs, elle ne démontre pas que l'état de santé de son père aurait été tel qu'elle aurait dû abandonner son logement de façon brusque et imprévisible.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 étaient réunies.

Sur l'existence d'un bail verbal

La loi du 6 juillet 1989 impose que le contrat de bail soit rédigé par écrit et signé par les parties. L'absence d'écrit n'entraîne toutefois pas la nullité du bail. L'existence du bail peut résulter d'un accord verbal, dès lors qu'un commencement d'exécution peut être établi.

La preuve du bail est admise par tous moyens.

En l'espèce, Ad C justifie qu'elle occupe les lieux en litige depuis 2001, ce que ne pouvaient ignorer Aa A et Ab A puisqu'il est rapporté que les chèques en paiement des loyers sont tirés sur le compte personnel de Ad C, que l'agence immobilière a délivré quittance de loyer portant la mention « Chez Mme C » et que les propriétaires versent au débat une attestation d'assurance en date du 2 septembre 2016 certifiant que cette dernière était bien assurée en sa qualité de locataire des lieux en litige, soit préalablement au congé notifié par acte d'huissier le 12 octobre 2016.

En conséquence, il est retenu qu'il existe bien un bail verbal entre Aa A et Ab A, et Ad C.

Sur la validité du congé donné

Fn l'espèce, outre le fait que Aa A et Ab A n'établissent pas la date de prise d'effet du contrat, la Cour relève que le congé a été notifié à Eliette Marques et non à Ad C, titulaire du bail à la date du 12 octobre 2016.

Le congé donné est donc nul.

Sur la demande de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Eliette Marques de ses demandes reconventionnelles

Cette prétention, qui figure dans le dispositif des dernières conclusions de Aa A et Ab A, n'est aucunement motivée. Elle ne sera donc pas examinée par la Cour.

En conséquence de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Aa A et Ab A de l'ensemble de leurs prétentions.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aa A et Ab A seront condamnés aux dépens de l'appel.

Aa A et Ab A, qui échouent en cause appel, seront condamnés aux surplus à payer à Eliette Marques et Ad C la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Montpellier en ce qu'il a débouté Aa A et Ab A de l'ensemble de leurs prétentions ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Aa A et Ab A à payer à Eliette Marques et Ad C la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE Aa A et Ab A aux dépens de l'appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT