le COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/8

Rôle N° RG 17/14043 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BA6GS

Aa A

Ab A

EPIC 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

:

a

Me Geneviève ADER-REINAUD

Me Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 20 Juin 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 11-16-1535.

APPELANTS

Monsieur Aa A

né le … … … à … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … EN PROVENCE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/003870 du 19/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Madame Ab A

née le … … … à … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … EN PROVENCE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/002776 du 03/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentés par Me Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE

EPIC 13 HABITAT pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis 80 Rue Albe BP31 - 13234 MARSEILLE CEDEX 4

représenté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Emilie UGO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller rapporteur

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

L'établissement 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur et Madame A!I l'appartement dont elle est propriétaire Cité 230 Aix Pinette NG P.L. Bât. E - entrée 5 - étage 1 - appartement 80 - 60 Chemin de Beauregard - 13100 AIX-EN-PROVENCE, suivant contrat du 21 juillet 2015.

Les preneurs ayant cessé de procéder au règlement des loyers le bailleur faisait procéder à une enquête de voisinage au terme de laquelle le logement apparaissait inoccupé.

Le 7 juillet 2016, 13 HABITAT faisait délivrer à Monsieur et Madame A un commandement de payer et de justifier de l'occupation effective des lieux loués.

Un procès-verbal de constat d'abandon était dressé le 26 septembre 2016.

13 HABITAT a déposé une requête aux fins de reprise des lieux loués le 27 septembre 2016 à laquelle il a été fait droit suivant ordonnance du président du Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence.

Cette décision ayant été signifiée le 3 octobre 2016 Monsieur et Madame A ont formé opposition le 28 octobre 2016 en contestant la procédure aux fins de reprise pour abandon.

Par jugement contradictoire 20 juin 2017 le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence a :

Rejeté les exceptions de nullité soulevées par Madame Ab A et Monsieur Aa

Constaté la résiliation du bail du 21 juillet 2015 consenti par la société 13 HABITAT à Madame Ab A et Monsieur Aa A ;

Autorisé la société 13 HABITAT à procéder à la reprise des lieux ;

Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Madame Ab A et Monsieur Aa A aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 21 juillet 2017 Madame Ab A et Monsieur Aa A ont interjeté appel de cette décision.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 17 juin 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens Madame Ab A et Monsieur Aa A demandent de :

Vu les articles 3 et 5 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011,

Vu l'article 659 du Code de procédure civile,

Vu l'article 6 de la CEDH,

Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1218 du Code civil,

Vu l'article L. 142-1 du Code de procédure civile d'exécution,

Vu le contrat de bail,

Vu les pièces versées aux débats,

Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les exceptions de nullité soulevées par les concluants, constaté la résiliation du bail et autorisé la société 13 HABITAT à procéder à la reprise des lieux,

Statuant de nouveau ,

Annuler l'ordonnance du président du Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence du 27 septembre 2016 faisant droit à la requête de résiliation judiciaire du bail entre les époux A et la société 13 HABITAT,

La déclarer nulle et non avenue,

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société 13 HABITAT,

Condamner la société 13 HABITAT au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 outre aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 29 juin 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la société HABITAT demande de :

Vu la loi du 22 décembre 2010 et précisée par un décret du 10 août 2011 modifié par le décret du 30 mai 2012 et, notamment l'article 4,

Vu la loi du 6 juillet 1989 et, notamment les articles 14-1 et 24,

Vu l'article L. 142-1 du CPCE,

Vu le décret du 10 août 2011 modifié par le décret du 30 mai 2012 et, notamment les articles 3 et 5,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger que l'appel formalisé par les époux A à l'encontre du jugement rendu le 20 juin 2017 par le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence est irrecevable et mal fondé,

Rejeter les exceptions de nullité soulevées par les époux A,

Débouter les époux A de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

Dire et juger qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de 13 HABITAT le montant des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits,

Condamner solidairement les époux A à payer la somme de 3.000 € au titre des frais

irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les époux A aux entiers dépens d'instance et d'appel,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

La clôture de l'instruction intervenait le 20 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'appel

L'appel formé par les époux A est régulier en la forme. Il y a lieu en conséquence de les déclarer recevables dans leur voie de recours.

Sur le fond

Les époux A invoquant des moyens de nullité aux différents stades de la procédure il y a lieu de les examiner successivement.

Sur la signification de l'ordonnance du président du Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence du 27 septembre 2016

Les époux A soutiennent que l'acte de signification de l'ordonnance ne comporte pas toutes les mentions obligatoires et qu'il y a lieu en conséquence d'en prononcer la nullité et par voie de conséquence celle de l'ordonnance elle-même, faute d'avoir été régulièrement signifiée dans un délai de deux mois.

13 HABITAT réplique en invoquant les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile et en soutenant que la signification contenait tout les informations utiles pour former opposition, les conditions de prise de connaissance des documents produits par le bailleur ainsi que l'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourrait plus être exercé aucun recours et que le bailleur pourrait reprendre son bien.

Ainsi que le premier juge l'a justement retenu les époux A ne démontrent aucunement les griefs que leur auraient causés les prétendus vices de forme affectant l'acte de notification du 3 octobre 2016 de l'ordonnance du 27 septembre 2016, signifié à leur personne et dont ils ont pu régulièrement former opposition devant la juridiction compétente.

Conformément aux dispositions édictées par l'article 114 du code de procédure civile selon lequel aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public alors que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public, faute pour les des époux A de prouver le grief qui leur aurait été causé par l'irrégularité invoquée, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande.

Sur le commandement du 7 juillet 2016

Les époux A soutiennent qu'ils n'ont jamais disposé des clés de la boîte aux lettres et d'une boîte aux lettres avec une serrure effective, celle-ci ne fermant pas, de sorte qu'ils ont été privés de leur droit à un procès équitable dans la mesure où ils auraient eu connaissance du commandement dont ils étaient l'objet.

13 HABITAT répond que les époux A ne justifient pas de leurs allégations alors que les voisins interrogés en juin 2016 ont attesté que leur logement était vide de tout occupant depuis une année et que le procès-verbal de constat d'abandon établi le 26 septembre 2016 témoigne à lui seul de l'abandon du logement.

Ainsi que le premier juge l'a relevé à juste titre les époux A n'ont jamais justifié avoir signalé un quelconque problème à leur bailleur concernant le défaut de fermeture de leur boîte aux lettres avant le 29 novembre 2016, date à laquelle leur conseil indiquait que leur boîte aux lettres ne fermait toujours pas, alors que 13 HABITAT a fait réaliser une enquête sociale en date du 24 juin 2016, aux termes de laquelle il est apparu que si la boîte aux lettres était effectivement ouverte, qu'aucun nom n'y figurait alors qu'elle était pleine de courriers, que devant la porte du logement l'enquêtrice constatait que la sonnerie fonctionnait, que personne ne lui avait ouvert et qu'ayant interrogé le voisinage il lui était signalé que l'appartement était vide de tout occupant depuis plus d'un an.

I] ne saurait être prononcé dans ces conditions la nullité du commandement régulièrement délivré.

Sur l'abandon du logement

Les époux A soutiennent qu'ils n'ont pas abandonné logement et qu'ils ne l'ont nullement inoccupé pendant une période de plus de quatre mois, respectant en cela les clauses du bail définissant l'habitation des lieux et que si l'on s'en tient à l'enquête sociale réalisée le 26 juin 2016 et à leur réintégration de leur appartement le 3 octobre 2016, l'inoccupation serait en toute hypothèse inférieure à quatre mois.

Les époux A soutiennent également que quand bien même ils n'auraient pas occupé leur logement pendant une période continue supérieure à 4 mois ils seraient en droit de faire valoir un cas de force majeure et qu'aucun motif de résiliation ne saurait être retenu à leur encontre.

13 HABITAT réplique que les pièces versées aux débats démontrent au contraire l'inoccupation du logement et son abandon établi par le constat du mois de septembre 2016 alors que celui établi à la requête des époux A au mois d'octobre 2016 révélait que le logement était garni de quelques meubles pour les besoins de la cause.

Les époux A qui évoquent et justifient des problèmes de santé rencontrés par Madame Ac B, mère de Madame A, qui a été hospitalisée entre le 16 mai 2016 et le 23mai 2016, au moyen de pièces partiellement illisibles, ne justifient aucunement

de la nécessité de lui apporter une assistance quotidienne et pas davantage d'éléments de nature à justifier la raison pour laquelle leur logement, à la date du 26 septembre 2016, était absolument vide de tout meuble ou objet mobilier.

Le premier juge a cependant retenu à juste titre que les éléments précédemment évoqués conjugués à l'absence de paiement des loyers depuis le mois de mars 2016 a légitimement conduit le bailleur à penser que les lieux avaient été abandonnés par les locataires depuis cette date ce qui justifiait en conséquence la procédure mise en œuvre.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais qu'ils ont exposés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux A succombant dans leurs prétentions supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT Madame Ab A et Monsieur Aa A en leur appel ;

Au fond, CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE Madame Ab A et Monsieur Aa A et 13 HABITAT de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Madame Ab A et Monsieur Aa A aux

dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT